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近日，禹洲地产以18400元/平米的楼面地价首进成都，成为最新楼王。其地块虽然被称为“三圣乡地块”，但实际在南三环内侧，周边有首创娇子一号等项目。

这是成都三环内的又一宗高价地。

此前，德商曾以17200元/平米的地价在茶店子拿下一宗土地，同样同位三环内。

而早在2017年4月，东原在红牌楼拿下一块地，地价17200元/平米。

17000元/平米的楼面地价，俨然已经是成都三环内土地的起跳价。

如果再加上人才公寓的免费配建，这些17000元/平米地价的地块，实际楼面地价还更高，部分地块的实际地价超过20000元/平米。

按照房地产开发的一般定价来说，地价乘以2，项目尚有部分利润，如果低于，或许就只能通过减少配置、减少精装修、减少品质等方面入手，达到利润空间的合理性。

而按照上述“定价机制”来看，2万多的楼面地价，房价应该到4万左右。

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2019年4月前后，首创娇子1号曾获得最高39999元/平米的预售价格。

2019年5月前后，武侯金茂府获得一张新预售证，虽然均价仍在30000元/平米，但是，最高预售价格其实有所突破。

更多的高品质改善项目，由于限价的原因，目前正在等待合适的价格入市。

其中，绿城在成都的样板级大盘凤起朝鸣，楼面地价约15600元/平米，无偿移交24%的人才公寓，真实楼面地价达到两万。

按照绿城的打造标准，其每平米的打造价格约1万/平米，再加上资金本成、运营成本、品质较高的精装修成本等，如果不卖到3.5万/平米，项目或将出现亏损。

但是，即使是3.5万/平米的预售价格，在成都依然太高了，在限价的当下，获得3.5万/平米的预售价格，除了等待之外，似乎没有更好的办法。

而4万的价格呢？或许需要等得更久，不过，开发商等得起吗？还能忍受多久拿不到“合适价格”的阵痛？因此，拿地较早的项目，等到4万的价格，可能太难了。而近期的高价地，在时间上就拥有一定优势。

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最近，成都业内人士称部分楼盘“价格放松”，已有项目获得较之前有所提升的预售价。

从成都限价的内涵来看，在一定时间内提升一定程度的价格，有助于市场理性发展。房价也不可能在长时间之内保持一成不变。

因此，在一段时间之内，价格有一定涨幅，是合理的。

除此之外，监管方也充分考虑到地价的因素，对于不同价格的地块，进行不同的价格管控。比如，地价5000元/平米的地块，批到15000元/平米的价格，其实已经很好；地价15000元/平米的地块，将考虑到开发商的成本和利润空间。

而当改善成为主城主流产品，非刚需产品出现较高的价格，随着时间的推移，就是一件顺理成章的事。

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从此之后，刚需或许很难进入成都三环内了。

在前一两年的时间里，部分郊区的楼面地价也已经破万，房价到达2万或许也只是个时间问题。

在目前限价仍然较为严格的情况之下，我们对部分购房者建议如下：

1、尽早选择距离主城较近、有主流交通配套（地铁等）的区域，在这些区域，部分地块的拿地时间较早，当时的地价较低，由于种种原因，目前还有余货，但受限价影响，价格受到压制，可强烈关注；

2、尽量选择城市发展的主流方向，如天府新区等区域，房价目前尚可接受，受市场影响，尚有部分房源；

3、如有可能，尽量选择更好品牌的开发商。一般来说，大开发商的产品和后期服务更有保证。

总之，长远来看，成都房价肯定是一直向上逐渐迈进的，在地价走高、房价限价的背景之下，拿不到“高价”的主城项目或许是痛苦的。不过，正如一个新生儿的诞生，这一时的痛苦似乎不可避免。