刚刚搬进上海徐汇滨江新办公室的平安好房，还没来得及招聘前台，办公室散发着新桌椅、新地毯的气味。与这家平安集团旗下房地产金融平台一起办公的，还有碧桂园总部派来的十几名工作人员，他们日夜不停地开会，准备催生一种全新的地产开发模式。

2015年5月29日，平安举办了声势浩大的发布会，召集中国几乎所有最有实力的开发商成立了“房产众筹联盟”。久未露面的平安集团董事长马明哲亲自站台，张玉良、潘石屹、任志强、冯仑悉数到场。在中国的“股权众筹元年”，众筹终于进入了地产开发领域，在此之前，房地产的众筹层出不穷，但几乎都只是在线金融平台和开发商联手卖房。

碧桂园在上海嘉定的项目成为了“房产众筹”联盟成立后的首个项目，平安和碧桂园心中都清楚，这个试验不容有失。

根据平安的设想，碧桂园的嘉定项目将会分割成小份的金融产品，放在平安好房的众筹平台上集资。投资者将拥有项目的股权。项目开发完毕后，投资人直接将股权换成房产，也可以出售转让。碧桂园联席总裁朱荣斌介绍，投资者的收益来自份额转让、房价优惠和项目分红。

股权众筹的政策之门也在松动。2014年《私募股权众筹融资管理办法》发布，监管层对股权众筹开始接受，甚至在一些业务的关键点上释放了暧昧的信号。6月7日，中国人民银行金融研究所所长姚余栋公开表示，股权众筹将成为中国资本市场的新五板。

这是一个超出人们想象的庞大市场，根据世界银行的预测，到2025年，中国的众筹投资有望达到460亿-500亿美元。其中，70%-80%的融资额将是股权众筹融资。

在地产低迷的大背景下，平安好房的设想得到了房企的积极响应。平安好房CEO庄诺告诉界面新闻记者，众筹可以通过降低融资成本、减少营销环节而降低房价，让普通购房者收益，但是众筹最本质的东西，是能让开发商实现轻资产——在拿完地之后，就可以通过众筹提前锁定资金和客户。不仅如此，地产商的风险也可以提前释放，“但也许客户最后要承担房子卖不出去的风险”，众筹能带来一个产业链的变化。

梦想看起来很美，但是对中国股权众筹行业来说，法律红线依然是最大障碍。中国的《公司法》规定，股份有限公司的发起人应该在200人以下。2014年，中国证券业协会针对互联网众筹平台发布了《私募股权众筹融资管理办法》，确定平台、融资者和投资者的资质，但是关于投资者的限制依然不变——融资企业的股东人数累计不得超过200人。

正是由于人数的限制，大规模的股权众筹无法实现。根据《证券法》规定，发行证券的对象超过200人时，就属于公开发行证券，必须经国务院证券监管机构或国务院授权的部门核准。

根据零壹财经的统计数据，截至2014年年底，中国共有128家众筹平台，其中股权众筹平台32家，2014年的股权众筹的融资规模仅仅在10亿元左右。清科集团旗下的私募通统计，2014年国内最典型的13家众筹平台共融资9088次，募集总金额13.81亿元。

平安也面临着这个问题，如果严格按照法律，碧桂园众筹项目的申请人不能超过200人，要知道，碧桂园拿下的这块地面积为6.3万平米，至少可以容纳600户住宅。

红灯虽然亮着，但平安好房在设法闯黄灯。“股权投资不能超过200个人。那我就把一个楼盘做成199份，或者400套房子分成两个项目做。”庄诺告诉界面新闻记者。

同样界限模糊的还有平安和大华合伙成立的“平安大华基金”。这个基金也将参与进来，为联盟成立50亿的房地产基金。由于投资者众多，发起人不可能一一接受所有投资者的咨询和调查，此时，房地产基金可以作为独立第三方对项目做尽职调查。基金还能在众筹目标没有完成时“托底”，将来房地产众筹联盟的项目都可以申请基金的投资。

庄诺还有另外的深意，基金的牌照可以省去很多监管的麻烦。“人家来查我，我说我有大华基金。”他向界面新闻记者否认了基金的作用是资金池。但这仍然是擦边球，从行业自律的角度讲，股权众筹平台不应当设资金池或者提供担保，总而言之，不应当碰钱。

