直播|刘德科
本文根据5月6日「DK文件分析会」第一场直播整理
我们今天要聊的主题是：站在新周期的起点。我指的「新周期」其实不仅仅是经济的新周期，宏观经济是不是新周期，交给经济学家们去判断；但是对我们房地产来讲，现在是处在一个新周期的起点。
大家别小看这个新周期的起点判断，如果这个判断成立，会影响到我们接下来买房的很多决策。因为站在一个周期的起点，跟站在一个周期的末点，买房的决策可能会是不一样的。
1st
我们先从这一轮「小阳春」开始谈起。
这一轮的「小阳春」是从春节长假，更准确地讲，是从元宵节结束以后开始的。大家能看到各地的一些表现：新房成交量挺大的，二手房成交量也挺大的，各地的土地拍卖市场也挺火热的；大家都在讨论小阳春是真的还是假的，它能不能持续。
现在已经是 5 月份了，站在今天这个时间节点上，再回头看 3 月份、4 月份，我们大概能够感受到，楼市回暖是真实发生的。那么我们就要来分析，楼市回暖是由哪几个原因带来的？
我们大概总结了一下：第一个，银根的松弛；第二个，地价在刺激房价；第三个，很多城市对新盘的限价在局部突破；第四个，二手房的价格放量，并且这种微涨会倒逼新房更加火热。我们来逐一分析这些原因。
5 月 6 日早上，我们都关注到，特朗普早上发了推特，导致我们的股市暴跌；其实我们很少关注到，早盘开盘前的 30 秒，央行有一个很重磅的消息，降准，准确讲是定向降准，对于中小银行，特别是农村的基层银行、县一级的银行，释放 2800 亿的资金。
为什么会突然降准？今年 3 月份的总理政府工作报告上，李总理讲了，要使用降准工具，但是央行随后两次否认。今天放出要降准的消息，因为我们高层知道，特朗普今天要放这么一个大招。但是对不起，这一次降准对于股市并没有起好的作用，还是暴跌，沪指暴跌 5.58%。这差不多是近些年来单日的最高跌幅了。
其实在过去一年多时间里，降了好几次准，那么银根是不是在放松呢？从官方的表述来看，银根确实是在放松，但是他们一定会强调这是「定向放松」，我们不搞大水漫灌，我们会把银根流动性释放到民营企业、中小企业、农村这些地方去。
但是我们的房地产有没有受到这些资金的浸润呢？当然是有的。用一个数据告诉大家就很明白了，我们去看全国首套房的平均房贷利率。
3 月份的全国首套房平均利率又创新低，连续四个月下降；二套房也差不多，连续四个月下降。我们现在的房贷平均利率是处在一个下行通道里面，但我们的基准利率没有变，因为很久没有降息了。为什么实际利率会下降？是因为此前的房贷利率都要上浮，现在要把它慢慢降下来。直观反映出，在购房者这一端，房地产的银根是在放松的。
我们再去看开发商。他们今年以来融资得很容易，因为去年下半年他们太痛苦了，融资成本很高，有些企业都快熬不下去了。如果他熬过了，今年融资环境就宽松多了。这就是为什么土地拍卖市场会那么火热。
在限价的状况下面，每一个热点城市拍出的每一块地，按照限价水准来衡量拿的地价，基本上就只能保本，不好的直接就是亏的。但他们还要拿。我不拿我就没活干，不拿我企业的销售规模就上不去，所以又带来一个问题：土地拍卖市场很火热，背后的原因也是银根放松，房地产企业手上有很多的钱，所以拍地热情很高。那就带来第二个原因，地价在刺激房价，这种模式现在又开启了。
你或许有疑问，不对啊，现在全国都在限价限价，房价怎么可能上涨？确实存在这个问题，但是我们先说几个典型的城市。
我们先说厦门。厦门是本轮地价刺激房价的模式里面表现比较明显的城市。为什么厦门表现比较明显？此前厦门因为楼市不景气，去年三季度、四季度的时候特别不景气，很多房子是打折的。比如说，限价 3 万块，我按照限价领出预售证，但是我不是按照 3 万块钱卖的，我可以打 92 折，在最低的时候甚至 9 折。好，今年厦门拍了的这些地价很高，越来越高，刺激到房价，我就收紧折扣，原来是 9 折对吧？现在卖 92 折，市场越来越热，我卖 95 折甚至卖 98 折，甚至到我就按照现价来卖了。
