文|选址960  排云

和几年前的喧嚣繁华相比，北京产业地产市场上，民营力量式微。

「这两年大家都能看到，国营的产业集团越来越强，民营的越来越弱」在行业浸淫17年的产业地产人士许新感叹。

行业生态变化的背后，是北京产业地产市场形势的大变革：产业不是那个产业，地产也不是那个地产了。

1、活下去

「稳住别死、小步快跑、整合服务」，这是东南四环外一家园区公司总经理李健今年的经营策略。他直觉，十一后北京的产业政策可能会松绑，而今年的关键在于别折腾、活下去。

有人和他持类似观点。针对2019年的市场预测，选址960做了一份简短的问卷（拉到文章尾部参与投票），邀请了22位业内人士进行回答。其中，有9位认为今年的关键词是「活下去」，占比达40%；5位人士认为应该「逆势而为」，占比22%；另外，分别有4位、2位和2位人士把投票给了「安全着陆」、「都挺好」和「水大鱼大」——小群体看，总体预期中性偏负面。

产业地产是一个流动性受限的房地产细分市场，对政策极为敏感，其发展也随政策起落。

2010年到2017年，是北京产业地产幼稚而美好的时光：经营模式没有「花样」，就是盖房子卖给各种企业以及手里有钱的老板。

「这个阶段是是允许销售的，按照480号文，5部门联审，走市长办公会，拿到销许就能销售」，一位在昌平、顺义多地操盘产业园区的业内人士潘希峰介绍。也是在这一阶段，北京郊区、环京地区出现了大量工业、科研立项的由民营企业开办的园区，北京出现了联东这样全国布局的北派产业地产企业，也走出不少去外埠开疆拓土的企业。

所谓的480号文在2010年出台，该政策要求，研发、工业项目，未经批准不得转让或销售，确需转让的，市住房城乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报市政府审批。

而到了2018年，39号文横空出世，让产业地产的「自持时代」忽突而至。

这一政策的大背景是北京疏解非首都功能，构建高精尖经济结构。2018年1月4日，北京印发加快科技创新构建高精尖经济结构系列文件，系列文件包括十大产业发展政策，圈出了新一代信息技术、医药健康、节能环保、新材料、软件和信息服务业、集成电路产业、智能装备产业、新能源智能汽车产业、人工智能产业、科技服务业十大产业。

随后的1月12日，北京发布了对这些产业的用地支持政策，也就是被业内称为39号文的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见(试行)》（下称意见）。

《意见》规定，园区开发企业可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。

「这意味着，完全禁止工业用地上任何形式的销售，包括股权转让，都不允许了」，一位园区开发公司的招商负责人刘绍介绍。

售卖的大门被堵死，抗风险能力差的民营产业地产首当其冲。选址960了解到，有产业项目扛不住资金压力，不得不脱手寻找买家。

「物流地产的综合资产收益率只有4%左右，工业厂房有两三个点就不错了，办公项目的空租率又非常高，今年的退租率也高」，许新认为，地理位置不占优，产业地产单靠租金根本活不下去。

「允许分割销售是民营产业地产活下来的唯一办法」，许新说。

2、新规则

对国家队来说，市场规则的变化不足以影响生死，但他们也有自己的烦恼。

「现在园区招商有规定动作。你的园区目标是哪些行业？企业进来要到管委会报备，签署监管协议，承诺纳税、产值、投资强度等等」刘绍说。

以2019年1月份，大兴生物医药产业基地出让给民海生物的一宗50年工业厂房为例，该出让地块要求，项目投资强度不低于人民币1.5亿元/公顷；建成达产后年产值不低于人民币3亿元/公顷；年纳税额不低于人民币2000万元/公顷。