这不是平安好房第一次试图触碰政策红线。之前好房贷（针对购房者首付的贷款）就曾被质疑使用险资和银行资金，还因此引来央行等监管部门的质询。

庄诺告诉界面新闻记者，“创新就是突破，就是要压线，就是在合规和违规之间找一个平衡点，这考验我们的智慧。我们要做很多的政策评估、风险评估，坦率地讲，有时候需要冒一点险。”他的底线则是“黄灯偶尔刹不住车可以闯，但红灯要停的”。

平安集团与政策、法律的博弈并不少见——获取全国性业务资格，寿险牌照、金融牌照，无一不是马明哲胆战心惊绕过法律的结果。如今，马明哲支持部下延续这种传统。房地产众筹联盟成立的当天，马明哲罕见地出席，更罕见地说“平安将集集团之力支持平安好房”。这样的表态甚至连庄诺都没想到，“集团很多人说‘你好荣幸，马总给你们站台，自从众安保险之后，马总两三年都不露面。寿险一年给集团赚那么多钱，开年会他都不去’。”

事实上，平安众筹业务的想法正是出自60岁的马明哲。2014年3月份，这位带领平安一再突破政策瓶颈的掌门人把平安不动产、平安好房和平安信托的负责人召集到一起，提出开展众筹业务。平安好房凭借碧桂园项目率先发力，未来其他部门也将陆续开展众筹业务。

在平安集团内部，平安好房就如同机动部队，可以参与平安集团内部所有和房地产有关的业务，比如平安不动产在拿地后可以交给平安好房做后续的工作。

庄诺对平安好房的发展思路很明确——跟着资金流走，“我们在寻找不动产整条产业链的资金流”。在此次凭借众筹项目进入房地产开发环节之前，平安好房已经进入了房地产几乎所有有资金流动的环节。它用提供首付贷款和购房准备金升值的方式撬动一手房销售，用颠覆房款的方式吸引二手房房源，甚至发放小额的租房贷款、车位贷款、房屋契税贷款和装修贷款。

平安好房用钱来吸引真房源，这让它成立之初被看作是中介行业的死敌。尽管在数次采访中，庄诺一再强调不会抢食传统中介的蛋糕，而是建立与中介和平共处的生态圈。但是如今，它的速度不得不让人侧目。庄诺告诉界面新闻记者，新房业务已经进入爆发期，5月份比4月份增长了1000倍，销售额达到了30个亿，6月份要冲40-50亿元，2015年的目标是100个亿。

相对而言，二手房业务是其短板。界面新闻记者统计发现，平安好房的二手房平台上的房源只有400套，仅仅是链家、中原的1/200。庄诺对参战二手房市场的态度模棱两可，“我们现在还在观察，整个市场斗得太厉害。我本来不想在佣金上参战，但最后可能会被逼上梁山；我们原来想在真房源上面做文章，但是只有真房源还不行，离交易太远。”

他还告诉界面新闻记者，在他的计划中，平安好房应当有4万套二手房房源，是目前数量的100倍。平安好房也正在线下积极布局，2015年先后成立了北京和广州分公司，深圳的分公司正在筹划中。上海作为大本营，已经开设了3家房产受理中心，这还只是开始。

按照马明哲的布置，2015年好房的线下中心要达到50-100家。兄弟集团平安好车似乎可以为好房的野心提供借鉴，2013年成立后，平安好车已经在全国27城市设立分公司，开设了接近100家网点，成为中国最大的汽车O2O服务平台。

但庄诺觉得还不够。他认为平安的动作还是“不够猛”，应该像阿里、腾讯那样通过入股、收购来迅速壮大。平安好房正在用贴钱的方式迅速壮大。其贷款业务基本上是无息的。2015年5月，平安好房的新房交易收益在1%左右，比代理行的收益高一点，但真正盈利的金融平台收益，还没有成果。

所有人都知道平安好房的收益来自金融，但是眼下，这个公司的盈利情况又是那么神秘。当被问到平安好房的盈利模式和规模时，庄诺三缄其口，以“商业机密”为由拒绝回答。他一再和界面新闻记者强调，他的盈利模式是“羊毛出在狗身上，猪买单”，但“猪”是谁，他不愿透露。

此外，除了“好房宝”，平安好房的其他产品都是往外借钱，需要大量的资金，庄诺称资金大部分来自P2P，但拒绝进一步透露资本的结构。这位曾参与创办搜房的资深地产人深知平安好房的想象空间，但对于旁观者的困惑，他却大手一挥。