记者 辛圆

中国社会科学院财经战略研究院4月25日发布《中国住房市场发展月度分析报告》显示，在调控政策坚持“房住不炒”的条件下，短期内一、二线城市房价总体以小涨或微涨为主，难以出现大涨，而楼市“小阳春”将自行消退，房价仍将趋于稳中有降。

对于一季度出现的局部“小阳春”，报告认为，一方面是住房市场融资环境有所改善，部分城市首套房贷利率已经降至基准利率水平，另一方面是市场对房价的预期出现转变。部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。由于房地产市场对于货币和政策因素极其敏感，在预期政策见底和融资环境向好的综合作用下，2018年末的市场悲观情绪出现谨慎转变，2019年一季度多数城市房价小幅上涨。

根据报告，3月份，142个样本城市房价平均环比上涨0.344%，环比涨幅比上月收窄0.11个百分点。142个样本城市中，房价环比上涨城市95个，占样本数的66.9%，比上月增加1个。环比下跌的城市为47个，占样本数的33.1%。

一线城市房价平均环比上涨0.955%，环比涨速比上月收窄0.197个百分点。其中，北京环比上涨1.17%，比上月扩大0.21个百分点；上海环比上涨1.31%，这是上海房价在经历了20个月的持续下跌后，连续第二个月环比上涨，但涨幅较上月收窄0.05个百分点；深圳环比上涨1.27%，较上月扩大0.14个百分点；广州环比上涨0.07%，较上月收窄1.09个百分点。

二线城市房价平均环比上涨0.923%，环比涨幅比上月扩大0.424个百分点。其中，厦门房价连续第四个月环比上涨，成都房价连续第三个月环比上涨。

社科院预测，未来一、二线城市以小涨或微涨为主，少数城市可能较快上涨。

报告分析称，在“再城市化”大背景下，一、二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾长期存在。部分一、二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波调整，房价下跌空间相对较小，而潜在的上涨压力相对较大。部分二线城市调控手段机制尚不完善，且政策对市场的反应与效力传导也需要一定时间，短期内少数二线城市仍可能较快上涨。

监测数据显示，3月，三、四线城市房价平均环比上涨0.196%，涨幅比上月收窄0.213个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为72个，比上月减少2个。三、四线城市中，上涨城市占比为61%，比上月减少1.7个百分点。其中，廊坊（燕郊）房价环比上涨3.32%，涨幅比上月收窄4.18个百分点，这也是廊坊（燕郊）房价经历2017-2018年大跌之后的连续第四个月快速上涨。

报告指出，从城市化总体格局看，三、四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。在经济政策强调提升微观效率、房地产调控坚持“房住不炒”的条件下，三、四城市局部“小阳春”将自行消退，房价仍将趋于稳中有降。

社科院建议，下一步应把好货币供应总闸门，避免大水漫灌或突击性信贷；以差别化信贷政策为主抓手，实现对住房投资投机的精准抑制，房价潜在上涨压力较大的城市，可通过升级二套以上房贷的认定条件以精准抑制投机；加强房价预期管理，保持政策的连续性与稳定性。