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抢地潮又来了,那些踏准节奏的房企一点也不慌

融创去年第四季度拿地大爆发,靠收并购和踏准节奏拍地,已坐拥3.55万亿元总货值土储。

记者 | 马一凡

土地市场正重新热闹起来,土拍又成了体力活,几十家房企到场,耗费五六个小时,数百轮竞价,在最近一个月都不是新鲜事,这让不少开发商又回忆起前两年抢地的疯狂。

三四线城市依然是香饽饽。3月27日,徐州新城区两地块吸引了18家房企参拍,在经过近5个小时、435轮竞价后,最终新城以18.26亿元竞得,溢价率达114%。何止是徐州这种能级的城市,一名前20强房企高管表示,最近在四川省南充市以及南通下面的县级市海门市,都经历了土拍的疯狂。

这种状况下的土地投资有没有风险?尽管目前大环境确实出现整个资金面上的宽松,但迅速过热的土地市场,已经将地价捧回峰值。一名行业高管表示,最近不少土拍最终地价都算不过账来,如果未来限价政策不放松,拿地就是面临亏损。

真正的拿地窗口机遇期,都是稍纵即逝的。眼看着房企们又开始抢地,但或许现在已不再是拿地的好时机了。

融创中国(01918.HK)董事会主席兼执行董事孙宏斌就不太看好现阶段抢地,前段时间他在香港业绩会上说:今年拿地会非常小心。

他给出来的理由是:“最近土地市场偏热,但未来售价大幅上涨的可能性比较小。”

显然,孙宏斌对于类似于限价放松、市场大幅回暖这类判断,仍然是非常谨慎的。

但说这话的孙宏斌,是“手中有粮,心里不慌”。

这背后,融创中国已经坐拥2.56亿平方米总土储、3.55万亿元总货值。

在这波土地热中还能保持淡定的房企,都有一个共同点——在去年年底至今年年初拿了不少地,踏准了那个窗口机遇期。

2018年上半年,融创显著放慢了拿地速度,2018年前8个月共获取土地建筑面积2920万平方米。可以对比的是融创2017年新增土储备6764万平方米,2017年上半年获取土储3023万平方米。

也就是说2018年前8个月的新增土储,尚不及2017年完成度的一半。

但土地市场越冷清的时候,越是“狙击手”拿地的大好时机。2018年最后4个月,融创新增土储近2000万平方米。10月份融创开始出现拿地爆发的迹象,当月收获29幅地块,接近一天一幅地的势头。

由于在2018年第四季度发力,融创全年新增土储达到4820万平方米,如果计入旧改等协议状态土地,2018年全年新增土储则达到6439万平方米。

2019年年初,融创又抓住了一向擅长的二级市场的机遇。2019年1月20日,融创以125.53亿元收购泛海建设控股有限公司100%股权,将其北京泛海国际项目1号地块以及上海董家渡项目100%的权益收入囊中。

在春节之后,二级市场的土地也在涨价,不少寻求买家的项目正重新待价而沽。

踏准周期、抓住拿地窗口期,是一家快速发展的房企的必备技能。

在全国房企抢地最热闹的2016年,孙宏斌却十分谨慎。那年年中,孙宏斌就说融创已经在全国范围内停止一级市场拿地。随后融创采取稳妥策略,从2016年10月起坚决控制在公开市场拿地,以收并购的方式进行土地储备。

在三四线市场火热的时候,孙宏斌认为在政府宏观调控的背景下,三四线城市的房地产市场价格波动风险远较一二线城市大得多,所以选择坚守一二线城市防范风险。

目前,融创拥有的2.56亿平方米土储,绝大部分是通过并购获取,超过85%位于一二线及环一线城市。

“收并购+坚守一二线”带来的结果是,2018年,融创新增土地平均成本3723元/平方米,对应同期销售均价15000元/平方米,这种利润空间正是融创准确的拿地节奏和策略创造出来的。

目前融创土储最多的前十大城市依次是重庆,青岛,天津,济南,郑州,西安,成都,昆明,武汉,杭州,融创已经在16个城市销售额突破100亿元。从市场份额来看,2018年,融创在25个城市销售排名前十,37个城市销售排名前五,上海、天津、重庆等9个城市稳居第一。

精准的土地投资策略和布局,继续带来融创业绩的大幅增长。根据年报,2018年融创实现收入1247.5亿元,同比增长89.4%;公司拥有人应占溢利165.7亿元,同比增长50.6%;毛利率达25%,同比提升了4.3个百分点;2018年每股派息0.827元,同比增长65.1%。

在业绩快速增长的同时,融创的净负债率水平继续保持稳步下降的趋势,截至2018年年底的净负债率为149%,同比大幅下降53个百分点。

资金进一步充裕,截至2018年年底,融创在手现金达1202亿元,同比增长24%;经营业务的现金流入净额520.5亿元,投资业务的现金流出净额340.8亿元,融资业务的现金流出净额104.3亿元,现金流继续为正。这也将为融创进一步踏准节奏拿地及收并购提供良好的基础和先机。

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