文 | 观点地产网 李标

“未来是否有打算进入前三挑战恒大、碧桂园的地位？”“对比起万达，你们有什么优势？”

一季度业绩下滑和A股收到问询函的新城在度过了4月的风口浪尖后，在股东会上听到了投资者们的呼声。

5月8日上午9时30分，新城发展控股有限公司的股东会准时在香港中环中心召开，这是新城在港股的上市平台。

有趣的是，与一个月前在内地召开的A股股东会不同，董事会主席王振华并未现身本次股东会，由行政总裁吕小平率领一众董事出席。

本次出席的股东大约有不到20位，与此前A股的股东会60多人形成了较大的反差。

此外，现场气氛也比4月3日召开的A股股东会更为轻松，彼时新城控股刚在4月2日收到了上交所的问询函，让投资者与股东们显得有些措手不及。

由于参会人数较少，加上王振华的缺席，该次股东会的节奏很快，在10多分钟内就走完了10项决议案。

“我有10条问题，想大概了解一下。”一位香港投资者缓缓举起了手，管理层对这突如其来的10个问题显得有些意外。

“稳住前10的位置”

“公司今年2700亿的销售目标是不是能够完成，去化率大概是多少？”这位投资者先抛出了一个关于公司业绩层面的问题。

“今年公司的推盘量大概是5000亿，按照2700亿的销售目标是可以达成的，去化率可以达到55%，公司上一年的去化率达到了70%。”公司秘书及资本市场部总经理张峰介绍道。

据新城公告披露，一季度内集团累计合同销售金额约人民币467.14亿元，同比增长23.36%，若按2700亿元目标计算，集团第一季度仅完成目标约17.3%。

“但是你们头四个月？”投资者依然对于今年开年新城发展表现不理想的现状紧追不舍。

张峰表示：“房地产有周期性，不能按照每个月判断，一般是前低后高，随着时间发展，市场和量（的转好），公司全年2700亿销售目标是可以的。”

另一位股东也提出：“我看到公司一季度的表现有点惊讶，因为此前公司的表现一直都是向好的。”

据公告披露，新城控股今年一季度报告净利下降了42%。

管理层回应补充道：“季度业绩不重要，一季度交付项目少，结转少，全年是可以维持的。”

“新城发展现在排名很高，未来是否有打算进入前三挑战恒大、碧桂园的地位？”投资者接下来这个问题，也让在场不少股东发出了笑声。

管理层回应称：“目前公司没打算，目标是稳定发展，稳住前10的位置，过去几年新城作为一匹黑马进入前10，在这个层面已经比较难以继续前进，每年大概20%-30%的增长已经是很厉害的了。”

新城通过前几年的飞速发展，一举进入了前10的排名中，在观点指数发布的2018中国房地产销售金额TOP100中，新城排在了第8位。

在高速扩张中带来的负债、规模、利润之间的平衡问题，也给了新城发展一个逐渐“慢”下来的理由。

商业地产则是新城另一个着力注重发展的产业，吾悦广场逐渐成为了新城的另一个标签。

“关于吾悦广场你们（管理层）有没有什么具体的目标？”这位投资者继续开出了自己的下一枪：“对比起万达，你们（新城）的优势在哪里？”。

“目前是有106座吾悦广场，42座已经开业，今年会再开业22座，剩下的会之后再开，到明年年底就可以达到100座的水平，万达目前还是行业内的领头，我们还是有差异化的优势。”张峰回应称。

以宅养商是万达以前的策略，利用住宅的利润释放来贴补商业项目运营的需要。而新城的吾悦广场也被投资者认为是亏钱的，包括选址边缘化和出租率的不稳定，都是吾悦广场的问题。

“每座租金都可以大概提供1亿左右的收入，经历完整一年后，100座就是100个亿，收入还是很可观的。” 对于投资者关注的租金和回报方面的问题，管理层做出了更多的解释。

拿地方面，吕小平作出了相关介绍：“今年前三月市场较低，3月后市场价格较高。房地产市场对新城来说是一个长期的投资，短期的市场波动不会有影响。”

“以常州市场为例，一个市中心的项目拿地均价在16000元，而当地平均房价才在15000元。而新城拿地很谨慎，不会抢地王，地王套在手上很难受的。由于新城每年有几百个项目，所以一两个项目的波动对公司影响不大，利润是可以持续向好的，而且会根据市场拿地。”他继续介绍。

“适当时候会考虑发新股”

在公司市值管理方面，是股民和管理层十分关注的重点，而新城有A股“新城控股”以及H股“新城发展”两个上市平台，股价方面也互相影响，投资者的重点慢慢回到了此前关于A股平台收到的上交所问询函。

截止5月8日收盘，新城发展跌破了9港元，定在了8.97港元/股，下滑了3.03%。

“A股和H股目前的市值很好，会持续这样的表现。目前没有增持A股的计划，而对于一些保险行业和银行的收购计划也是没有的。”管理层对于新城发展的未来还是趋于肯定。

对于A股问询函对H股的影响上，首席财务官陆忠明回应称：“这只是上交所的惯例工作，对于年报早、业绩好的公司，出于某种原因抽到了（新城）。”

他继续补充：“对于公司股价来说，短时间内会有影响，现在已经消除了。公司通过正常处理，补充披露达到了交易所的要求。”

投资者们普遍对于新城今年很满意的原因除了业绩增长以外，就是王振华在派息分红方面的大方。

“对今年的末期派息很满意，会不会持续或者有更大的进步呢？”这位股东在发言的时候点了点头，带着一种赞许的目光。

据公告披露，2018年新城发展将派发年末股息每股0.3元，同比增长85.3%。新城派息大约在38%，而行业大哥万科的派息率在35%左右。

首席财务官陆忠明称：“（派息）会尽量保持在房地产行业一个中等偏上的水平，具体会看情况。”

投资者对于是否会配发新股也很在意，因为这会稀释他们手上的股权并伤害投资者的信心。

对此陆忠明也表示：“筹集资金主要还是通过境内债、境外债、票据和银行的一些渠道，目前可以满足需求。负债率也得到了控制，目前没有考虑发股的计划，在适当时候会考虑发新股。”