文 | 房趣财经 包希仁

前两天，我们连续报道了南京限售房在二手房市场“提前”出售一事。结果不出两天，就有朋友咨询是哪些房屋中介可以操作，鉴于某种原因，我们明确表示，不能透露。要知道，中介之所以愿意冒险运作此事，也是行业竞争激烈所致。

中介费跌破门店价，1%都是“稀松平常”

早在2013年，笔者曾经也在某房屋中介干过俩月。我记得当时我们签约中介费都是房款总价的2.4%。除非是熟人有关系，否则谁来都是一个价。

而今，我听说目前大多数中介的服务费最高只有2%，甚至更低。为了验证这一传闻，我决定亲自了解一下事情的真相。

我找了几家在本地知名度较高的中介公司，几乎所有门店服务费“清一色”为2%。其中有个别置业顾问明确表示，只要购房者想买，价格好商量。

据中原地产某置业顾问透露称，目前在一些热门区域，中介很难按照“门市价”进行收费，因为行业竞争太激烈了。此外，大多数房主为了卖出高价，一般也不愿意与中介签“独家房源”，因为中介为了快速成交，都会故意让房主降价出售。

而据欣城地产某置业顾问表示，现在很多中介费都只有1%，热门区域价格更低。他还表示，目前除了“独家房源”外，只有不懂行的买家才会全盘接受中介官方价格。此外，许多买房人都是经验十足的炒房客，他们甚至只愿出几千块钱中介费，就好像打发“叫花子”一样，可就这点钱，很多中介依然愿意服务。

不走关系的刘先生，中介费也能“砍到”0.35%

不过，这都是中介一方之言，为了继续核实真相，我又咨询了一些买房人，看看他们所谈的服务费到底是多少！

我来到一家位于南京河西南朗诗熙华府的一家中介门店，随机找了一位已签协议的买房人。

据买房人刘先生（化名）声称，他买的朗诗熙华府价值560万的122平米大三房，单价约为45900元/平米。起初房屋中介表示，该房子比较抢手，目前已有三组客户有意向，因此希望刘先生不仅要全款，而且2%的服务费也不能少。

而刘先生却笑称：“君子不夺人所爱，咱就不去和别人抢了。”

随后，他又去了另一家中介，他看上的那套房果然也在这里挂售。虽然房价没变，但付款方式和服务费却变化很大。

据刘先生所述，该中介也说此房比较抢手，首付款至少要八成，还说房主急用钱，而中介费却只要1.5%。对于这样的把戏，刘先生似乎心知肚明，最终对中介说，就给你们两万块，愿意签就买，不愿意就找别人。

估计这刘先生是炒房老手，中介的“套路”他也是熟悉的很。最终还真是以两万元中介费签了价值560万的房子。

“独家房源”与“创新业务”已成中介盈利点

通过多方调查后，我们发现，现在房屋中介行业的竞争已相当激烈，无论是房源还是客源，都在竭尽所能的抢。尤其是“独家房源”，这已成某些中介门店的核心盈利点之一。

为了拿到“独家房源”，有的甚至不惜冒险违规，也要尽可能得到。例如我们之前所说的，帮客户出售限售期房源，以及用“打包票”的方式诱惑房主签“独家房源”等等，诸如此类。

另外，“创新业务”也成众多中介的盈利点之一。其中包括“首付贷”、“房款短拆”、“合作炒房”、“房屋抵押贷款”等，这些监管部门可能禁止的业务，在中介行业依旧“大行其道”。

对于上述这些“不寻常”现象，我们也咨询了业内人士。

据欣城地产某分公司店总分析称，当下中介仅靠传统服务，已没有竞争力了，必须得做到人无我有，否则在恶性竞争的市场中，大家都赚不到钱。这也是为何许多中介不惜冒险违规操作的原因之一。此外，政府又严打联合垄断，像过去靠签“抽屉协议”，要求区域内多家中介不得随意降价，联合垄断房源之类的情形，已无人敢搞了。因此，房屋中介只能靠打价格战抢客户，靠违规操作抢房源，靠“创新业务”增收增利。

事实上，很多房屋中介的经纪业务占主营收入比例已处于下降趋势。与此同时，其资产管理业务、新房业务等反而开启上升态势。

据悉，我爱我家去年经纪业务占比只有51.3%，资管与新房占比已达30.8%，且资管和新房的毛利率都比经纪业务要高。

据某置业顾问表示，新房业务手续费（由开发商出）最高5%，最低也有1%。例如南京中建国熙公馆，其手续费达2%，碧桂园凤凰城3%，升龙汇金公寓5%。

由此可见，在同业竞争白热化之际，中介都在想方设法“另辟蹊径”。既然二手房难赚钱，那就卖新房，搞类金融业务。不过，据说凡是让中介代卖的新房，大多数都不太好卖，否则也不会有那么高的手续费。