文|功夫财经

中国房地产市场早就是一把明牌：需求客观存在，杠杆不能再加，城市分化严重，暴利风口已过。

中国房地产过去一二十年狂飙突进的底层逻辑是什么？人民追求美好生活，地方政府需要土地财政。

城市只有远离“土地财政”，实现真正的转型才能赢得点赞和尊重，这也是一把明牌。

苏州最近在房地产领域新闻热点比较多。5月11日周六晚，苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。

意见指出：对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，试试新建商品住房实施限制转让措施。购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。并对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施，限售5年。

地方政府锁定流动性，不支持炒作的意图非常明显。

从宏观层面、中观层面以及底层逻辑来看，中国房地产市场早就是一把明牌：需求客观存在，杠杆不能再加，城市分化严重，暴利风口已过。

宏观层面“房住不炒”再次被强调

众所周知，中国一季度的经济数据比较好，这也给了决策者一定的信心。在国家统计局的公开新闻稿中用到了如下小标题和关键句——“服务业较快增长，主要行业增速回升”、“进出口总额增长加快，贸易结构持续优化”、“经济结构调整优化，转型升级成效明显”以及“市场预期明显改善，发展信心有所增强”。

但与此同时，房价上涨的压力来袭，“小阳春”的呼声不绝于耳，这让决策者开始警惕。5月6日，发改委再次重申“房子是用来住的，不是用来炒的，无论户籍政策怎么变，这个观念始终不变！”的指导意见。

这递了两个信息：房价的动态已经被关注到，决策者强硬表态不支持炒房。尤其是央行的表态事关未来的货币政策变化，值得重视。

从公开数据来看，“一季度，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份加快0.2个百分点，比上年同期加快1.4个百分点。全国商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7个百分点；全国商品房销售额27039亿元，增长5.6%，增速比1-2月份加快2.8个百分点”。

房地产已经阶段性完成了“托底”的任务，既然如此，如果平稳价格、持续销售则各方相安无事。如果在价格等诸多方面强行拉升、炒作，则不排除决策者在房地产方面加码调控。

面对外部的某些不确定因素，房地产是决策者的重点关注对象，既不能大跌，也不能狂涨，要的就是“稳地价稳房价稳预期”，“三稳”之外，一切干扰房地产持续稳定健康发展的行为都不被容忍。

当然，如果经济有所放缓，可能又会对房地产调控稍稍放松，即笔者说过的“滴灌”效应，注意是“滴灌”，不是大水漫灌。房地产作为一个对冲工具已经被各方看得非常清楚，这是一把明牌。

中观层面转型城市才有未来

在城市政府层面，房地产更是呈现极为清晰的利益格局：三四五线城市希望继续拉房地产，继续吃土地财政，以解决吃饭问题。但因为人口流失、低生育率，加之产业结构升级缓慢，高铁发达助推人口进入更高一级城市，因此，除非是在大都市圈周边的小城市，否则在房价方面一定没有未来。

目前的一些小城市之所以还有房价上涨的迹象，无非几个原因：农村人口进城的“红利”还没有吃完，地方政府严控放地节奏，把地价控制住了，开发商才会来接盘。开发商结成联盟不降价，缓慢消化，希望最终由购房者接盘。

所以，有地产大佬一边喊看好“三四线房地产”，一边又在积极转型为高科技公司——这就是所谓的“嘴上说不要，身体却很诚实”。

类似于杭州这样的卖地收入很高，但是结构优良，GDP增长速度也还不错的城市其实在一二线城市中属于“异类”。

多数一二线城市因为级别高影响大，在房地产市场的一举一动都会在全国引起高度关注，因此不敢过于张扬地支持放松房地产调控，最多也是“滴灌”，比如放开对某些公寓的限购，比如降低对社保年限的限制。

加杠杆炒房投资，无论是在北上广深还是多数省会城市都是明确不支持的，舆论的压力也是要考虑的因素。比如苏州就在“缩杠杆”，在前述《意见》中还明确调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。

