近日，办公室那个声称“在南京不待着新街口附近，那待在南京还有什么意思”的小徐，想买套公寓，于是跟我们讲，看上了鼓楼站边上的一家公寓，完美符合了她心中对于公寓产品要素的所有要求，老中意了~

在她的极力推荐下，我们都一起看了看，毕竟好东西都引人注目啊！

金轮峰华

项目紧邻珠江路地铁站，交通便利。轨道交通上，1号线、2号线、3号线、4号线四条轨道交通线路环伺，通达全城。项目坐享南京主城成熟繁华商圈——新街口，德基、金鹰、新百、大洋等商业体近在咫尺，商业氛围浓厚，生活便利。

周边医疗、教育资源也十分醇熟。毗邻江苏省人民医院、江苏省口腔医院、鼓楼医院和南京儿童医院等优质医疗资源。项目周边学校众多，有南京大学、东南大学等高等学校，毗邻南京图书馆、江苏省美术馆，人文底蕴浓厚。

项目号称“中华第一商圈核心”实不为过，地段、周边配置都绝佳！可是上网查询以及跟置业顾问聊完后，我们的小徐却有些疑惑了......

一、涉嫌捂盘

原来早在3月21日，项目就已经领取了销许，精装国际公寓共计124套，销许均价65174元/㎡；百变SOHO办公房源共计205套，销许均价57650元/㎡。户型面积为35-136㎡。目前已过去十余天，项目还没有开盘的迹象。

据置业顾问称，项目目前仍在“蓄水”认筹中，认筹金10万，项目预计要到4月13日（下周六）开盘，不过开盘当天可能会有优惠。

一般在取得预售许可后，房地产开发企业都要在10日内一次性公开全部准售房源，无论是住宅还是公寓。而金轮峰华已经长达十余天的蓄客，一再拖延开盘时间，这是否就涉嫌捂盘行为呢？

二、投资回本缓慢

2017年1月12日，金轮国际以6.05亿元拿下NO.2016G93地块，也就是金轮峰华项目，楼面价20952元/㎡。两年过去了，其销许价格办公57650元/㎡，公寓65174元/㎡！并且这还只是毛坯价格，据置业顾问表示，公寓产品为精装修交付，那么最终项目开盘定价又会有多高呢？

毕竟从现场公示的精装标准来看，装修品牌涵盖了科勒、汉斯格雅、耶鲁等品牌，这不由得让我想到河西中部的某公寓项目，同是打造高端公寓项目，精装销许价也不过49333元/㎡。

（35㎡公寓装修标准）

此外购房者购买公寓的目的无非两种，一是短期自住，二是投资出租。那么金轮峰华的投资回报率如何？

以35㎡户型为例，均价65174元/㎡，首付5成的话，需要准备114万元左右，每月贷款需还1万2，这可不是一笔小数目。

而项目周边高端公寓租金均价，基本在4500元/㎡，以此为例，那么35㎡户型，均价65174元/㎡，总价近228万元，需要出租近42年才能换回全部本金，而项目产品产权只有40年。

三、涉嫌偷面积

早在3·15期间，就曾有媒体报道，金轮峰华走廊空间改造涉嫌“偷面积”。

从户型效果图来看，这部分走廊上方的面积，大概3、4㎡，进深1.5米，高度差不多1.6米左右，改造后的这个空间整体完全可以做一个储藏室、衣帽间等。

（公共走廊上空改造后的空间）

（夹层休息区类似榻榻米）

那么，公共走廊空间是否可以作为内部空间私自占用？

其实开发商所谓的“赠送面积”，是钻《建筑工程建筑面积计算规范》的空子，实际上属于无效面积，在产权上无法得到有效法律保护，是明令禁止的违规行为，存在建筑结构上的安全隐患，而且占用公共空间，会损害其他购房者的权益，而且一经核实，城管部门会立即限令整改或予以拆除。

此外金轮峰华公寓13F是4.8米挑高户型的房源。可是2017年5月26日，南京市政府下发关于《南京市建设项目建筑面积管理办法》的通知，办法中明确规定，南京酒店式公寓的层高从4.8米限制到3.6米，同时严厉遏制利用飘窗、阳台、檐廊、挑廊等偷面积的行为，该项政策已于2017年7月1日起正式施行。

金轮峰华第一次公示项目规划设计方案时间为2017年11月1日至11月10日，而项目正式领到建设用地规划许可证的时间为2018年1月22日，明显已经超出《办法》所规定的报批时间。

四、涉嫌商改住

根据规划，金轮峰华为地上16层建筑，地下三层，高度65米，总建筑面积约为42707㎡，主要功能为办公、公寓和商业。

项目3-12层是办公用房，也就是SOHO，共205套，毛坯销许价57650元/㎡，上面13-16层为酒店式公寓，共124套，毛坯销许价65174元/㎡。

但是后期交付，SOHO是毛坯交付，酒店式公寓是精装交付。当然，SOHO因是办公产品，是不通天然气的，此外水电费按商业来算，物业费预计在6元/㎡/月。

但置业顾问表示，也是可以用作自住的。可是自住的话，就关乎房间改造，但该项目SOHO产品上下水管改造需后期业主自己操作。自然出了问题，也就是业主自己承担。

对于这种商办改公寓，南京是明令禁止的！早在2017年，南京市规划局联合南京市国土资源局、住房保障和房产局发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，规定商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。

金轮峰华虽然没有明确项目会商办改公寓，但为了卖房，如此引导购房人，万一购房者买了之后用作公寓，被判为违建，那这个责任开发商是不是也应承担？

五、辐射危害

在查看项目周边配置时，发现紧邻项目竟然有座110KV的变电站！

原来金轮这幅地块最早于2013年进行过拍卖，但无人竞拍，最终流拍，原因竟是因为地块内存在一座10层楼高的变电站。4年后被重新挂牌，于2017年1月12日，被金轮国际6.05亿元拿下。

不过根据当时的出让公告，G93地块在备注里明确提及，规划建筑群内需保留配建110KV鼓楼变电站一座（已建成，建筑面积为3110㎡），建设中也要充分考虑对现状110kv变电站和相邻地铁线路的保护。

根据《电磁辐射管理办法》第二十条规定，在集中使用大型电磁辐射设备或高频设备的周围，按环境保护和城市规划要求，在规划限制区内不得修建居民住房、幼儿园等敏感建筑。

虽然置业顾问称，变电站产生的辐射对人体的影响微乎其微，而且项目与变电站的距离也是合规的。但110KV变电站其带来的辐射，对于居住环境以及人体健康，是否真的像置业顾问说的那样，真的没有影响呢？

整体来看，金轮峰华的地段不错，6.5万/㎡的“天价”，并不亲民，而且投资回报率低。此外还涉捂盘、嫌偷面积、诱导商改住、居住环境有辐射、没有车位等诸多问题，对于购房者而言，还是需要多谨慎。

或者像我们小徐“先买部车，毕竟那样去新街口还不是分分钟~”