这条阳线就出来了。因为前面打折在卖，现在不打折，事实上就是涨价。这在厦门表现得比较明显。其它很多城市没机会表现。比如说南京也好，合肥也好，成都也好，武汉也好，大部分城市，过去三季度、四季度的时候，本身就没有降价，只是房子难卖了一点而已，现在楼市行情起来了，我也不能涨价，因为限价政策还在，所以我就体现不出地价刺激房价。
如果我们单纯从价格机制来衡量的话，确实地价刺激房价不太明显；但是这个价格机制是被行政管制的，一旦被管制，一定有价格补偿机制。什么叫价格补偿机制？就是买房的难易程度。
地价刺激房价的模式仍然是存在的，但是由于这些城市都被限价，最终反映出来的是，价格不能涨，买房的难度会越来越高，一房难求的现象会越来越普遍。这就是地价刺激房价的一种补偿机制的体现。
第三个原因就是限价突破。我们看到 3 月份、2 月份，济南也好，南京也好，当地的政府相关部门是有公开发文件来否认限价被突破，或者说限价放松的现象。事实上有没有突破限价？有，是局部的、点状的突破。比如说，这几个楼盘突破一下，那几个楼盘突破一下。但是限价有没有解除？有没有取消？没有取消，仍然在实施。但是由于有几个楼盘突破了限价，对市场的刺激就很大了，大家看到价格又涨了。
我不是只说济南跟南京，中国大部分限价管控很严格的城市，都在今年的一季度对限价做了点状的突破，局部的放松，所以这会给市场预期带来很大的刺激。这也是小阳春的一个原因。
好，银根放松了，地价拍得很高在刺激房价，限价本身又在点状地突破，标杆楼盘价格又涨上去了；好，二手房的热情回来，二手房成交交易量一大，反过来又刺激新房市场越来越热。所以，大概有这四个原因造成了小阳春这个结果。
2nd
这一切，到了 4 月 19 日，就迎来了一个小小的转折点。4 月 19 日，中央政治局会议分析经济形势，大家都知道了，重提了「房住不炒」。李总理在两会的政府工作报告里面，是没有提房住不炒的，不是说房住不炒不重要，当时可能觉得没有必要提，因为房地产可以适当放松一下。因为 3 月初的时候，整个房地产市场形势还很严峻，不是说不坚持，而是没有必要去提这个事情。被媒体过度解读以后，4 月 19 日又重提了，房住不炒。
但是这个会议的规格更高，是政治局会议，对市场的心理刺激就很大了。为什么？前面两次都没提房地产，前面两次就是去年 12 月份跟去年的 10 月份；但是在去年 7 月份的政治局会议提了史上最严格的一句话，「坚决遏制房价上涨」；后面市场就不行了，那就不提了。
好，现在一提，效果是非常明显的。但是政治局提房住不炒，它是一个很中性的表达，他不是说我一定现在就要把房地产干翻，不是这个意思。
按照我们的判断，现在处在一个新周期。什么叫新周期？指的是上一个周期已经结束了。这好像说起来是废话，其实不是。上一个周期暴涨过，涨过又跌，然后盘整过，这叫一个周期结束了。现在一个新周期开始是什么？要重新开始慢慢上涨，嘣地一下小小地涨一下，然后再进入盘整，然后再进入下跌，然后再进入盘整。这是一个新周期，再下个周期才会继续上涨。
我们现在这个时间节点，实际上在一个新周期的起点上。你看到小阳春，楼市刚刚才回暖，土地市场很火热，新房市场也很火热；这个时候，419 重提房住不炒，住建部又对一季度地价上涨过快的城市进行了预警提示，很多城市好像都在出台调控收紧的政策，比如说国管公积金收紧了二套房的公积金贷款，比如说长沙把二手房的契税直接提到了 4%，原来是 2%、1.5% 都有。
