文｜解红娟

（盛煦存量地产联合创始人、董事长兼联席总裁王谦）

复古绿的门窗、米黄色的外立面，伴随往来其间的外国游客，是一处标志性的法式街区。盛煦地产旗下项目base-安福路就选址于此，这个法租界内最具上海风情的一条小马路上。

初见王谦，穿着白色衬衫，外搭黑色套装的他向记者点头示意后匆匆进入了休息间。在此之前，他已接受了几家媒体的专访，采访时间都是无缝连接，出现采访超时的情况，就会有专人进来提醒。

采访期间，遇到无法回答的问题，他也不慌不忙机智控场，说出来的话不仅十分幽默还引起满堂大笑。虽然他笑称自己头发发白，不再是当年的热血少年，但提起存量资产、提起盛煦的发展，还是口若悬河，气场十足。

一个小时后，他就要搭乘去往北京的飞机，参加业内的活动论坛。距离国家取消福利分房，正式进入商品房时代已经过去了两个十年。房地产增量市场不断做加法，存量市场也顺势扩容。但在以北上广深为代表的一线城市里，增量的机会越来越少，行业往存量转化是必然趋势。

作为存量资产的先行者，王谦出现在大众视野的次数也在不断增加，盛煦存量地产也在不断露出。

战役才刚刚开始

盛煦存量地产联合创始人、董事长兼联席总裁王谦曾向媒体表示盛煦的诞生是水到渠成。

2015年，王谦看好一线城市长租公寓、商办等资产，与美国华平投资集团（Warburg Pincus）一拍即合，创办了盛煦地产。

在踏入长租公寓上，王谦快人一步。一年后，长租公寓风口开始出现，国家开始大力支持住房租赁市场，各房企开发商纷纷投身其中。

抓住这个趋势的人不少，开发商凭借自己的增量资产很快就进入到这个行业。但外界有个误区，认为开发商把自己的物业通过银行融资再开发就是存量地产运营。实际上，这只是在增量地产的过程中做现金流的管理，无法靠运营收益来支撑资金成本。

“存量地产跟增量最大的区别，就是存量需要运营。内容的运营是关键。”王谦说道，“增量是通过销售来反推你的土地成本是否合理，存量运营是通过运营（租金收益的预期）来判断物业持有的成本是否合理。在这个前提下，才是真正在做存量地产。”

存量地产涉及到4大块：收购、定位、改造和退出，每个环节都需要专业的运营团队，每一个细分领域都有很多的机会空间。在把握机会上，盛煦更擅长在实践过程中找寻市场痛点，“痛点就是商机。”王谦说道。

抓住痛点的盛煦地产旗下投入运营和在建项目逾40个，总投资规模近120亿人民币，项目面积达40万平方米，覆盖上海、北京等一线城市。旗下运营品牌有base佰舍和Waterline盛溪，凭借强大的资本实力和运营能力，盛煦地产以迅猛的势头在中国一线城市迅速发展其资产组合。

单个企业发展的现状并不是行业成熟的代表，存量资产中最重要的收购、定位、改造和退出至今还未形成专业化系统。“运营商、投资商、退出方式等在我来看，还都处在初期阶段。”王谦表示，20年前，国内的房地产开发像一张白纸，20年后的今天，国内的存量地产的运营亦是如此。

可正因为是白纸一张，也给执笔者无穷的想象空间。

“Copy To China”

存量地产的想象空间，其实早有构图。

早在40多年前，当时还不是美国总统的特朗普以2亿美元买下了彼时经营不善的维特泰勒百货公司，经过一番改造，成为了后来著名的综合商业大楼特朗普大厦。那时候的美国房地产行业已经发展了上百年的时间，住宅、商业、办公楼等配套并不稀缺，特朗普换了赛道，打开了存量市场的大门。

