记者 | 马一凡

地产界备受关注的“黑马”中梁控股近日向港交所更新了招股书数据，这家千亿房企中唯一未上市房企，首次正式披露其近三年合约销售额数据，也是首次向资本市场交出2018年全年成绩单。

中梁曾于去年11月向港交所递交上市申请，在交表满6个月后，申请资料呈现“失效”状态，不过仅在一天后，中梁便递交了新资料，更新了部分数据。

“IPO在香港是自由市场，不太会受到某种政策影响，更可能是因为财务数据需要更新。上市过会时间一般会比较长，既有可能是港交所的原因，也有可能是公司方面的原因，有时候只是为了等待一个更好的上市时机。”易居企业集团研究总监洪圣奇认为，这并不意味着内地房企在香港上市通道有所收紧。

对于中梁来说，何时挂牌可能只是时间问题。值得关注的是，在中梁上传的新一版申请资料中，关于这匹“黑马”的一些重要的最新数据首次被呈现——

首先是合约销售额，业界一直都认可中梁的高速增长，具体高速到何种程度？中梁控股2016年、2017年及2018年的全年销售额数据分别为190亿、649亿、1015亿，过去两年的年增幅分别达到242%和56%，近三年年复合增长率超过70%。

此外，中梁也首次公布其2018年全年净资产负债率是58.1%，在此前的招股书中，中梁披露的是2018年前6个月净资产负债率为44.6%，从最新数据可以看出，中梁去年全年净债率相比年中增长了十几个百分点。不过相比前两年，依然有非常大的降幅——2016年、2017年及2018，中梁三年来的净资产负债比率分别为1790.2%、339.5%及58.1%。

对比合约销售额和净资产负债率，可以看出2016年至2017年是中梁规模发展最迅猛的阶段，销售额规模实现了几个量级的跨越，同时负债率也大幅攀升，这是行业黑马的常见突围打法。

但是从2017年到2018年，谋划上市的中梁试图变得更加稳健，最明显的表现是大幅降低负债率，第二是在销售额上有了更多掌控力，在确保能完全千亿目标的情况下，没有再加杠杆猛冲。

中梁提交的新资料中还披露了一部分2019年的数据，这些数据也反映出中梁期待向资本市场传达更稳健、安全的形象。

截至2019年3月31日止前三个月，中梁总合约销售额达248亿元，而2018年同期为221亿元；权益销售额为197亿元，2018年同期是196亿元。同时招股书中披露，目前中梁已经主要通过内部产生的现金流量来为新地块融资，这意味着中梁对外部资金的依赖在减小。

2019年前4个月，中梁花了大约94亿人民币拿地，中标29幅新地块，位于27个城市，总土地面积160万平方米，新进大连和天津等11个城市，平均土地成为约为5951元/平方米。

在拿地上，中梁经历了几个阶段。这家脱胎于大本营温州的房企，最早对外扩张时，选取的城市是苏州，而温州和苏州都是有较好经济底子的二线城市。

但温州和苏州阶段，中梁仅仅是小房企，它的真正崛起源于2013年开始的棚改政策带来的三四线城市红利。从2016年到2018年上半年，中梁都对长三角的三四线城市表现出极大的关注。三四线市场所需初始注资低、没有严苛管控，中梁通过专注小地块、高周转的策略，快速复制标准化项目。这是中梁发展最快的阶段，从百亿跃升至准千亿规模。

但这一模式背后的弊端也很明显——负债率高企、公司稳健度不够、三四线红利消退。

从2018年下半年开始到2019年，中梁在拿地上又有了新思路，一是继续扩大全国化范围，二是提升在二线城市的渗透率。

过去中梁的绝大多数收益都来自长三角，这样的坏处是无法承受单个区域市场有波动。2016年、2017年及2018年中梁出售物业所得收益中，源自长三角经济区的占比分别达到100%、97.7%、94.2%。

经历一年时间的调整，中梁的土储结构转变明显，截至2019年3月31日，其土储总量为3890万平方米，其中只有约45.4%位于长三角。但预计未来长三角区域仍将贡献过半收益，有长三角一体化战略支撑的长三角区域，依然是中梁布局的重点。

在渗透二线城市这一策略上，从2018年开始至今，中梁已经新进入成都、沈阳、郑州、合肥、佛山、南京、济南、福州等城市。今年开年不足两个月，中梁便又新拓展了天津、陕西西安、辽宁大连、江西南昌等重点二线及省会城市。

2016、2017及2018年，中梁分别拿地63幅、119幅及221幅。2018年是中梁拿地最凶猛的一年，在这之后，中梁的全国化布局已经大致完成，有了长三角、中西部、海西、环渤海、珠三角五大区域，在23个省份的124座城市拥有353个项目。

从这份最新招股书可以看出，中梁为了讲好资本故事，在上市之前做了很多准备。高成长性是颇受投资者欢迎的，中梁作为行业黑马，过去几年来的高成长性毋庸置疑，于是在安全性和稳健性上，中梁做了更多努力和尝试，以达到整体实力的饱满。在最新资料补充了2018年全年业绩之后，中梁的稳健性才有了更多体现。

在投资者最为关心的投资收益问题上，中梁在最新递交资料中披露，其经营性活动现金流净额实现转负为正，账上现金及银行结余有230.8亿元，截至2018年12月31日，可分派予股东的储备为人民币17.66亿元。中梁在招股书中也对未来的股息政策作出说明——拟对截止2019年年底的股东应占合并利润的40%进行派息。