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为了保持利润规模,中海地产开始提速拿地

中海继续在一二线城市深耕。

中海地产董事局主席颜建国。图片来源:中海官网

中海地产(00688.HK)最近在土地市场上表现的比较活跃。

4月29日苏州工业园区拿地,刷新绿城保持10年的同区域单价纪录;4月19日拿下厦门集美新城地块;4月17日,力压26家房企拿下东莞万江地块,刷新阳光城保持了两年的区域地价纪录。

这是中海地产今年以来在土地市场上的几个高光时刻。中海公告数据统计,今年前四个月其在14个城市拿下16幅地块,权益总地价338亿元,约等于2018年拿地总额的37%;中海地产持股约38%的附属公司中海宏洋拿地耗费91.54亿元,相当于2018年拿地总额的48.84%。

从绝对值来看,中海地产前4月拿地金额并不是最高,排在融创、碧桂园、新城发展、万科之后,这与中海地产销售额排名相似,2018年其销售约2620.8亿元,在当年房企销售排行榜中排名第七位。

“每年拿地的货值不要低于当年销售额,这是底线。”中海地产集团董事长颜建国在2018年业绩发布会上强调。2017年、2018年,中海地产的拿地金额分别为951.16亿元、913.53亿元,总体保持平稳,他们今年的拿地预算约为1175亿元(1350亿港元)。以中海目前的投资力度看,也算是预期进度内。

从刷新区域地价纪录的现状来看,中海地产前四月拿地楼面价格上升明显。统计显示,2019年前四月中海地产拿下的地块,权益楼面地价为1.28万元/平方米,这高于融创、碧桂园、万科等企业拿地成本,也高于自身前两年拿地成本,中海地产2017年、2018年的拿地楼面均价分别为6501. 3元/平方米、7184.2元/平方米。

一位接近中海地产的人士告诉界面新闻,之所以造成楼面价高于同行的现象,是因为中海地产目前仅进入32个城市,且均是一二线重点城市,这些城市地价相对较高,所以拿地成本高于进入超过60个,甚至上百个城市的同等规模房企。

业务布局城市的级别、数量,确实是影响拿地成本的重要因素,同样主要布局一二线城市的融创,拿地成本亦高于万科、碧桂园等房企,万科进入60多个城市,而碧桂园业务布局超过200个城市。

具体到中海,其2018年12月以来,在香港拿下两幅地块,总价就近100亿元;2019年前四月在北京、上海、广州、深圳、苏州、南京、厦门以及周边城市东莞、佛山、镇江等10个城市,拿地金额超过250亿元。

这些城市布局策略,符合颜建国“主要布局一二线城市,以及适当外拓城市群中承接外溢需求城市”的策略,佛山之于广州,东莞之于深圳,镇江之于南京,皆符合主要城市搭配临近城市的关系。

根据中海地产的测算,深耕现有城市,如果市场占有率进入现有城市的前三名,中海地产的销售规模可以达到5500亿元,这是中海地产一以贯之在一二线城市深耕的主要原因,一二线城市风险更小、利润更高,这符合中海一贯的取向。

用颜建国的话说,“利润才是中海最终的目标,如果利润持续稳定增长需要规模增长,那就是必须的。”中海一再对外强调不会为规模而规模,规模增长服从于利润增长的需要。

尽管2017年、2018年中海地产均耗费近千亿元拿地,在2015年、2016年也有中建地产、中信地产的土地注入,但中海地产到底是错失了销售规模增加爆发的契机,由于布局所限,并没有享受到上一轮三四城市行情上涨的红利。

在2018年中国房地产销售规模TOP10房企中,中海地产的销售规模复合增长率并不突出。这一状况从去年开始已有所改观,中海2018年的规模增速接近30%,为近五年的最好表现。以中海今年的拿地力度来看,这一增速有望维持。

虽然销售规模增长率不及其他龙头房企,中海地产的净利润率仍然保持着行业第一。2018年其归属母公司的净利润约为393.42亿元,依然是所有房企之最,不过这一指标领先恒大仅约20亿元,差距在缩小。

既要保持净利润率,又要保证利润总规模的行业地位,表现在市场中便是要保证货源的供给,拿地即是第一步。

上述人士透露,目前中海地产的拿地权限为三级决策,城市公司、区域公司在形成报告后呈交总部,但在总部投资决策会议中,三方面的意见权重相当,甚至会更加重视城市公司、区域公司的意见。这相比以往,投资决策权已有下沉。

以“高周转、控成本”著称的中海地产,其在苏州的发展历程是一个典型样本。2004年,中海地产便已进入苏州市场,当初凭借敏锐判断拿下诸多项目,年度销售金额一度占据苏州榜首,直至2015年被旭辉、万科等超过,土地储备也开始减少。

从2017年起,也就是颜建国担任中海掌门人后,他们又积极在苏州扩充土地储备,当年竞得6宗地块,2018年、2019年继续拿地。最近的两年多时间,中海地产在苏州土地市场投入超过120亿元。

今年3月,颜建国还陪同中建集团党组书记、董事长官庆在苏州会见了江苏省委常委、苏州市委书记,并出席中海集团与苏州工业园区管委会战略合作系列协议签约仪式。

在苏州这类仍然可以在公开土地市场拿到土地的城市,中海地产仍有赶超的机会,而在中海地产总部所在地深圳,由于公开土地市场供给极少,中海地产亦较少参与城市更新业务,为了保证城市公司发展,不得不转入临近城市东莞拿地。

土地价格的周期波动,以及越来越激烈的房企规模竞赛和持续增长的要求,中海地产不得不接受更高一点的价格。至于未来是否影响净利润率,则依赖房地产市场价格走势,以及中海地产具备的良好运营管控能力能否持续。

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