这些政策，在我们看起来都是收紧；既然都是收紧，你又说是新周期的开始，这不是矛盾吗？新周期的开始，不应该一路狂奔，很明显地涨上去吗？这是理想状态。楼市这 20 年的正常状态是什么？当一个新周期开始的时候，调控一定接踵而至。任何一个房价上涨的过程中，都伴随着调控接踵而至，政策不停杀杀杀，房价一路上涨，越调越涨。
回顾过去 20 年，基本上是这样一个状态。所以站在一个新周期的起点上，我们看到政治局会议的一个表态：重提房住不炒。 这不意味着接下来楼市马上就要进入一个调控更严的阶段，虽然官方一直在强调我们要稳预期，要稳字当头，好像风声变得很厉害。其实不是，这是一个新起点。房住不炒，只是一个中性的表达。
如果我们现在是处在一个新周期的末端，政局会应该怎么表述？应该是「坚决遏制房价上涨」，或者「坚决遏制房价过快上涨」。但是 4 月 19 日的政治局会议不是这么表态的，他的表态就是「坚持房住不炒」，要「长效机制」等等。这是一个中性的表达，因为我们处在一个新周期的起点。
所以我们判断周期的变化处在一个什么样的位置，对我们买房子很关键。为什么？毕竟过去两年，所有城市房价都涨得很厉害，我们的小心脏都承受不了，我们会有历史包袱。什么叫历史包袱？就是觉得房价涨不这么多了，应该跌一点，我再去买，不跌下来我怎么买呢？如果我们是处在一个行情的末端，你可以这么思考；但是我们现在处在一个新周期的起点上，此前涨过跌过，都不作数了，你不买，前面的涨幅你就追不住了。
不是说接下来中国的房价就会出现 2016 年的那种暴涨。有些城市比如说徐州，是 2017 年才暴涨，深圳更早一点，2015 年。那一轮的暴涨，我们把它叫做行情大年，接下来的上涨还是缓缓上涨，现在还不明显，可能下半年会明显，甚至是明年上半年才明显都有可能。但是哪怕它再涨，都不会出现 2016 年的那种大涨，所以接下来的这一轮行情，叫做行情小年。
但是对我们买房的人来讲，不管你是投资还是自住，只要它涨了，你没追上这种涨，你总是有点不舒服的。所以这是我们为什么要判断现在是新周期起点的一个比较重要的意义。
3rd
这是一个节点性的判断，我们该怎么认知？现在这个节点跟过去还有一个区别，除了刚才讲的大年小年的区别，还有个大的区别，行情转换周期。
其实在今年 1 月份 2 月份甚至 3 月份，全国两会的时候，我们的决策层还在担心房地产越来越冷清，有点不行了，觉得可以稍微放松一下下。但是 4 月份结束以后，大家反应过来了，回暖得太快了。
所以，房地产的周期变化越来越快。
在新周期下面，我们还是会有一些疑问，比如说我们经常关心的一个问题：是不是一二线城市更有价值，三四线城市就是那些开发商跑去割韭菜的，没有前景的？这里面比较标志性的事件，就是鹤岗的房子「白菜价」。
还有，我们看到全国各地都在「抢人大战」，这对我们来讲意味着什么？抢人大战跟房地产调控有没有关系？对我们选择城市有没有影响？它背后的逻辑是什么？
无论我们是处在什么样的周期里面，这两个问题都是我们不得不面临的。
4th
我们先来说鹤岗的房子「白菜价」。
大家肯定看到新闻上的辟谣了，鹤岗正常的商品房还是要五六千块钱每平方米的，几百块钱一平方米的白菜价，是办不了产权证的回迁房，或者说是棚改房。这个背景大家已经清楚了，但是我们还是忍不住讨论，就算是棚改房办不了产权，放在北京，也不至于两三百块钱一平方米啊，那不就说明鹤岗不行了吗？
确实，它多多少少是可以反映出鹤岗这座城市的竞争力在衰退，但是我们并不能因此就得出结论说，345678 线城市就不行了。为什么呢？
鹤岗的白菜价基本上会得出一个结论：鹤岗是收缩型城市。就是人口净流出的城市。「人口净流出」，这个理论太深入人心了，因为表面上他很有道理，一座城市人口都净流出了，哪里还有前途？你们怎么能在这样的城市买房子呢？如果我们在静态的城市中做理论性分析，人口净流出确实是不好的一件事情，但是对不起，我们处在的国家是中国，很多事情会不一样。
