文 | 光大证券宏观分析师 张文朗 郭永斌

历史经验显示如果地产销售金额下滑，对“土地财政”依赖大的区域地产政策可能出现调整。那么，在“房住不炒、因城施策”的大背景下，哪些区域的楼市政策可能出现边际调整呢？

浙江、广东、江苏、山东、安徽、天津、山东等对土地财政依赖较高的区域已经边际放松了楼市政策，未来福建、山西、湖北等地楼市政策调整的可能性似乎相对较高。

2018年各地政府性基金如何变化？

政府性基金收入占综合财力比重是衡量土地财政重要性的较好指标，而国有土地出让金收入又是政府性基金收入的最主要来源。国有土地出让收入占政府性基金收入的比重逐年上升，从2015年的76.9%上升到2018年的86.3%。

2018年全国政府性基金收入达到7.5万亿，同比增长22.6%（2017年同比增长为34.8%），其中地方政府性基金收入达到7.1万亿，同比增长为23.8%（2017年为37.3%）。2019年1-2月全国政府性基金收入同比下滑2.3%，其中国有土地出让全收入同比下滑5.3%，下滑速度加快。全国31省级行政单位中，目前有23个公布了2018年的政府性基金收入。

从各区域的政府性基金占全国比重来看，浙江、江苏占比超过10%，政府性基金收入超过8000亿，广东占比达8.3%，占比超过4%的区域包括山东（6.5%，2017年数据）、安徽（5.5%，2017年数据）、河南（4.4%，2017年数据）、湖北（4.2%，2017年数据）、河北（4.1%）。新疆、甘肃、海南、黑龙江、青海、西藏、吉林、内蒙古占比不足1%，政府性基金收入没有超过1000亿。

从各区域政府性基金收入增速来看，23个区域中，2018年政府性基金收入增速高于全国的共12个，其中云南、湖南、青海、江西收入增速高于50%。甘肃、海南、天津、黑龙江、北京政府性基金收入增速呈现负增长，一方面部分反映基数效应（如北京），另一方面则反映楼市调控的效应（如海南部分因为加强限购政策，地产投资和销售下滑）和地产投资和销售萎缩（如黑龙江部分因为人口外流导致区域内地产投资和销售萎缩）。2018年地方政府性基金增长趋势性放缓，但云南、湖南、青海、江西、广西、陕西、新疆、辽宁、福建、江苏、上海等11个区域政府性基金收入增速上涨。

哪些地方楼市政策还可能出现调整？

从区域政府性基金占综合财力的比重来看，2018年全国地方政府性基金占综合财力的比重为25%（2017年为24.4%），其中高于全国占比的包括浙江、江苏、重庆、福建、安徽、江西、四川、广东、天津、河北、山东等区域（图6）。与2017年相比，2018年北京政府性基金占综合财力比重下滑9.4个百分点。

我们根据公开政策梳理了从2018年年初到2019年3月中旬为止各区域对楼市政策边际放松的城市（见附表1）。全国31个省、直辖市中，目前已经有17个区域，对区内的部分城市的边际放松了楼市政策（包括放松限价、利率下调，落户政策优惠等）。

北京、上海、重庆、天津四个直辖市楼市政策均有边际放松，此外，江苏、广东、浙江、山东、安徽、湖南、山东、陕西、河北、江西等土地财政比较明显的区域也边际放松了区内部分城市的楼市政策。比如，江苏省地级以上城市中有30%已经对楼市政策有所调整（图7）。从土地财政的重要性来看，不排除其他省份，比如福建、山西、湖北等区域也存在楼市政策边际放松的可能性。

但在“房住不炒”的大背景下，这次调控放松的力度比2014年要小。图3表明，在整理的26个省份中（即4个直辖市和西藏自治区之外的省份），2014年有11个省份放松了所有的地级市和省会城市的楼市政策，3个省份放松了省会城市和70%左右的地级市的楼市调控。目前放松城市最多的省份是江苏，但也只放松了省会和30%左右的地级市楼市调控，这说明“房住不炒”的大背景下，不会重现2014年那种全局放松的现象。