文 | 中国企业家 李艳艳

“你到底是谁？”周政经常会遇到这个问题。时间久了，他也时不时反问起自己，“我是谁？”他总也说不清楚。后来干脆不说了。

周政当然清楚自己是谁。25年前，他加入中粮集团，并与地产结缘于2008年。那时候他担任中粮地产总经理，并在2年后担任董事长至今。2012年，周政升至中粮集团副总裁，并在次年开始履职大悦城地产有限公司董事长。

但周政一直搞不清楚的是，该怎么向别人推介中粮的地产业务。

“A股中粮地产，港股大悦城地产，我们原来管理平台叫中粮置地，这就三个名字了。原来商业街还叫中粮实业。我们过去做推介，叫中粮集团地产酒店业务推介会，没名字。因为不知道叫什么名字。尤其是两个上市公司，还牵扯之间的独立性问题，不能乱说。”周政称。

中粮地产（集团）有限公司（“中粮地产”），是深圳证券交易所上市公司。大悦城地产有限公司则在香港上市，两者同属中粮集团控制。大悦城是国内著名的商业地产品牌，但中粮地产的业务平平，无论业绩还是行业地位，整体排名靠后。多年来，双方由于业务、团队等重合问题还深陷“同业竞争”诟病。

自2017年7月24日，因重大资产重组开市起停牌，中粮地产曾多次停牌期满，申请继续停牌。直至去年底，整合方案通过，重组获得转机。今年3月，“中粮地产（集团）股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”，周政任大悦城控股董事长。

“大悦城”这个名字，是中粮集团原董事长宁高宁定的。据称，有一日，宁夜读《论语》，读到“近者悦，远者来”时，忽然有了灵感。那是12年前的事情了，第一座西单大悦城在2007年末开业。此后，这个商业地产品牌先后成为北京、上海等多个城市的潮流地标。例如小红书首家线下实体店选址上海大悦城，而高晓松的晓岛图书馆就落在了北京朝阳大悦城。

“地产金手指”之作

自称“国企放牛娃”的宁高宁被业界誉为“地产金手指”。早在华润时期，他曾一手缔造了商业地产经典项目——万象城。

2004年底，宁高宁离开履职十八载的华润集团，空降中粮，出任董事长，并在次年对中粮集团地产业务给出清晰定位，即成为城市中高档住宅的主要提供者。在完成对深宝恒国有股份的受让后，中粮地产正式更名成立，并成为中粮集团的地产上市平台。

2006年，宁高宁决定划分中粮投资性物业和住宅发展业务，主导商业地产开发的中粮置业也由此成型。不过，理清架构只是宁高宁操刀中粮地产业务的首道工序，更深的烙印来自大悦城品牌的创立。

宁高宁行事作风迅速。上任伊始，他就为中粮打造了位于北京西单的第一个大悦城。据公开数据，该商场自2008年，即开业第一年就实现盈利。此后8年间，西单大悦城做到了每年25%的超高投资收益率，成为大悦城的金字招牌。

2017年，西单大悦城销售额超41亿元，客流超2600万，而在这一年，周政也透露，当前大悦城购物中心平均月租金在300万~400万之间，西单大悦城甚至超过1000万。这一租金水平在行业内处于领先地位，甚至数倍于其他购物中心。

在西单大悦城取得成功之后，中粮集团决定，全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制。这是宁高宁 “两链”战略——即“全产业链的食品企业”和“全服务链的城市综合体”中最重要的组成部分。

“在宁高宁眼中，无论是万象城还是大悦城，这样的大型综合体是很好的保值增值的方式。”两年前，时任上海大悦城副总经理危建平曾对媒体如此表述。

危建平评价宁高宁是位“有远见”的领导。在中粮内部，宁高宁被称作“大悦城之父”。宁高宁在中粮任职的11年间，中粮商业地产业务从无到有，由小及大，在全国打响名声。2010年，他放出豪言称，“10年内将开出20个大悦城”。

2015年1月，借壳侨福企业完成上市的中粮置地控股，正式更名为大悦城地产（00207.HK）。经过一系列重组与整合，在剥离了一些非核心资产后，大悦城地产成为一个纯粹的商业地产公司。从中粮置地更名大悦城地产后，大悦城产品线对中粮的意义不言而喻。

根据大悦城地产的2018年度业绩报告，该公司营业收入81.3亿元，其中，投资物业租金及相关物业管理服务收入总额约为36.3亿元，占收入总额约44.7%。

业绩会上，周政表示，完成重组后，公司不仅不会削弱大悦城地产的业务，还将给大悦城地产带来更多的发展机会，特别是未来计划持有的40～50个高质量持有型项目，大部分由大悦城地产来承担。

要“老子”，还是要“儿子”

早在2011年，时任中粮集团董事长的宁高宁已明确提出，对中粮地产、中粮置业（即大悦城）合并，实现集团A+H方式整体上市的目标。受制于多方因素，合并工作迟迟无法落实。

中粮地产属于国务院最初核定的16家以房地产为主业的央企之一中粮集团。中粮集团旗下两大地产平台——中粮地产和大悦城在集团层面被统一称为中粮置地。多年来，二者一直被指存在同业竞争问题。比如，大悦城在快速扩展商业项目的同时，中粮地产也推出了“祥云小镇”等类似项目。

