2019年4月9日，重庆 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在渝发布《2019年第一季度重庆房地产市场报告》

l   升级需求驱动优质写字楼市场去化，TMT首次跃居办公需求主导；第三方办公运营商的不确定性在渝凸显，因地制宜的运营模式成竞争关键。

l   零售物业市场调整积极，新兴品类及外来餐饮品牌的活跃度显著提升；商业归于运营本质，“网红经济”有待市场重新审视。

l   仓储物流市场需求维稳，非核心园区主导去化；传统汽车制造业正处转型升级调整期，继而给市场带来更多不确定性。

优质写字楼市场

2019年第一季度重庆优质写字楼市场未录得新增供应。受升级需求拉动，季内净吸纳量实现6.6万平方米，同比增长34.1%、环比增长48.0%。其中甲级写字楼主导地位愈加突出，贡献率高达85.5%。相应地，重庆优质写字楼市场整体空置率环比下跌1.4个百分点，为32.8%；甲级写字楼空置率环比下跌2.2百分点，为35.7%。

季内TMT行业净吸纳量贡献率升至26.5%，首次跃居重庆写字楼市场需求主导。

随着融资进一步流入优质企业，TMT头部企业持续扩张，季内录得两宗该类型企业的大面积成交，其中一宗为从商务园区产业楼宇搬迁至写字楼的升级需求。此外，来自于大数据、人工智能的科技企业需求亦进一步释放。但值得注意的是，从职能细分来看，季内头部企业在渝的办公需求主要是用以开设众创空间，旨在利用其优质资源孵化本土企业。

其次，金融业在渝保持活跃，净吸纳量贡献率达21.0%。一方面，随着外商投资环境因新外商投资法所带来的诸多利好条件显著改善，季内录得数宗外资银行、保险等企业在渝落户和扩租的成交案例；另一方面，以拍卖、融资租赁为主的新兴金融领域的办公需求亦呈增长态势。房地产以19.4%的净吸纳量贡献率位居第三，主要由内资开发商、建筑设计和工程监理类企业的办公升级需求所驱动。同期，受益于生活质量关注度的不断提升，医疗研发类企业的办公需求得到进一步释放。

分区域看，江北嘴和照母山主导全市去化。其中，江北嘴以金融CBD的形象持续集聚证券、保险、银行和投资担保等为代表的传统及新兴金融业企业进驻，去化占比全市超六成；而照母山则是受内资开发商的升级需求和乙级楼宇企业自买自用的需求所带动。然而，市场整体供过于求矛盾犹存，租金持续承压，全市优质写字楼平均租金环比下跌0.4%至79.8元每平方米每月，但租金跌幅同比有所收窄。

第三方办公运营商的不确定性在渝凸显，因地制宜的运营模式成竞争关键。

尽管季内录得TMT头部企业在渝开设众创空间，为二级租赁市场注入新兴动能，但市场同时亦见证第三方办公运营商的不确定性增加。一方面，由于该类企业主要依靠融资扩张，在经济周期性放缓的背景下布局步伐放慢；另一方面，季内多个联合办公品牌和转租公司因战略调整或运营未及预期，提前解除或部分缩减在重庆市场的份额以示观望。鉴于此，在供过于求的市场基本面下，运营模式成竞争关键，定位、办公解决方案及增值服务皆应因地制宜。具体而言，考虑到重庆本土市场对新型办公模式的接纳度有待相关市场主体的积极引导、培育，清晰的产品定位有助于办公空间提升差异化竞争力；办公解决方案需根据本土租户的实际需求重新审视租赁周期的“灵活性”、定制装修的“具象性”；就增值服务而言，如共享人力资源、财务等实际降低办公成本的服务更受市场追捧。

在二级租赁市场波动较明显的情况下，季内二房东整体转租率环比仍上涨15.8个百分点，达到61.7%，主要由江北嘴、照母山和新牌坊的去化所带动，而需求前三大来源仍然是非传统金融（21.5%）、房地产（19.4%）、TMT（17.0%）。

展望未来，2019年重庆优质写字楼市场还将迎约68万平方米的新增供应，其中包括企业天地6号楼和重庆来福士广场等。随着楼宇品质关注度不断提高，市场或将预见更多办公升级需求，但第三方办公运营商的波动性调整亦预示着需求更替之际的不确定性尚存。总体而言，鉴于大面积的新增供应和经济增速的放缓，预计市场将继续承压，租金回调面临挑战。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“第一季度重庆优质写字楼市场由升级需求主导，同时TMT行业头部企业的扩张及众创空间模式亦值得关注。顺应经济发展趋势，未来金融业、房地产和TMT行业中大数据、人工智能等细分领域的租赁需求将持续活跃。另一方面，随着包括重庆来福士广场等在内的甲级写字楼逐步交付，办公升级需求或将进一步释放。”

零售物业市场

第一季度，中迪广场·欧洲城时尚中心开业，系重庆杨家坪商圈时隔三年首次迎来的新增项目。然而，百盛百货南坪店却闭店退市。至季末，重庆零售物业市场总存量为641万平方米。季内零售项目积极调整、填补空位，继而推高需求活跃度。因此，尽管新增项目开业率不及预期，市场整体空置率环比仍持平，报10.4%；受部分运营商给予租金折扣以置换入驻率的影响，全市购物中心首层平均租金环比微跌0.1%，录得383.6元每平方米每月。

