文 | 观点地产网 陆欣

对于一家地产商来说，花上4、5亿拍下一块地实在是件不值一提的寻常事。但如果是从未在公开市场上出现的蓝绿双城，便会给故事平添几分新鲜。

5月10日，蓝绿双城以总价4.57亿元竞得浙江舟山定海区一宗纯住宅地块，溢价率5.56%。据观点地产新媒体查询，这几乎是蓝绿双城首次亮相土地招拍挂市场。在此之前，其手中项目大多是存量项目。

出现这样的转变则要追溯到创立者曹舟南身上。今年1月21日蓝绿双城首次对外公开时，曹舟南就曾表示：“虽然现在都是存量项目，但不排除未来会参与招拍挂。”

虽然已经年过半百，但这位站在蓝绿双城背后的男人显然仍保持着高效的工作节奏。

从去年8月离开绿城到蓝绿双城注册成立，他花了三个月时间，从成立到公司架构搭建完成，其同样用了三个月。

如今距离入市又过去了一个“三月”，曹舟南的手也开始从存量项目伸向了公开市场。能够预见的是，这也将是蓝绿双城新一个发展阶段的开始。

不过，对于许多新生企业，市场人士往往热衷于为其设定出一个“假想敌”的角色。

这对于名字本来就有些拗口的蓝绿双城而言，其与蓝城、绿城之间或合作、或竞争的神秘关系也引发了市场的更多关注。在过往的表态中，曹舟南也留有余地，他表示，蓝绿双城与绿城“未来可能存在竞争”，但不排除在具体项目上有合作。

从存量到招拍挂

观点地产新媒体查询，蓝绿双城是在5月10日浙江舟山年内首次宅地拍卖上竞得地块，地块面积为2.73万平方米，总建筑面积约8万平方米。虽然体量不大，但却代表了一个开始。

截至今年初正式挂牌时，蓝绿双城已在全国落地了17个项目，大多是存量项目，进入的城市包括丽江、深圳、广州、珠海、汕头、成都等。

其中，华南市场是其暂时的主战场。资料显示，于今年初，蓝绿双城分别于深圳拥有4个旧改项目，广州、珠海各1个项目，汕头5个项目。

从零开始，蓝绿双城的规模发展速度并不慢。半年时间里，其正式敲定的17个项目总建筑面积超350万平方米，总货值超过800亿元。

值得一提的是，在这原始的17个项目中，就有12个项目为代建项目。而这对于一手打造了绿城代建板块的曹舟南来说，似乎一切都显得如此顺理成章。

对于这一情况，曹舟南直言称，这要归功于其在绿城的多年累积。他表示，在蓝绿双城的合作方中，有60%左右都是曾经的合作伙伴。

据曹舟南介绍，蓝绿双城的主要业务分为两个方向。除了代建为主的轻资产业务外，另一个方向是投资类业务。

在轻资产业务日渐走上轨道后，曹舟南向公开招拍挂市场迈出第一步。

根据蓝绿双城谨慎的发展策略，当其他房企激烈竞争一二线城市核心位置的土地时，其更多会将目光放在相对新兴却不乏前景的市场上，譬如此次拿地的浙江舟山。

观点地产新媒体了解，浙江蓝绿双城恒尊地产有限公司以总价4.57亿元竞得舟山DH-46-01-22地块，楼面价7600元/平方米，溢价率5.56%。

地块位于定海城东街道小洋岙周家，附近分布着较为丰富的教育及商业配套，以及7000余亩森林公园，这多少与蓝绿双城涉足教育、养老、康养、美丽乡村等理念切合。

值得一提的是，此次拍地也能看出蓝绿双城拿地的另一种策略——合作扩张。据了解，浙江蓝绿双城恒尊地产有限公司是蓝绿双城与恒尊集团合作的产物。

今年1月20日，恒尊集团已与浙江蓝绿双城科技集团签署战略合作，双方约定将在政府安置房代建、房产开发、建筑施工、生活服务以及后续资本市场的发展“开展紧密合作”。

相较而言，合作开发的模式无疑会让蓝绿双城这个“新生儿”走得更为安全。就如曹舟南所说的，他是一个对于投资控制非常严格的人，“新的公司当然要更加谨慎”。

微妙的“蓝绿三城”

对于公司的投资业务，蓝绿双城此前的公开表述是，该部分业务重点包括了美丽乡村、特色小镇、青年创业公寓、新型养老公寓和城市有机更新。

如果再加上其代建板块，不难发现，蓝绿双城的业务范围与蓝城、绿城均有不同程度的交叉重叠。换而言之，蓝绿双城与另外两家企业之间，现在或是未来，总会在某种程度上成为竞争对手。

仅从业务角度去看，蓝绿双城的代建业务与绿城重叠。早在2016年，绿城中国悉数收购蓝城代建业务；2018年，绿城代建业务合计管理项目282个，总建面6336万平方米，年内销售额552亿元，收入13.66亿元；今年前四月，代建项目累计销售115亿元，同比则减少33.9%。

曹舟南在四个月前蓝绿双城的公开活动上，曾回应过与绿城代建业务之间的比较。

他当时表示，蓝绿双城的代建业务“弥补了绿城代建业务方面的不足”，并强调以资本代建为主导，以小股操盘为核心内容，与委托方签订对赌协议，取消固定比例，参与项目的增值部分分成。

同时，蓝绿双城建设打造教育、养老、康养、智慧制造等主题小镇的构思，又与绿城、蓝城的小镇业务相类似。

即便是蓝城与绿城之间，宋卫平也曾提及，蓝城脱胎于绿城，“而蓝一定会比绿好”。

既然是同行，绿城、蓝城、蓝绿双城，又如何能够完全避免竞争？

每每这个时候，曹舟南总会说出那句经典言论：“绿城是我的娘家，蓝城是老东家，中交是我的婆家，这个定位永远都不会变。”

无论从架构还是股权等哪一个角度看，这三个公司都是相对独立的个体。

据观点地产新媒体查询，蓝绿双城的股权主要由两家公司掌握。其中，杭州绿芯企业管理有限公司掌握了90%股权，杭州绿如蓝企业管理有限公司持有剩余的10%。

而前者是曹舟南100%持股控制的公司，后者则由马佩儒和俞飞武分别持有51%和49%股权。无一例外的是，这几个人均出自绿城。

曹舟南对此的回应是，其于绿城已经没有任何持股。与此同时，蓝绿双城是全开放的，不受限制，和绿城是两个独立法人。他甚至也坦言称，和绿城之间未来不排除会有竞争可能性存在。

不过，蓝绿双城的管理层大部分出自绿城，且由宋卫平取名。曹舟南也表示，自己创业得到了宋卫平的“坚决支持”。他还透露，宋卫平愿意把蓝绿双城“当作自己的事业来支持”，并可做公司的首席产品官和高级顾问。

由此，上述三者之间似乎无法简单地割裂看待。

无论如何，曹舟南对蓝绿双城以代建为主的轻资产业务有极大期待。作为绿城代建业务的推动者之一，如今他希望新公司力争在四年内达成轻资产上市的目标，理由是“房地产不上市，价值不大”。

与绿城或是蓝城相比，蓝绿双城无疑还太“年轻”。如何实现规模突破，如何与同类企业形成差异化并在市场中占据一席之地，又或是如何达成“上市梦”，这家新创公司未来要的挑战显然还有不少。