文 | 水木然
回望中国楼市20年，有5次绝佳的买房机会：
03年，06年，09年，12年，15年。
你抓住了几次？
下一次机会又在哪里？这篇文章将给你一个明确的答案！
很多人说看不懂中国房价的走向，买又怕高位站岗；不买又怕错失良机，但是如果我们能静下心来梳理最近十年房价的变化行情，总结出其中的规律和变化节点，你就会对房价走向洞若观火，轻而易举踩住下一个节点！
以史为镜，可以知兴替。
历史从未过去，历史只是在不断的反复！
读懂了过去，就读懂了未来！
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为了分析的更加精确，我们需要确定一个城市作为样本。
哪个城市最能体现中国楼市的变化规律？
杭州楼市是最值得大家研究的。
为什么不是北上深？因为那里以及太成熟，对于全国来说不具代表性。
为什么不是其它二三线城市？那么资本太不活跃，也不能反映出总体规律。
杭州一方面是新型经济的代表，另一方面还处于高速发展中，杭州民间资本和新兴产业都相对适中，其楼市的市场化程度最高，也最接近真实的市场！
杭州楼市，是中国楼市最佳样本！
过去10年，杭州楼市总共经历了三次暴跌，三次暴涨。
上涨的时候，其房价曾一度超过北京和上海，下跌的时候，跌幅甚至和当年海南、鄂尔多斯崩盘一致。
正是这些暴涨和暴跌，才能给我们带来更深刻的启示！
下面我们就以杭州楼市最近10年（2009——2019）的变化为例，来看看节点是怎么产生并原形毕露的：
2008年，美国次贷危机引发了全球性的经济危机，中国也受到了很大的影响，而且那一年发生了汶川地震，当时大家都在期待岁月静好，关注的重点都不在投资上，所以当年的杭州楼市还是非常平静的。
当然，多年之后我们才发现：这一年就是过去十年来第一个绝佳买房机会……
这一年，杭州楼市异常火爆，大量温州人开始冲入杭州炒房子，房价直线飙升，不少楼盘的价格基本翻了一番；月成交量历史性突破万套、土地市场地王频出。
2010年杭州房价继续大幅上行，这一年对杭州来说是无比荣耀的一年。就在这一年，政府忽然出手了，当年4月开始推出了房地产史上周期最长、最严厉的调控。10月开始限购和限贷：任何家庭，均只能再购入一套住房；停止购房补贴政策，并三套房暂停发放贷款。
然而这一年房价还在攀升，地王也在继续诞生……
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2011年一开始，政策开始加码，杭州马上将二套房首付比例提至60%，第二个月限购开始升级，三类人群暂停购房。
结果这一年，房子成交量发生了明显下滑，降幅50%；但是当年的房价并没有出现大幅下跌。
到了2012年，调控效果终于开始显现：打折降价现象频频出现，有大桥西板块的某楼盘号称龙年首降，就连滨江的某楼盘也由22000调至17000。
随后降价潮开始，成交也开始上涨，现在看看当时就是前面十年中的第二个最佳买房时机，当时的房子放到现在来看，都已经获得了7到8倍的增值。
但越是这样，大家越不去买房，因为人们买涨不买跌。2015年年底，中央经济工作会议召开之后，有一个词特别的火——去库存。
这时调控并没有放松，直到了2013年11月，杭州将二套房首付比例提至70%。
很快，情形开始发生了变化……
到了2014年7月，政府开始解除限购，2015年3月，政策继续放宽：二套房个贷首付比例降至4成，购买2年以上普通住房销售免征营业税，随后央行五次降息、降准……
由于政策的接连刺激，结果2015年，杭州楼市成交超过了过去几年，但房价并没有发生太大的变化……
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当时各地房子的库存量大得惊人，一些城市的去库存周期甚至达到100个月。现在来看，去库存这个词的提出，就是下一轮楼市火爆的起点，当时就是过去十年里第三个最佳买房机会！
于是到了2016年2月，政策再度放宽，首套房首付降至25%，并可向下浮动5个百分点；二套房首付比例也从原先的4成降至3成。20天后，国家又大幅下调房地产交易环节契税和营业税……
大家这时才发现新一轮房价牛市到来了，大家又开始对房子充满兴趣了，房子从无人问津到趋之若鹜，但是在这种情况下，杭州又开始出台调控政策了：
