文|京畿部长

“中国的房地产行业慢慢趋于理性了。”

这话不是我说的，是住房和城乡建设部王蒙徽部长在今年3月份说的。

在我国，房地产行业在经济中占有举足轻重的地位，它从GDP、财政、投资各个方面深深影响着中国经济。房地产是虚拟经济，属于第三产业，这种非生产部门对应的一个实体经济生产部门则是建筑业。建筑业则有一个建筑业周期现象，而所谓的周期性就是产品价格呈周期性波动，时好时坏。在1930年，美国经济学家库涅茨提出的一种为期15-25年，平均长度为20年左右的经济周期，也就是“库兹涅茨”周期。该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以也被称为“建筑周期”。

简单理解就是：库兹涅茨认为，这种周期主要的标志是两大因素互相作用推进发展的，一个是居民财产结构，第二个就是人口转移，可以说，这两个因素就是决定建筑业好坏的决定性因素了。

人口、消费和收入在经济周期的变动中的确有着关键作用，而这些因素传导到房地产中，它的变动也就有了必然性。人口的多少决定了住房和其他生活消费需求的多少，但人口具有流动性，且随着时间的变化，就会产生一定的周期性。对于这种周期性的把握，应该就是中国人民银行研究员们迫切要搞清楚的主要课题了。

我国目前的房地产主要特征是同城市或同一城市、不同区域的房地产市场的供需结构和周期变化的差异，已经越来越明显了。如今人口普遍涌到一二线城市，劳动力的转移，城市人口的增长带来了住房需求的增长。从这个角度看待房地产行业是具有合理性的，因为城市化就是这一周期的全部过程。但是人口增长不发生变化，房地产的周期性变化就不可避免，也就是说，高房价维持的房地产行业在一段时间内肯定是要发生停滞的。

虽然周期性规律不可避免，但是如何延缓这个规律发生的时间，确是我们应该考虑的问题。城市化发展的不足会给房地产带来泡沫，一旦陷入比较漫长的经济周期，就会发生像英国第二次世界大战后的1945年 - 1955年、拉丁美洲在1980年代、日本在泡沫经济崩溃后自1991年开始到2000年代初期的这段时间长期经济不景气的现象，也就是失去的十年。周期时间的过长和过短这两种情况都会发生，而哪种可能性最大，就是如今央行要搞清楚的事情了。

对于危机是怎么产生的，学界一直有普遍认可的观点，那就是心理作用是主要因素。由于人们对待事物的乐观，导致了行业的繁荣和狂热，而后导致危机，可以说危机是繁荣之后的必然结果，而人们的繁荣期对于行业供给的误判多少，而决定了危机的严重程度。

在银行信用扩张时，企业的投资心理旺盛，于是物价上涨，利润增加，银行的贷款需求在企业家的作用下越来越大，而银行也在资金许可范围内尽力满足企业需求，投资拉动生产，经济开始繁荣。而危机的发生，则是企业家对于市场需求有了误判，而银行在认为信用扩张过度后决定收缩，这样一来，通货量和商品量平衡关系被打断，进而导致了危机的产生。

如果说很多时候周期规律难以发现，那么回看历史也能给我们启示。在一些国家的历史过程中，房地产商就曾遭受过长期利润下降而无法摆脱的问题，鉴于此，就不得不给银行让利，回归到建筑业挣扎求存。但就银行本身而言，也是根本没办法预测经济周期的长短，更别说搞清楚现在到底是在谷底还是山腰了。

经济周期的研究向来滞后，一般情况下，大家什么都做不了。

对了，王部长在接受记者提问时，不仅说了行业慢慢理性了，他还强调：

“坚持调结构、转方式。特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题。”

或许租赁市场，也会是新的办法呢。