对于一线城市而言，靠拉房地产来保持经济增速已经不太现实，既不能实现真正的转型，又对政绩没有帮助，反而有“帮倒忙”的可能。因此，转型成为唯一的出路，对于有追求的地方决策者而言，只有科创、高新科技、数字经济、先进制造业、金融、人工智能、生物科技等产业方向才能赢得他们的青睐。

在一线城市中，深圳的科创领先，广州的转型初见成效，分别在一季度占据一线城市排行榜GDP增速的冠军和亚军的位置，而且不是靠拉房地产来保增速，其实已经明白无误地点出了城市转型的方向。

至于长沙，对于炒房客更是不客气，2018年6月25日，长沙市人民政府在加强房地产市场调控的通气会上表示，“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”打击炒房在长沙已经成为一场战争，烈度之高可想而知。

今年4月，长沙继续调控楼市：在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策。

炒房至少在一二线城市不受欢迎，城市只有远离“土地财政”，实现真正的转型才能赢得点赞和尊重，这也是一把明牌。

底层逻辑需求客观存在，暴利风口已过

无可否认，房地产的发展在过去较长时间，对于普通购房者和地方政府而言都是一个双赢的发展。人们从计划经济的筒子楼里钻出来，进入市场经济宽敞明亮的大堂和高速电梯中，享受到了好几波红利，并由此孕育出中国改开以来第一波受益于房地产的财务自由人士，以及诸多千亿级、百亿级房地产公司，拉动上下游几十个相关行业的发展，房地产是功大于过还是过大于功？笔者认为在这个阶段是功大于过的。

污名化房地产毫无意义，也不符合现实情况。客观而言，我们需要这个阶段来完成原始积累，来达成人们改善生活空间的愿望。需求客观存在，而且还会存在，只是口子收窄，需求下降而已。

对于地方政府而言，三四五线城市的土地固然需要接盘者，但是某些一线城市已经处于无地或者土地资源“卖少见少”的状态，房地产税按流程在缓慢推进，其实也是一把明牌。

正如中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群所言，房地产税的立法设计应该更倾向于宽税基、低税率，由省或省以下政府根据自行制定和调整。

笔者认为简单总结就是“因省定税”：希望持续卖地，延续以往模式的，可以继续，但是前提是能卖得动。不想卖地或者是无地可卖的，可以考虑收房地产税，而且一定是由个人承担。如果要防止房地产税被转嫁给租客，则在“设定居住面积免除额”之外，再加一个累进税率即可。

换言之，中国房地产市场的利益经过较长时间的转化：至少在一些领先城市，房地产市场不是政府需要倚重和依赖的发展引擎，如果法律授权可以收税，地方政府乐见其成。

随着城镇化的推进，更多的房地产筹码经由地方政府、开放商、购房者这样一个梯次，越来越多地收集到购房者（即散户）手中，至少从直接受益上来说，地方政府与房地产市场的利益关联反而会越来越少。正如今日之深圳，以及未来若干年之广州、北京、上海。

这也是一把明牌，如果你是地方决策者，其实不难做出选择：是收税，适当补充民生工程、建设人才安居房、廉租房？还是继续推进土地财政？而当一个地方无地可卖的时候，实际上，第二个选择已经没有了。

当然，这首先会在比较领先的城市发生，而在一些经济欠发达地区可能永远不会发生，因为房价可能一直在缓慢下跌。

房地产市场在风口上太多年，只要你敢加杠杆，然后毫不动摇地站在风口上，你就会飞起来。

现在，风要停了。所以，恒大说我要造新能源汽车，碧桂园说我要造机器人，进军人工智能，万科说我要做“城市配套服务商”。

3月26日，在万科2018全年业绩发布会上，董事会主席郁亮认为未来房企将同时面临两场挑战：一是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代。一是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。

在牌桌上，没有永远的朋友，只有永远的利益。