「人口净流出」这个概念，它非常适合欧美日国家。因为他们是基本完成了城市化的国家。比如说，巴黎如果人口净流出了，巴黎就危险了，东京纽约这些城市，基本上是成立的。这些城市是相对静态的城市，而我们中国的每一个城市都是动态的城市。什么叫动态城市？就是持续在城市化的进程中，每一个月、每一年，整个城市都在变化。你今天到任何中国的城市，三年不见，这个城市就变一个样子。城市化的速度非常快。
在这样一个动态的城市里面，用一个静态的人口净流入还是净流出，可以衡量出这个城市有价值还是没价值？衡量不了。哪怕这座城市净流出，这些人口也是向更高级别的城市净流出，而且也不意味着这个城市没有任何人口在流进。所有的城市都有可能有人口在流入。什么人口？周边的农村人口。
但鹤岗已经没有什么农村人口了，为什么呢？因为整个东北是中国城镇化率最高的城市。这里面有历史原因，讲起来就复杂了，当年伪满洲国的时候，日本人花了很长时间去统治伪满东北地区，那个时候城市发展就很厉害；抗日战争胜利共和国建立以后，我们又把东北作为共和国的长子，重工业都放在东北，所以东北就很发达。
直到今天，东北仍然是中国城市化率最高的区域，没有之一，它就是最高的。它比广东要高，比浙江江苏要高，比珠三角高，比长三角高。所以相对来讲，鹤岗竞争力没那么强，因为他没有很多农村人口可以继续进入到这个城市里面。
但是除了东北以外，中国的很多地方农村人口要转移进入城市，这个过程是源源不断的。他们可能没有办法一下子进入省会城市，但是他们会就近进入县城；县城里的人会进入到地级市的中心区；省会的人他就想去深圳，去上海，去北京。有这样的一个阶梯式的进城关系。
对我们的中央决策层来讲，他很清楚，就是这几年要完成「1 亿农民进城」的目标。那么从国务院，到发改委，到各个省，大家对这个目标还是紧抓不放的。所以在这个意义上来讲，我们如果只看到人口净流出，没看到农村人口进入城市，定义是不完整的。
我这么说，你可能觉得没有说服力，讲更重要的一个原因。我们认为人口净流出不可怕，因为有更重要的一个概念，叫做人口基数。
我举个例子。我们中国有不少城市不那么显眼，但是它的人口规模很大，比如说安徽的阜阳，人口差不多 1000 万，江苏的徐州，人口差不多 1000 万。这样的城市还有很多。
这些城市基数是1000万，假设这些城市人口都是净流出的，它不可能一下子净流出 50%，一年按照 5% 已经不得了了，如果放在欧美国家已经很吓人了。1000 万的人口，哪怕跌到 500 万，又能怎么样？我还是一个 500 万的城市人口，放在全世界任何国家，仍然是超级城市。当然，中国还不至于发生这么恐怖的事情，我们只是做一个极端的假设，哪怕发生这么极端的事情，也不用担心。
所以，人口基数很关键。好，或许这个时候你又要来想了，原来人口是 1000 万，现在变成 500 万，那房子多了这么多，你这个城市还是没前景了。对不起，我们处在高速城市化的进程当中，万一发生这么极端的事情，你就要去看这座城市是什么样的一个住房结构。
有一些观点认为，「中国住房短缺时代已经结束了」。这话也没错。但是我们换一个观点，叫做「标准意义上的商品房」，你有过剩吗？
标准意义上的商品房，或者叫标准意义上的楼盘，指的是这个楼盘有围墙，里面有公共花园，有物业服务，人车分流，有地下车库。这样的楼盘，在大城市里面，在一二线城市、三四线城市里面，大家都习以为常了，经济适用房也是这样的。你们觉得很习惯，但是在很多城市，这种楼盘仍然是少数。一个县城能有 10 个、20 个、30 个这样的楼盘，已经不得了了。这样的楼盘是少数。
