文｜ 华尔街见闻 郭昕妤

去年四季度，中国房地产市场销售整体负增长，尤其是占据整个中国房地产市场超一半体量的三四线城市房地产陷入低迷，拖累中国楼市整体承压。

在去年底楼市的冷清之后，今年以来尤其是春节之后，对于地产行业来说似乎是个温暖的春天。

楼市“小阳春”愈演愈烈，回暖势头在近两周尤为明显。光大证券援引Wind数据显示，今年以来楼市累计成交面积同比回正，30城商品房累计增加4.4%，11城二手房累计增加6.4%，在3月16日到29日的两周期间，30城商品房双周成交面积环比增加13.7%。

一线楼市放量：销售累计增三层，土地累计增四层

分各能级城市来看，由于政策调控有所放松的一线楼市表现尤为亮眼，量价齐涨。光大证券援引Wind数据显示，楼市销售方面，北上广深四个一线城市在3月16日到29日的两周期间，商品房成交环比增加29.9%，今年以来截至3月29日，一线城市累计成交同比增加30.1%；二手房方面，北深二城双周成交环比增加31.8%。

国家统计局数据显示，一线城市房屋销售自2017年三季度反弹后一直保持正增长，2018四季度同比增长6.4%；中指研究院（CREIS）的高频数据则显示，一线城市新房销售从去年四季度的同比5.4%大幅反弹至1-2月份的17.1%，反映出增长势头相对去年继续改善。

土地成交方面，一线城市同样表现强势：光大证券援引Wind数据显示，今年以来一线城市累计成交面积同比增加41.8%，累计成交总价同比增加8.1%。与此同时值得注意的是，100城土地累计成交面积同比下降18.9%，累计成交总价同比下降21.2%。

随着一线成交量一同上升的还有一线房价。兴业证券报告显示，北上深二手房房价自年初已分别上涨4%、12%、8%，早在3月初，调价占比等先行指标显示一二线楼市已企稳回升。另据国家统计局15日发布的数据显示，2月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%；此前连续多月下跌的二手住宅销售价格环比也“由跌转涨”，上涨0.1%。

三四线楼市仍在降温

事实上，一线楼市和三四线楼市的两类房地产市场走势正在分化。诸葛找房3月30日发布的报告显示，根据对全国45个城市成交数据初步统计，截止今年3月26日整体市场成交同比有所反弹，累计同比增幅9.1%。其中，一二线城市成交面积同比增长，但三四线代表城市市场仍在降温。

除了楼市销售，在土地成交方面也释放类似信号。上述报告显示，截止3月26日，三四线城市土地成交规模占比下降，一、二线城市土地市场有所回温，其中一线城市土地成交规模占比同比增加1个百分点，二线城市土地成交占比同比增加6个百分点。

多因素影响 房地产市场表现分化

分析认为，去年底以来，政策面（如放宽落户条件、取消限售限价的预期）和资金面（如购房利率上浮区间下调、住房交易税费下调甚至减半）宽松的现象在持续出现，令一二线楼市嗅到放松的味道，助推资金向一线楼市回流。

资金面上，一方面，北上广深等地下调相关房产交易税费，包括不动产交易合同印花税、增值税附加税及教育附加税税率，基本为减半征收，其中增值税附加税率上海从11%降到6%，北广深从12%降到6%；另一方面，以深圳为例（本轮房贷利率大规模下调最为明显的一线城市），今年年初深圳首套房贷利率一般在基准上浮15%，到了春节前后已调降至基准上浮10%，目前四大行首套利率最低已降至基准上浮5%。

政策面上，从去年年底开始，多个城市的限购限售限价等政策松绑的消息就开始不断传出，一线城市广州放宽人才落户要求，令市场对于楼市调控趋于宽松的预期再起，宽松预期也支撑了资金的流入。

而对于三四线城市，分析多数认为，前期房价上涨过快又缺乏产业支撑，如今受棚改规模整体下降以及货币化安置收紧等因素影响，大部分三四线城市并不具备回暖的可持续性，在今年的成交表现上大部分城市也出现了同比下跌，房企拿地信心减弱，2019年将会是持续“去泡沫”的过程。