市场调整积极，新兴品类及外来餐饮品牌的活跃度显著提升

2017-2018两年间，重庆零售物业市场年均新增供应高达约78万平方米。尽管更多优质零售项目的开业助力市场提档升级，但随之而来的竞争压力也使市场迈入深度调整期。鉴于此，运营商积极引入新兴品类或外来品牌进驻，旨在以“新意”、“多样”来提高卖场的号召力及功能性。本季度，新兴品类和外来餐饮品牌的需求活跃度显著提高，瞩目案例包括：星橙医疗美容诊所入驻龙湖时代天街C馆、欢乐爱雅口腔入驻大坪英利大融城、奇点汽车体验店入驻长嘉汇购物公园、吉利新能源汽车体验店入驻龙湖西城天街、Pizza Marzano重庆首店进驻龙湖北城天街、集渔于星光68围挡、烤匠进驻万象城等。

商业归于运营本质，“网红经济”有待市场重新审视

鉴于互联网传播的高时效、强宣传特点，自去年起“网红经济”对重庆零售物业市场的影响愈发突出。本季度，新开业的中迪广场·欧洲城时尚中心以网红书店钟书阁和新零售超市盒马鲜生作为主力店，旨在以网红打卡地和网红品牌的高曝光率来提高消费者号召力。就既有项目而言，运营商亦持续引入网红茶饮、新零售超市、线上品牌实体店等，如超级物种进驻龙湖北城天街、奈雪の茶于龙湖U城天街围挡、网易考拉进驻龙湖时代天街等。然而，从资产运营的角度出发，网红品牌就卖场而言的实际职能和自身稳定性均有待市场重新审视。一方面，商业归于运营本质，其健康发展的关键在于精准的定位、前瞻的业态配比以及有效的推广；另一方面，鉴于网红品牌自身同质化现象凸显，不稳定性愈发突出。

展望未来，2019年重庆零售物业市场还将迎来逾70万平方米的新增供应，其中包括备受瞩目的重庆来福士广场。高企的供应量势必将令市场承压，既有项目将继续认知和把脉市场趋势作调整。值得注意的是，参见于前期调改突出的案例，运营商的调整思路愈发清晰。大体量项目或将通过分区域调改来推动细分定位和品牌组合的联动性；而投运较早的项目则将通过填补如潮流服饰、美妆、亲子等热门品类的空缺来重拾竞争力。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示“市场发展至今，‘网红’的定义已大相径庭，不再特指‘打卡经济’。具体而言，随着消费者愈发理性，产品本质的核心地位凸显，互联网赋能的销售渠道及推广传播则是锦上添花，三者融合共同驱动品牌‘网红’生命周期的延续。由此，品牌商需加强产品内核以巩固自身竞争力，而运营商则需理性思考招商策略。”

仓储物流市场

第一季度，重庆仓储物流市场未录得新增供应，总存量仍为200万平方米。传统淡季，仓储需求维稳，净吸纳量实现约9万平方米，环比仅小幅下降14.0%。由此，重庆仓储物流市场整体空置率环比下跌4.6个百分点，至季末的19.9%，近两年新低。

需求端方面，批发零售业和第三方物流主导季内去化，净吸纳量贡献率分别为68.3%、26.3%。其中就批发零售业而言，来自于电器企业的需求活跃。分区域看，季内非核心园区主导去化，贡献率近八成，空置率环比显著下降9.3个百分点至季末的27.1%。租金方面，市场供过于求压力犹存，核心园区和非核心园区平均租金环比分别下跌0.3%、1.3%，至27.6、20.4元每平方米每月。

重庆传统汽车制造业正处转型升级调整期，继而给仓储物流市场带来更多不确定性

重庆传统汽车制造业发展一直处于全国领先水平，然而随着近年来全国汽车销量的下滑，行业发展增速显著放缓。统计数据显示，2018年在重庆工业经济的“6+1”支柱行业中，仅有汽车制造业增加值呈负增长，同比下降17.3%。而2019年前2个月，汽车制造业增加值下滑幅度进一步扩大，同比下降19.6%。鉴于此，重庆传统汽车制造业亟待转型升级。目前政府已出台《关于加快汽车产业转型升级的指导意见》，提出将发展新能源和智能网联汽车，并推动汽车和互联网、人工智能等新兴行业的融合发展，从而实现传统汽车行业转型升级。由此，在重庆汽车行业由高速增长向高质量发展的转型期，相关仓储需求增长的不确定性增加。本季度，市场录得一宗汽车零部件租户的退租案例和一宗汽车电商租户出于租赁成本的考虑由核心园区搬迁至非核心园区的需求降级案例即为印证。

展望未来，2019年重庆仓储物流市场还将迎来近75万平方米的新增供应。高企的供应量势必会给市场带来较大的去化压力，故租金走势或继续下探。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟表示：“转型升级是重庆第二产业近年来发展的主旋律，期间传统汽车制造业的产能受到较大影响，继而造成相关零配件企业的仓储需求收缩，市场承压。着眼需求端，本土企业的硬件升级需求、第三方物流企业及零售企业的扩租需求值得关注。”

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