我们把国家统计局历年商品房特别是商品住宅的数据调出来研究，一看，标准意义上的商品住宅，每年增加的面积，人均也就一平方米。所以，我们国家统计局有个数据说，中国的人均住房面积已经超过了 40 平方米，按照发达国家的国际通行惯例，过了 40 平方米就意味着住房短缺时代已经结束了。这说得也没错。但是它没有区分住房。如果我们统计的是标准意义上的商品住房，我们国家的人均平均住房面积是多少呢？ 大概是 15 平方米到 20 平方米，离 40 平方米还很远很远。
所以，回到刚才那个问题，假设这座城市发生极端的情况，从 1000 万的人口降低到 500 万，它标准意义上的商品住房仍然是短缺的。这里面只会发生一件事情：那些破旧的房子是越来越不值钱的，有可能像鹤岗那样变成白菜价；但是标准意义上的楼盘，仍然会很值钱。
为什么我们现在会觉得是房子就值钱呢？ 是因为我们处在一个高速发展的过程中，我们对房子的理解还处在非常初级的阶段。举个例子，改革开放初期，只要你有一块手表，任何手表都是非常值钱的。为什么？手表短缺，任何手表都值钱的。现在改革开放这么多年了，你的手表可以是 50 块钱的，也可以是 500 块钱的，也可以是 5000 块钱的，也可以是 5 万 50 万甚至 500 万。都有可能。
不要说手表是快消品，房子是不动产，其实房子也一样。未来那些竞争力不强的城市的老旧的房子，是有可能不值钱的。但是哪怕这座城市人口净流出，哪怕这个城市竞争力越来越弱，它的标准意义上的那些商品房仍然值钱，仍然是会出现价格上涨的。只要我们整个中国的城镇化进程没有结束，它都会上涨。
我们在谈论鹤岗的白菜价房子的时候，引申出的结论是：不要简单地说这是一个收缩性的城市；不要简单地说，因为人口净流出，房价就没前途；我们要看到的是，只要中国的城镇化的进程没有结束，「人口净流出」这件事情就没有意义，我们要更关注的是这座城市的人口基数。
当然，对于城市来讲，人口净流入当然是好事情了，这是城市竞争力的体现；但是如果它人口净流出，你也不用怕，不是说人口净流出，房子就没前途，而是说人口基数比人口净流出更重要。
大家去可以观察一下，非常典型的城市，就是安徽阜阳。阜阳这个城市，也不见得它的产业有多发达，但是最近房价涨得很厉害，地价也拍得很热烈。它最大的优势是什么？是人口。它的人口甚至有可能是净流出的，但是不重要，人口基数更重要。所以我们在谈鹤岗的白菜价的时候，大概聊的是这个逻辑。
5th
我们再来看抢人大战。
抢人大战的新闻此起彼伏，最典型的是石家庄，零门槛落户。北京上海广州，所有城市几乎都在抢人。今天早上发改委的新闻发布会，本来是发布「城乡融合」的这份文件，这里面也谈到了抢人大战。发改委的领导就说，抢人大战跟楼市调控放松没有关系。
确实，我们的判断也是没有关系，但是我们也得承认，有一部分城市想借助抢人大战，也就是通过人才竞争这种方式降低落户门槛，来放松楼市调控，特别是放松限购和限贷政策。
曾有一些城市确实是这么想的，也这么做了，但是收效甚微。海口也出台了一些政策，在抢人这件事情上挺有诚意的，但是现在全中国房地产压力最大的就是海南。我说的是行情压力，就最冷清的差不多是海南。抢人大战真的要逆转楼市行情，这很难，无数人的实践已经证明，没什么用。所以，本质上，抢人大战是为了提升城市竞争力。
更简单地讲：城市被洗牌，城市在洗人。这句话用中文来表述比较难，因为中文没有被动语态，也没有复数关系。
「城市被洗牌」是什么意思？这个城市是复数，中国的很多城市在残酷地竞争，如果有一些城市没有抓住时机，没有积极进取，你就有可能被洗出牌桌的。这是被动的。「城市在洗人」，这里的城市是单数的。我为了不被洗出这张牌桌，我得洗人，我得把更高端的人口给引进来，让这个城市更有竞争力。