直到2015年，国企改革拉开大幕，招商蛇口、中海、五矿、信达等先后进行资产重组。中粮集团紧随其后。在规模竞争的焦虑下，中粮地产自2017年7月24日开市起停牌，开始筹划与大悦城的重组事宜，3月27日，重组后的大悦城控股在深交所敲钟开市。

“你为什么不用集团的名字，而用一个商业地产的名字？就像老子的大旗，你用你儿子的（名字）？”周政说的，是很长时间里中粮地产内部的争议。

早在2018年夏天，就有员工与《中国企业家》谈起，高层领导的分歧在于是否保留“中粮”名称。“保留吧，背靠大树好乘凉。不保留的话，就完全曝光在市场上，风险很大。”

这个问题，周政已经想明白了。“团队管理层和股东大会一致同意，要树立大悦城城市综合体作为主品牌的发展策略，运营与股权分离，未来引进战投。它的背后大股东是中粮集团，但不是把中粮集团的大旗高高举起，它没有实际内容。”

“尽管两边的董事长我兼着，这些年实际上就靠我们这么撮合这么推动，沟通协调我们的资源团队系统，在央企中我们做得比较成功。”周政终于松了一口气。他感慨称，战略重组的工作确实是大家期盼的。“一家央企的公司，你迟迟以两家上市公司在市场中出现，给市场一个不好的形象。”

去年，曾有中粮集团层面员工对《中国企业家》表示，宁高宁对周政抱有极大期望。宁在卸任中粮职务后，仍跟周政时有交流，并拿华润跟中粮的发展情况做比较。“周政总站在边上，感觉很没面子。”

中粮地产过去几年的日子确实不乐观。2014至2017年，每年中粮地产的签约面积都不足百万平米，实现签约金额也就一两百个亿，在动辄几千亿销售额的房地产行业里，谈不上规模。

在央企阵容中，中粮地产同样处境不利，和同一阵营的保利地产、中海地产、华润置地等差距明显。年报数据显示，2018年，保利发展、中海地产、华润置地签约销售额分别为4066亿元、3012亿港元、2107亿元。

周政当然感受到同行前进的压力。“经常会出现一个情况，比如说金茂地产、保利地产、华润置地、中海，（他们的公司结构）很清晰。”周政下了决心，“中粮地产两块的整合，势在必行。”

周政评价称，中粮地产板块的整合“比较理性”，因为“没有靠到（中粮）集团的大股东”，而是整合团队经与专家的咨询、研究、讨论，最终决定“打一个市场化品牌”。“大悦城的品牌市场价值评估去年已有136亿，它还是家喻户晓的，未来的方向可以做成百年、可以永续经营。”

“终有一天开发空间没有了，怎么办？城市呼唤的更多是实心的内容。”周政称，中粮在开发方面有大悦城的品牌优势，开发地块也得到政府支持，在当地生根之后会有很好发展。他将中粮地产的规模目标定在“千亿”。“大概通过两到三年高质量发展，规模到千亿。我们不会去追求太大的签约规模，而是保持一定的稳定的增长。”

二次过会

这是中粮地产重组案第二次过会。去年3月，中粮地产的重组方案敲定；7月，交易价格下调。但在10月25日，证监会曾以“交易标的资产定价公允性缺乏合理依据”为由，未通过中粮地产的重组审核。

“第一次（上会）没有通过的时候，我心里头有点拔凉拔凉的。当时曹总（大悦城控股总经理曹荣根）、许总（大悦城地产财务总监许汉平）不敢给我打电话说。”回想起首次上会的心情，周政想来仍有触动。尽管团队有人感到失落，但他“仍然坚定信心”，认为问题在于沟通不够。

2018年12月4日，中粮地产发布公告称，该公司发行股份购买资产获无条件通过。据悉，本次收购标的评估值达到148亿元，除息后交易价为144.47亿元，成为当年地产界最大的收购项目。同月25日，公司获得证监会批复文件。

“一个月之内，证监会马上再开一次会，是无条件（通过），我听了这消息以后，那是确实很激动。”周政对《中国企业家》感慨称。

1月28日，标的资产完成交割。就此，中粮地产获得大悦城地产64.18%的普通股股权，成为大悦城地产的控股股东，而中粮集团将持有A股大悦城控股75.64%的股份。

据管理层介绍，此次成功过会主要是中粮地产在继续推进重组方案时进行了“增信”，其中包括重新聘请第三方资产评估机构出具估值报告，以及在报告书中增加了《盈利预测》补偿协议。承诺资产（大悦城）在2019年至2021年的承诺净利润累计为 18.94亿元。

承诺意味着责任，但对于大悦城这样的商业地产来说，它所处的外部环境本身，就已经发生了很多变化。例如万科、龙湖等地产巨头都将转型方向定在了商业地产，目前局部市场的供给关系已经失衡。另外，随着经济周期的转换，消费也面临分级、甚至降级的可能性。

但在大悦城控股总经理曹荣根看来，风险首先还是来自团队的重组整合。“整合的核心职能是，人的位置怎么摆？”曹荣根称，中粮的核心关键团队一直很明确，底部整合也没有大困难。随着项目增多，业务扩大，区域拓展，管理风险确实需要注意。

“当你管十个项目，进入一个新业态、新区域，团队的能力体系，甚至连接这方面有没有跟上去，团队确实也比较担心。”曹荣根说。当然，他认为大悦城控股有自我把控的能力，“这么多年，我们的企业文化和管理体系逐步完善，能够使得风险和业绩回报等方面，得到一个很好的控制”。