文|有毒财经社  王烜

“好吧，就这个价成交。”老孙以高出购入价80万的价格卖掉了在琼海的一套房子，这一天是2018年4月19日。

三天后，海南省发布限购令，海口、三亚、琼海这些城市需要五年社保或个税才有资格买房;其他原本未限购区域也要求两年社保或个税。

老孙是大庆的一名国企干部，在东北还未陷入僵局的时候，老孙家的生活在国民平均线以上。十几年前，送孩子去国外读书后，老孙夫妻来海南置了业。

“东北人在海南买房也是那阵儿开始的，我在琼海买房的第一个春节，小区里碰见了同事，他也在这购了房，事先我们根本没有商量过。”

这两天，东北一位官员成了新晋网红。他对东北人口外流给出的解释是：天太冷。

别当笑话听，天冷真是可以改变历史的。

史学界存有一种观点，满族入关南犯中原，就是因为赶上了小冰期。“那天啊，拔凉拔凉的，让我进北京暖和暖和。”

东北人南下购房也确实和气候关联甚大，但海南并不是他们的首选。作为闯关东的后裔，东北人对山东有着深厚感情，烟台、威海的海景房是东北人最早的选择。

海南和东三省的相遇并非偶然。除了怡人的气候环境，还有历史渊源。

本世纪初的大开发，使海南当地的交通运输方式发生改变，尤其三亚凤凰机场和海口美兰机场的投入使用，大大缩短了东北到海南的时间。就这样，东北人的购房欲望被海南“唤醒”。

成千上万个老孙便这样开始了候鸟生活，哈尔滨和海口的医保也实现了异地结算，“黑龙江省海口市”的调侃应运而生，海南成了东北人心中的第四省。

楼市的疯狂与幻灭，国内没有一个省可以同海南相比。

1992年南方讲话以后，海南的房地产市场骤然升温，最高潮时，在海南注册的房地产公司高达1万多家。冯仑、潘石屹都是那时的万分之一。

除了搞开发外，流入海南的资金许多是用来炒作套利的。一个项目一打桩，就有人来购买。拥有一张土地红线图就可以出卖转手，有的项目甚至被转手加价20次以上。当时的海南，每一块土地，每一张报建申请批复，每一栋成品楼或半成品楼，都可以是炒作的对象。

诱人的利润，吸引了众多的国内外客商，当时的房地产价格已远远背离成本，背离房地产购买者的真正需求。

好景不长，随着国家宏观调控，海南房地产泡沫经济破灭，海南经济金融陷入困境。

房地产泡沫造成海南经济跌入低谷，1993年经济增长41%，1996年回落到 4.8%。大量的房地产被闲置，数不清的“半拉子” 工程形成了城市的 “伤疤”，别墅养猪令人记忆犹新。

上世纪末，海南以全国0.6%人口承担了全国10%的积压商品房。“天涯，海角，烂尾楼”，曾并称海南“三大景观”。当时海南三亚的房价徘徊在500-1500元之间，远低于全国平均水平。

到了2010年前后，在中国楼市暴涨的大背景下，借“国际旅游岛”国家规划的东风，海口房价重新触及当初的高点。

2010-2012年，三亚的房价长期排在全国前五名，2012年2月，三亚成交均价突破27000元/平方米，仅次于当年的上海、北京。2016至2017年，海南房地产又迎来一波价格攀升。

面对“史上最严”的全域限购，三十而立的海南，站在了楼市的十字路口，这次自上而下的改革将给其带来新的机遇与挑战。

限购一年来，海南房地产开发投资下降了34.6%，一季度房屋销售面积185.73万平方米，同比下降64.1%;房屋销售额316.22亿元，同比下降58.8%。

在业内人士看来，海南将迎来两至三年的阵痛期，而楼市未来的走向亦取决于其新一轮改革成效。

壮士断腕挤泡沫，为的是一个全新的海南。对外开放最新的一个大门就是“中国特色自由贸易港”， 而海南正是这一政策的试金石。

未来海南房地产何去何从?

多位业内人士表示，在海南自由贸易港建设的政策机遇下，未来房地产业仍将在海南经济社会发展中扮演重要的角色。但是，今后购房者到海南置业，应该 转变投资炒房的态度了。

对于怕冷的东北人，海南限购当然阻止不住他们的南下脚步，现在广西和云贵已经成为东北人购房的新选择。

海口往北1纬度，就是同属热带季风气候的防城港。老孙去年底退了休，2019年春节，他们夫妻和朋友家在防城港过了年。朋友已在这里购房，老孙也是来看看环境。

“东北人是闯关东的后代，不恋家，哪里住着舒服哪里就是家。

防城港会不会成为下一个海南不知道，反正今年春节，这里的饭店挂出最多的招牌是：东北柴火铁锅炖，春节不打烊!”