从这个角度来讲，你就能理解为什么要抢人大战了。谁先抢，谁有先发优势。比如说我们这两年感受最深的就是西安，抢人是最厉害的。一个大学生到了西安，还没下火车，你就被抓到派出所了，人家说你赶紧到我这里办个户口，我给你「最多跑一次」，只要你愿意，下了火车你就可以变成西安户口；你不愿意，就拼命说服你到我们西安来发展多好。
西安确实引进了很多大学生，至于这些大学生愿不愿意留下，这不重要。只要他户口进入了西安，他就可能跟西安发生各种各样的关系。比如说进来 100 个人，可能会流失掉 50 多个人，但是你要看到，留下了 40 几个人。如果西安不抢人，10 个人都不会留下来，最多留下两三个人。我们看一件事情，不能只看人家缺点，要看人家优点。西安是有先发优势的，这个城市会蓬勃地起来。
书记走了以后，对西安有没有影响？有影响，但影响不大。下次再聊西安的先发优势，现在各个城市都在抢人，大家都抢得很凶，如果每一个城市都抢得很凶，大家又回到了统一的起跑线上。都一样了，人才往哪里流动，就看你的产业结构，看你这个城市有没有机会。像北京永远不缺人才，因为所有极好的资源都集中在北京，集中在上海，人才肯定往那边涌。
其他城市，比如说新兴的城市，深圳也好；或者说善于调整自己的老牌城市，包括广州也好；包括迅速崛起的城市，这几年崛起最厉害、成长速度最快的四个城市，合肥、郑州、贵阳、西安，他们做出了上升通道，很多人才确实会进去。
所以，人才往哪个方向走？他又回归到了城市竞争力，城市能给你多少机会。这对我们有什么提示？房价终归要回归到跟城市竞争力相匹配的这么一个状态。
我们用这个结论去衡量中国的所有城市的时候，你会发现很多城市房价跟城市竞争力是严重不匹配的。举个非常典型的例子，长沙。长沙的平均房价差不多是在 1.1 万 1.2 万之间，深圳是 5.8 万左右，北京 6.2 万左右，南京 3.2 万左右，杭州 3.2 万左右。大概这样一个阶梯。
长沙政府部门就很得意了：我们长沙的优点是房价低。长沙竞争力很强，长沙的 GDP 是万亿俱乐部，成员超过 1 万亿的城市也就十几个，长沙市其中一个。但是房价低会影响长沙今后的发展。
或者我们换一个角度来讲，政府千万不要把房价低作为一个标榜自己的理由，不要轻言房价低。不是你房价低，而是你行政管制太严格。长沙房价低，是因为通过一系列粗暴的、强有力的行政管制手段，把它压下去的，它就像一个弹簧，被你压得越死，到时候弹起来越厉害。
不要轻言房价低，只是你还没到那个时候。过去重庆也有些官员也在标榜「我们重庆房价低」，现在重庆的主政者比较聪明，他不会去讲房价高低，他不去聊这个问题，因为重庆房价涨得厉害。
长沙不要轻言这件事情，中国任何城市都不要轻言「我们的优势是房价低」。还有一个事情也不要轻言，「我们这座城市老百姓都比较安逸，没有炒房的热情」，不要轻言一座城市市民不买房投资，只是你的时候没到；当你的时候到了，车都刹不住。
举个例子，十几年前，北京人也很安逸的，上海人也安逸，苏州人、杭州人、南京人、武汉人、成都人都很安逸的。买房投资，是很正常的家庭资产的配置，现在这些城市谁还敢说我们城市很安逸，不会去买房投资的。
这些认知，对于各位买房有没有直接作用？对不起，没有。但是我觉得这些认知可以成为大家做各种决策的一个参考、背景。
比如说，我们要明白现在处在一个房价行情的新周期的起点；我们对城市的分析，不要惧怕人口净流出的城市；然后我们要知道，房价最终要跟城市竞争力相匹配，如果我现在有机会，我有资格，我一定在长沙买房，不止长沙，很多同类的城市，未来都是很有前景的。
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