2019年初，多城市政策出现松动，局部放松限价、限售、下调房贷利率上浮比例；截止目前，全国近20城出现不同程度的政策松动，地方试探性动作愈加明显。

重庆房贷利率上浮松动，在经历春节传统淡季后，迎来3月小阳春，市场整体升温，客群购房意愿度提高，市场供需两旺，房企推盘加大，去化率上涨。

在市场调整期， 城市房企分化明显，洗牌严重，龙头房企持续抢占市场，新进房企“高歌猛进”，跻身销售排行榜前列。

                           

统计口径

1.数据来源：CRIC系统

2.统计时间：2019.1.1至2019.3.31 

3.统计数据均为商品房数据

4.统计范围：重庆主城九区

5.联合开发项目流量榜金额双双计入统计；权益榜金额以股权拆分为准

解读

市场进入调整期房企上榜门槛下降明显

2019年一季度，主城商品房市场整体成交628.0万方，与2018年同期相比下降33.5%；市场成交大幅萎缩，归因于经历2018年供需持续高位后，市场回归理性，特别是改善类客群，有一定观望情绪。在整体市场处于调整期，房企业绩增速放缓。

从房企上榜门槛看，受限于市场因素，TOP5房企入榜门槛仅30.7亿元，同比下滑21.1%，TOP10房企入榜门槛为16.7亿元，大幅下降，同比下滑36.5%。

集中度持续上涨

因大环境制约，房企增速放缓，但从行业集中度看，TOP级房企市场占有率持续增长，行业继续呈寡头化发展，龙头房企优势持续放大。

2019年1季度，TOP5房企业绩集中度达41.3%，同比上升8.3%，规模型房企市场地位愈发稳固，TOP20房企集中度为73.4%，同比上升3.3%，品牌房企进一步占据重庆市场江山。

在市场需求从刚需向刚改、改善转型阶段，客群需求分化明显，拥有较强“产品力”的房企，在市场过度阶段，将拥更强竞争力，其中以品牌房企优势更甚：得益于已有成熟且丰富的产品线及快速研发能力，在市场需求过渡期优势凸显，通过落地丰富产品线抢占不同维度市场份额，实现更高市场占有率。后续，“内功”夯实的房企将抢占更多市场份额，房企集中度将进一步提升。

多房企销售金额下滑

19年各房企开始改变战略发展，放缓脚步，进行了提质控速。部分房企也受货值影响，后劲发力不足，因此一季度各房企销售多出现下滑迹象。

在TOP10房企中，70%的房企销售业绩同比出现下滑。随着市场进入平稳期，房企多个新项目入市，后续业绩有明显上涨可能。

新城作为新进房企代表，因前期土地储备充足，18年下半年各项目相继入市，一季度销售发力，整体表现亮眼，业绩翻番，跻入销售排行榜Top20，位列14名。

房企梯队业绩划分明显 新进房企或弯道超车

从市场成交看，TOP20房企梯队划分明显，龙头企业稳居第一梯队，且凭借成熟的运作能力，龙头房企后续将“强者更强”，与第二梯队拉开更大距离。

第二梯队中，房企业绩差距较小，呈“胶着”现象，梯队内房企互相超越概率较大，货储充足的房企在后市爆发力强，可跻身排行榜前列，其中中骏、新城作为近2年新入渝房企，已强势上榜，且两企业目前货储均超140万方，整体货储充足，后市业绩持续上涨是大概率事件。

值得关注的是第三梯队，美的置业、联发、金融街因前期货储充足，在市场调整期，弯道超车，进入销售排行榜TOP20，市场表现抢眼；东原因前期可售货储较少，掉队至20名，但从2018年下半年开始，企业加快增储速度，随着新增项目陆续面市，企业后市可期。

房企整体业绩完成度差强人意 典型房企表现亮眼

房企目标业绩分化严重，呈现出“强者愈强”的态势，龙头房企一如既往高业绩目标，中小企业面临着巨大的销售压力，业绩目标相对较低，业绩完成相对较易。

从完成情况看，一季度销售业绩普遍下滑，完成度较差，TOP20完成度仅1家达两成，平均完成度仅14.7%，超四成房企完成度不及平均水平。

从业绩目标规模看，4个梯队呈两端端化，300亿+、100亿-目标规模房企，目标完成率相对较高，其中融创、美的置业等房企完成度均超过梯队平均值。

融创——土地市场活跃，后劲十足

融创19年一季度表现延续18年势头，以销售额70.5亿元位居榜首；企业一季度业绩完成率超17%，超过300亿+梯队房企平均值；今年年初，因整体融资成本降低，融创资金宽松，一季度积极活跃在招拍挂市场，共计拿地7宗，增储86.0万方；近期更是收购阳光100两项目，增储51.7万方，企业整体货储充沛，后续爆发力强。

美的置业——稳扎稳打，粤派“黑马”

2017年美的置业进入重庆，以合作开发的形式占领市场，输出企业品牌；今年一季度，企业业绩爆发明显，一举进入主城销售榜前20强，业绩完成率近19%，超梯队平均值，成为在渝粤派“黑马”；在招拍挂市场上，美的置业把握行情，积极增储，3月与金科联合拿中央公园地块，实现城市热门区域占位；后续，在企业一二级市场联动配合下，企业业绩或将保持高速增长。

后市预判

政策端

虽然在一季度各地楼市政策已经出现了不同程度的“松动”，但主要还是因城施策的试探性放松，多数城市还是以“放宽落户”，“松绑限购”来刺激短期市场需求，中央坚决执行“房住不炒”政策，重庆在目前政策调控相对宽松的情况下，预计将会继续维稳，信贷政策有继续下调的可能性。

土地端

土地供应端速度加快，优质地块逐步上架，楼面价或持续刷新。从供地方向看，1.5环及2环外热门板块仍是城市供应热门区域，但核心区亦有适当放量，洋人街拆迁后，弹子石地块或将逐步释放。

市场端

在政策先变，市场再变的环境下，房地产销售面积有所下降，但仍将拥有较大体量，价格也不会有明显波动，继续维稳。企业业绩增幅或有适当放缓，但仍将保持可持续发展，市场将以“稳”为主。

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