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周边城市土地市场火热,上海依然平稳

上海的土地市场和新房市场都呈现稳定。

图片来源:视觉中国

记者 | 马一凡

在长三角大热的土地市场和蠢蠢欲动的楼市中,上海市场继续着平稳态势。

4月29日,央企保利以41.79亿元拿下上海杨浦区内环内一宗纯宅地,成交楼面价5.37万元/平方米,溢价率仅为1.4%。与保利共同中标报价的仅有招商蛇口,最终最高有效报价仅比保利低了200万元,便把这块稀有的上海市中心纯宅地拱手相让。

实际上,这块地还是“回锅肉”,原定于去年8月出让,起价本是46亿余元,保证金9.2亿元,起始楼板价约5.92万元/平方米,但在去年7月时,上海市土地市场公告称,终止杨浦区江浦社区B2-03地块的出让活动。

时隔9个月,这块地降价近5亿元再度入市,房企依然不争不抢。

在以上海为中心的长三角地区,春节后的土拍大战已经白热化,苏州、常州、徐州、南通、合肥、杭州高价地频出,数十家房企到场、数百轮竞价屡见不鲜,带动部分区域楼市也正谋划涨价潮。

春节前,很多二三线城市的土地价格离过去的峰值还有20%的下降,而春节后部分城市地价甚至超过了峰位值20%。

台风从外围到中心风力逐步增加,但到了直径数十公里的中心区域内,风力却迅速减小,降雨停止。在这场土地和楼市躁动中,上海正如台风眼一般平静。

上海的土地市场仍在平稳延续2017年下半年以来的态势:低溢价、重租赁、国企央企压舱。

界面新闻记者统计,自2019年1月以来,上海已经至少出让约50余地块,其中租赁用地和动迁安置房占了一半;涉宅普通商品房已出让11宗,受让方多为央企和上海本土国企,包括中海、保利、农工商、上实发展、陆家嘴集团、中建八局、中信泰富、杭州城建等。

拿下普通商品房宅地的民营房企不多,仅有禹洲、融创和东原等几家。以上无论国企还是民企,所拿地块基本都是底价或者低溢价成交。

除此以外,今年上海还出让了一块重磅商办用地——静安区南西社区地块,由华润置地、万得联合体以58亿元竞得,历经两个多小时的激烈竞价,溢价率也才23.05%。

2016年融信的成名之战,正是在上海创造了全国单价地王,而如今为什么上海不再呈现数十家开发商疯狂抢地的场景?

“上海的地价已经锁到喉咙口。”上海中原地产首席分析师卢文曦认为这是主因。以央企保利41.79亿元拿下的地块来看,起拍价已经很高,此外还要求80%为中小户型、配建5%保障房、15%自持。在可售建面缩水的情况下,实际楼板价已经接近周边二手房价。

不过春节后热点城市土地价格暴涨,很多房企拿地时也已经是“面粉贵过面包”,但它们仍热衷于到二三线城市抢地。

卢文曦说,这是因为二三线城市被认为有调整空间。“上海参与土拍的资格要求很严格,房企依然被动,而二线城市却有调整空间,即便二线楼市政策不放松,人才政策也能放松。”

即便资金面回暖,许多房企现在连进入上海市场的门槛都够不到。2017年4月起,上海启动宅地招挂复合制,多维度综合评定房企实力,得分排名前三位的投标人才能入围竞标,房企拿地资金被严格约束,信托资金等渠道被禁止。

“保证金要先打到指定账户上三四十天,动辄就是十几个亿,最后地还不一定能拿到,许多开发商没有这种实力。”卢文曦表示。

宅地招挂复合制实行后,很多原本冲进上海市场激进拿地的闽系房企不见踪影,反而是央企入局频频补仓,保利、华润、中海都有大动作,近两年吃下了不少优质地块和大项目。

除了近日这块价格超过40亿的地块,2017年10月,央企保利曾以49.71亿元的价格,获得浦东世博黄浦江边规划建筑面积逾20万平方米的住宅项目50%股权,2018年6月又以底价21.33亿元拿下嘉定区江桥镇北社区K2-01地块。

央企中海联合中环集团及长征镇,在去年也曾以底价93.99亿元摘得普陀真如副中心红旗村四宗地块,总出让面积约7万平方米,总计容建筑面积近23万平方米,楼板价达4.12万元/平方米,“红旗村项目”包含2宗商品住宅用地,1宗住办用地和1宗商办用地,整体货值预计超过200亿元,中海地产在拿地时所占权益达到70%。

尽管上海的土地市场和新房市场都呈现稳定态势,但二手房市场已告别低谷,正在回升。

卢文曦表示,3月份上海二手房成交量达到2.6万套,4月份成交量预估会超过3月份,达到了近两年来的二手房成交高位。去年上海平均每月成交量仅为1.3万套,现在平均流量已达去年两倍。整体来看,上海楼市已完成筑底。

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