赴美就读麻省理工学院获房地产开发和建筑与城市规划双硕士学位的王谦对美国的房地产开发历史并不陌生，可以说，在存量市场的竞争上王谦一直手握主动权。“国外成熟市场从当年存量地产的起步发展到今天，其中的行业规律是无法打破的。”王谦继续说道，“无非是在不同的文化环境下、行业周期的频率、节奏、波长不一样。”

“行业周期存在着很多的不确定，机会窗口就尤其重要。”王谦表示，如今通讯、科技等技术的变化，会加速国内存量资产的发展进程，缩短其所需要的时间。想要在存量资产上抢到主动权，就必须抓住机会窗口。

地处老西门区域的格澜大酒店项目就是盛煦在存量资产改造上最具代表性的产品。改建后的base-复兴上面的客房变成了月租2万－3万的中高端服务式公寓；原来的群房由于进深很大，改造成创意办公区；还有一部分群房不具备做办公的条件，便改建为青年公寓；至于一楼的沿街空间，自然是租给企业做商铺。

通过把一栋楼中的4个业态组合在一起，盛煦成功将原本亏损的格澜大酒店运营成租金收益高于企业支出成本从而产生利润的小型综合体，这可能就是存量资产运营的魅力。

值得注意的是，“不是因为改造就能收入提高，而是因为市场有这个机会给你高的租金收益才改造。”王谦强调。

历史总是惊人的相似。这样的历程美国也经历过，不过，如今美国的存量资产已经转交给专业运营团队来运营。看来，美国的存量资产运营“Copy to China”还需要一段时间。

对此，王谦表示，“在国内这个阶段，你不具备全价值链的操盘能力，你就没有机会参与这个行业。”当记者问到，这是否代表目前盛煦运营模式将来一定会被淘汰，王谦回复道，“当然”，紧接着他说道，“但我们有对策。”

存量资产运营离不开运营，王谦的对策自然也和运营有关。据了解，2016年盛煦完成了对存量地产改造及增值服务运营商——翌成创意的股权收购，整合其在投资、改造和运营领域的专业经验，完成了盛煦“收购－改造－运营”一体化资产管理模式建设。

重资产“减负”

粗放式、野蛮生长式、小而全的模式肯定会被时代淘汰。如何通过一个新的机制，把每个环节、功能板块做到更加专业来增强盛煦下一个阶段的核心竞争力是王谦目前正在努力的方向。

“所以我很累，累到头发都白了。”王谦自嘲道。

众所周知，国内增量地产的利润差大，业内笑称政策调控前的增量市场闭着眼睛买都能盈利。但实际上，存量地产的利润率并不低于增量，因为存量地产并不单单依靠租金收益，打造一个具有稳定的租金收益的资产包才是存量资产运营的核心。

“这个资产包能带来稳定的租金收益，我们再通过整个资产包进行退出动作，比如说发REITs，就是卖给了公众；或者卖给养老保险基金，他们需要这样规模化的投资机会。”王谦说道，“我们也希望以后有类似REITs这样的产品，给我们提供了一个退出机制或者渠道。”

2009年，是国内最接近REITs法规推出的时间。

那时候金融危机刚过，国内就提出了发布REITs的建议，甚至还一度写入了国务院文件当中。天津、上海两座城市被选为REITs的试点城市，试行央行版，证交所版本的REITs。

不过，担心推出REITs后会助推房价上涨，分分钟就能推出的REITs法规，最后还是流产了。所以国内市场上近期发布的REITs产品，大多都是类REITs，无限接近却终有不同。

“如果能赶在REITs正式出台之前，就拥有一个规模性的资产包，将会成为盛煦的优势。”据了解，盛煦在不断扩大自己的项目池，不仅在持续性的购买一些优质的物业，同时还在对一些物业进行改造、运营。“一栋小楼是做不了REITs的，只有足够大的规模才有意义。”王谦表示。

积土而为山、积水而为海。存量地产的规模之战，不过刚刚开始。