「履约监管协议」也已经开始执行。平谷区新城北部两宗产业用地出让中，工业企业履约监管协议就约定，在以下8种情形下（据协议原文，有所精简），工业企业应自行退出：

1. 未依法依规建设

2. 擅自改变土地使用用途

3. 获得不动权证书两年内未完成固定资产投产计划、未达到初步生产条件

4. 五年内未达到自身承诺的标准

5. 五年后连续3个会计年度平均未达到自身承诺标准的70%

6. 投产后出现停产半年以上、公司解散等情况

7. 能耗、水耗、环保、安全等不达标

8. 擅自对土地、厂房进行出租转让

监管协议要求，按照规模大小，工业企业自行退出的时间最短3个月、最长6个月，退出的内容包括办公用房及厂房腾空、人员安置完毕，债权、债务清算完成以及其他退出事宜。

「很多是想进的，但是进不来，有各种各样的问题」。对刘绍来说，在限定条件下挑选企业并把园区填满是件极其棘手的事儿。

但在许新看来，厂房形态的园区去化还相对容易，麻烦的是办公、研发型的产品，因为同质化产品的供应量太大了。「科技园、商务园从产品上越来越趋近于乙级写字楼，从客群上主要是三产企业。」

那么，北京写字楼市场的需求怎样呢？世邦魏理仕的数据显示，2019年第一季度，受经济大环境影响，北京全市新租需求较疲软，预计未来全市空置率将会持续攀升，租金预计承压，「整体新增需求仍然疲软，特别是乙级楼宇市场」世邦魏理仕方面指出。

「TMT跟不上会怎样？」许新反问。

对来得快去得快的网红企业，李健本来就持保留态度。「网红公司，也挺让人提心吊胆的，便宜租金给到，一黄就撤了。园区忙活半天他倒闭了，重新恢复起来又很费劲」。

另外，在供给端，除了产业类项目，2017年的326新政规定，商办类项目分割单元不得小于500平方米，且必须售卖给企业，这类商办项目也形成了对三产企业的争夺。

3、改弦更张

无论是民营队还是国家队，都要适应新的市场规则，转型是老生常谈，但也到了改弦更张的关头。

张青认同这轮调控的逻辑，「产业园区本身的属性就是产业，不是房地产」。张青在一家大型国营园区开发公司担任高管。作为一位从业十几年的园区人，他正在转换自己的角色——从外向型的投资拓展转向内向型的园区内容和服务搭建。他希望能在两年左右的时间，把园区的产业生态搭建起来。

「永远有调控，一定要适应形势」张青认为，从地产销售转型到产业运营和内容服务，就是行业最大的形势。

「北京不可以销售，还有很多地方可以销售，但以后可不可以呢？你得判断」张青说。

大势里面，藏着产业地产企业的喘息时机，也藏着产业地产的转型方向。

轻资产是其中一条。在严酷的市场环境下，石林所在的公司，就在向更加轻盈的方向转变。「以前是重资产和轻资产同步发展，但今年公司反倒把轻资产放在前面」，石林介绍，其公司计划未来3年开发100多个项目，其中，轻资产运营超过2/3，自主开发项目不到1/3。

付涛操盘一家大型央企园区，他对产业地产有着很现实的拆分：一半是产业、一半是地产，让政府的政府、市场的归市场，打好综合平衡的算盘是关键。

「产业地产外部性很强，政府拿走了最大益处，所以开发商要积极跟政府兑价，要么土地、要么税、要么补贴」，付涛说，「另一方面，产业地产的核心永远是产业，产业做不起来，盈利模式再美也实现不了。」在付涛看来，产业地产受困于商业模式多年，其发展速度远远赶不上住宅地产和商业地产，行内人应对产业地产的回报率有理性的认知。

李健相信，经过一番折腾的北京，或许会在政策上有所松动，「2019年，只要别死，好好整合服务，明年睁开眼干活！」

刘绍则有着截然相反的预测——政策不会放松，只会更严，或者说更「规范」。如今，刘绍所在园区每签下一个认购企业，无论是工业楼宇还是商办楼宇，都需要到政府部门「过」一遭。

但无论李健还是刘绍，都有一个共同的判断，光倒腾房子不行了，产业地产「Easy Money」的时代行将结束。

你怎样看产业地产的剧情演变？投票或留言说说你的看法

【文章仅针对北京市场，文中姓名部分为化名】