2016年9月19日：暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房；27日：土地溢价超100%，出让金一个月内付清；溢价超120%，必须现房销售；28日：二套房贷最低首付比例提高至5成。
但是，此时这些政策根本压不住大家购房的热情，尤其在杭州必须要托关系全款才能买到房子。
当时的楼市有多火？”手握800万，我却买不到一套房“，”身价上千万的富豪，却只能蹲在售楼部的角落“等待，这些奇葩的新闻频出……
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到了2016年底，同样是中央经济工作会议，中央又说了一句话，“房子是用来住的，不是用来炒的”。到了2017年，各地相继出台了极其严厉的调控政策，比如“限购+限贷+限售”。但即便是这样，也没有控制住房产的火爆。
结果到了2018年3月，杭州出台了买房摇号政策，随后那些被限价的楼盘出现了万人摇的现象，很多楼盘摇中的几率不足个位数。
一直到2018年上半年，杭州的房子一直都非常抢手，直到下半年杭州的楼市才开始出现微妙变化，大家买房的热情迅速降温……
很快的，杭州很多楼盘不需要摇号了，无论是二手房还是新房，骑成交量出现了大幅回落，与此相对应的是，很多二手房也开始降价。
与此同时，2018年年底，很多地方开始放宽购房政策了，并针对大学生/研究生等敞开大门，掀起了抢人才大战！
结果，到了2019年一开始，市场似乎又出现了微妙的变化，今年3月以来杭州很多限价楼盘又出现了万人摇号的局面，另一方面，一些楼盘开始酝酿涨价，二手房也有触底反弹的味道！
杭州申花的一楼盘2018年年底的售价还是49000万/每平方，结果2019年3月一开年就猛涨了5000元/每平方！
如果仔细观摩这个阶段，就会发现楼市似乎又开始酝酿下一轮的上涨！
不仅杭州，深圳的楼市又开始摩拳擦掌了，这一次和16年那一波上涨的情况很相似，依然是深圳和杭州冲在了最前沿。
我们终于发现，其实2018年年底楼市最冷静的时候，恰恰又是一个好的购房时机！
回顾楼市10年，这四波最好的购房机会分别是：09年，12年，15年，18年！
三年一次，节奏非常稳定！
而眼下，也就是2019年的上半年，依然还是购房的好时机。
然后楼市又会继续演绎那个循环：房子再掀次起一波涨幅，然后再又一轮眼里调控之下，再次冷却，直到出现无人问津的局面之后，一定会再回到2012或者2015年的那种情况，政府通过政策刺激，重新燃起大家购房的热情，然后再进入下一个新的周期……
我们可以发现：房价的一个周期分为四个阶段：
1：市场的积极会导致政策的消极；2：政策的消极又导致市场的消极；3：市场的消极再导致政策的积极；4：政策的积极再导致市场的积极；
每涨一段时间都会下落一点，然后再大涨，但是大势是保持上涨。所以，这里依然有低谷抄底和高峰接盘，你一定要瞄准了时间节点，在低谷时期出手，千万不要做高位时期的接盘侠！我们需要铭记两点：
1.政策的出台往往是迟于市场的。就是说只有当市场反映出问题的时候，政策才会出台。
2.政策的调控往往是过犹不及的。就是说政府只要出手调节，往往出手都是比较重的，会把市场从一种局面迅速引向另外一种局面。
关键问题来了：如何抓住市场变化的节点呢？
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其实，所有的投资要诀都是一样的：当别人恐惧时你要贪婪，当别人贪婪时你要恐惧。
总结一下买房的规律和秘诀：
1：既然房子成了一种金融产品，就必然会又涨有跌。
2：房子和人一样，也讲究“价不配位，必有灾殃”。买一个城市的房子，其实就是买一个城市的股票；根据价值规律，一切价值都会均值回归，所有的泡沫最后必然都会被打回原形。
3：当大家买房热情不在，成交量急剧下滑，你就要摩拳擦掌；当楼市政策开始利好楼市时，你可以开始做准备了；当价格明显下降，但成交量急速上升时，你可以出手了。
4：投资也好，买房也好，表面上是和政策相博弈，其实是跟自己相博弈。
5：一切资产都是身外之物，你在投资过程中形成的格局才是自己的。
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