文|选址中国  排云

少了整整30年

这是个容易被忽略的巨变。

拦腰斩断，京沪工业用地出让年限已全面转向20年。

在2018年1月后的北京、2015年2月后的上海，企业要拿地建厂，很难再拿到50年产权的用地了。而且，这种政策还在向更多城市蔓延。

选址960统计发现，从2018年1月份39号文发布后，北京一共招拍挂25宗工业用地，其中21宗土地的产权都是20年，仅有4宗为50年产权。

比如：

• 做芯片的集创北方4月份在北京亦庄拿了一块地，这块地建筑面积约6万方，花费4337万元，土地年限20年。

• 做安防的岳氏安防1月份在房山买下一块工业用地，建筑面积4.6万方，耗资1亿，土地年限20年。

• 做药物研发的神州细胞去年6月份花费1300万获得一块工业用地，年限也是20年。

• 顺义集中挂牌了4宗工业用地，全部都是20年产权。

上海工业用地产权也普遍为20年，而且从更早的2015年就开始了。

随便甩几个栗子：上海爱数信息、六盛电机、迅达电梯等企业在上海获取的工业用地都是20年产权。

广州、深圳也在推行20年用地。

（来源：广州规划和自然资源局）（点开看大图）

（来源：深圳市规划和自然资源局）

此外，还有不少30年的。

（来源：苏州自然资源和规划局）

（来源：深圳市规划和自然资源局）

（来源：广州规划和自然资源局）

众所周知，不同用途的土地使用权出让年限都有一定之规，住宅70年、办公50年、商业40年、工业50年，这种概念几乎是每个中国人的房产常识。

那一线城市和一些制造业发达的城市，为何纷纷把工业用地的出让年限缩短？而且年头还长短不一？50年的工业用地还有么？

两大动因

从50年缩短到20年，是近5年内发生的变化。这背后有一个名词，叫做「弹性年期出让制」——根据实际情况灵活确定土地使用权出让年期。

通俗说，只要不超过最长年限（50年），产权年限由地方灵活制定。

在实践层面，上海是第一个吃螃蟹的城市。

2014年3月，上海率先实施工业用地弹性年期出让制。政策规定，原则上新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年。

但直到宣布缩减年限的10个月后，上海才出让了首幅使用年限为20年的地块。

（上海新政后的首幅20年工业用地，距政策出台10个月。来源：上海规划和自然资源局）

其后，北京、广东、苏州等地也各自出台了相应的弹性出让制度。

实际上，北京在2013年起，就在亦庄局部推行工业用地弹性出让，但大规模试点推广是2018年年初。

2018年1月份，北京发布了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，在更大范围的19个园区试行弹性出让。文件要求，除了极特殊情况，土地出让年限缩短到20年以内。

政策发布后的第5个月，北京首宗工业用地就以20年期限成交，其后，如文首所说，顺义、平谷、房山的工业用地也遵循了这一年限。

那么，各地政府为何要缩减工业用地的年限呢？背后是有原因的。

第一，绝大多数企业活不过10年，买50年的地太浪费。广东省国土资源厅副厅长杨林安就表示，我国企业的平均寿命只有3.7年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7~8年，把工业用地的出让年限设定为50年出让给企业，提高了企业的初始用地成本。

第二，腾笼换鸟，政府要掌握产业调控的主动权。政府发现，一些过去拿地的企业死掉之后，产生了闲置、浪费的厂房，政府要去腾退这些企业引入新企业，往往需要花不少的财力、物力，甚至根本腾不动。那么，在新增的产业用地中，缩短年限就是个防止重蹈覆辙的好办法。

在这种背景下，工业用地年限缩短，也就成了各个大城市积极试水的一种新制度。

这种制度变化，对于企业选址有什么影响？

「升舱」有空间

所谓有恒产有恒心，企业发展到一定程度，往往出自本能想要拿地建厂，其中有资产配置的考虑，也更大程度上是生产发展的实际需要。

在土地产权缩短到20年的情况下，京沪这样的城市还是霸道总裁的好归宿么？选址960试着从机会、成本、土地价值3个方面回答这个问题。

第一，50年产权并未绝迹，但需企业足够优秀。选址960发现，在北上广深四个一线城市，仍有企业拿到50年产权的用地。

举一个最知名的栗子，比如马斯克。去年10月，特斯拉花9.73亿在临港拿地，年限就是妥妥的50年。

（图：特斯拉上海超级工厂开工奠基仪式）

（来源：上海规划和自然资源局）

在广东，50年的口子是这样开的：国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让。

当然，欲戴王冠必承其重，50年产权的土地往往有非常明确的投入、产出、税收承诺，即便企业有资格拿到这样的「优待」，但如果后期无法兑现承诺，也会被合法合理的请出园区。

可见，影响产权年限的，是实力。

第二，拿地初始成本降低，但折价有限。弹性年期的初衷之一，便是降低企业的初始拿地成本。还是举个栗子，说说北京的工业用地出让大户亦庄。

4月10日，亦庄成交了一宗20年的工业用地，楼面价726元/平米；相同区域，2018年底成交的最后一幅50年用地的单价是1079元，相当于打了个6.7折。

而在广州的政策中，对于按年限打折，有个明确的公式：起始价＝（弹性出让年期÷50）×出让50年市场评估价。

不过折价这事也不是绝对的。选址960发现，同在亦庄区域，2015年小米取得一宗50年工业用地，其楼面成本只有500多元/平方米。

可见，在取地成本这事儿上，最大的影响因子不是年限，还是实力。

第三，土地资本值减少，融资能力下降。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，出于融资的需要，不少企业在拿到土地后都会去银行寻求贷款。相关领域人士表示，在评估上，年限缩短，会影响银行的放款额度。高力国际的报告对上海首宗工业用地的资本值进行了计算，高力国际认为，如果以收益法对地块估价，那么该土地的资本值比之前50年条款下的土地资本值减少了25%。在折价有限的情况下，20年产权的工业用地产权在资本价值方面降低了。

当然，企业选址中，土地仅仅是考虑因素之一。而且由于工业用地较为便宜，其取地成本与其投资成本相比，占比并不大。

从政府的角度来说，由于工业用地的整理成本要大于其挂牌价格，这种倒挂已经是对企业生产的补贴了，政府自然不希望企业通过囤地来获利。

对霸道总裁而言，要在京沪拿地建厂，基本得放弃靠土地额外赚一把的想法了。

来源 | 选址960