文|江北嘴财经

在规模效应仍然是市场主旋律的背景下，尤其是在下行期，许多企业抓紧机会拿地忙布局，以期能把握好“弯道超车”的好时机。

今年前4月，大中型房企销售额普遍上涨。与此同时，重庆房企纷纷开始忙着“抢收”。wind数据显示，截至今年一季度末，重庆市住宅销售累计值达936.78亿元。

另一方面，房企的拿地“播种”的热情也开始恢复，土地市场延续了一季度的热度。截至5月20日，重庆土地交易已达37宗。

江北嘴财经认为，随着投资热情的恢复以及融资环境的改善，未来房企或将在土地市场投入更大的精力。

房企“抢收”忙

江北嘴财经注意到，虽然今年的楼市“小阳春”成色并不充足，但今年以来，拥有较大市场占有率的品牌房企，取得了不错的销售业绩。

中指研究院数据显示，今年前4月，房企销售额超过百亿的企业均值为388.96亿元，头部效应日趋明显，碧桂园、万科销售额超2000亿，其中碧桂园销售额高达2380亿元；恒大、保利、融创三家房企销售额超1000亿位列第二阵营。500-1000亿、100-500亿、100亿以下的企业分别为9家、61家、25家，房企销售额TOP100门槛提升至74.11亿元。

重庆房企前4月的销售业绩与全国的趋势基本一致，龙头企业占绝对优势。

江北嘴财经查询到，今年1-4月，融创、金科、万科、龙湖、恒大、保利、旭辉、华润、金辉、两江置业进入成交金额的TOP10，TOP10成交总额达583.09亿元。其中，融创位列第一，成交金额突破100亿，达108.7亿元；金科、万科、龙湖、恒大等房企的成交金额也突破50亿元。成交体量上，融创、金科、龙湖、万科、恒大分列前五，分别达111.47万方、96.93万方、59.94万方、59.83万方、49.43万方。从4月单月的销售规模来看，中骏以11.2亿元的销售金额进入前十榜单。

图/江北嘴财经

业内人士分析指出，规模效应仍是当前市场的主旋律。此外，随着楼市调控政策持续深入，以及4月的楼市退热，今年房地产市场反弹的动力略显不足。预计未来房企会继续在市场中“抢收”，但由于买家观望情绪加剧，企业全年交易规模很难有大幅攀升。

囤地“播种”

在房地产开发行业，企业间角逐的第一战场并非商品房销售环节，而是在土地市场上。

据悉，2017年资管新规之后，融资端被限制，房企发债融资的脚步一再放缓，这使得多数开发企业没有能力在土地市场补充存货。2019年，土地市场烽火重燃，房企拿地热情被全面激活。

龙头房企借规模与融资优势，不断扩充自身在市场的触角。江北嘴财经查询Wind发现，截至5月20日，今年已有52家房企在补充土地库存，交易土地6054.67万方。其中，碧桂园、绿地、融创、恒大、万科分别以135宗、77宗、68宗、62宗、58宗的拿地数量，分列前五；土地交易总价分别为567.83亿元、154.34亿元、701.15亿元、174.7亿元、438.16亿元。

中原地产研究中心统计显示，截至5月20日，全国50大热点城市年内合计卖地收入1.37万亿元，同比上涨9.3%。其中，48个城市卖地收入超过100亿元，杭州卖地总金额达1129亿元，北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等14个城市卖地总金额均超过300亿元。

重庆的土地市场同样“热闹”。

江北嘴财经统计发现，截至今年5月20日，重庆房企已拿地37宗。其中，主城区29宗，区县8宗。今年三月，重庆出现房企拿地的小高峰，达15宗。在各房企的布局上，金科以总价49.01亿元拿下8宗土地，成为在重庆拿地数量最多的房企。除金科以外，融创、中铁建、万科在拿地上，投资均超过20亿元，分别为44.7亿元、28.6亿元、23.64亿元。

图/江北嘴财经、wind

江北嘴财经认为，在高销售下，房企库存规模和去化周期都有所下降，因此企业积极拿地，以充实“粮仓”。同时，供应量的回升也带动了土地交易。

事实上，市场真正爆发是在四月。同策研究院数据显示，4月全国300城市土地供应2241宗，比上月增加670宗，比去年同期增加234宗；土地供应建面17513.33万平方米，环比和同比分别增加41.20%和9.41%。在供应量增加的背景下，300城经营性用地月度成交持续攀升。规模房企如碧桂园、中海、恒大等企业拿地金额更是环比增长均超200%，龙头房企获取土地资源优势不减。

资金推动

作为房企的“粮仓”，土地储备规模和布局对业绩影响深远。其实，从目前土储总量看，房企难言缺地。克而瑞数据显示，截至2018年末，恒大、碧桂园和保利三家企业货值均已突破2万亿。货值储备在3000亿以上的企业共37家，千亿阵营的后续储备依然充足。那么，在有充足粮草加持的情况下，房企为何依旧强力“补血”？

据了解，2018年，融资一度是房企的大难题，在房地产行业股权、债券融资渠道明显收紧，穿透式管理、限制银行委托贷款、严控表外风险、精准式投放等金融政策下，房企一度面临融资“生死劫”。进入2019年，央行两次降准释放流动性，也为房企融资提供了更多机会，开发商的融资动作频频，大额融资明显增加。

同策研究院统计数据显示，1-4月，40家典型房企融资总额达3211.71亿元，同比增加545.63亿元，增幅20.46%。仅从4月来看，40家典型上市房企完成融资金额753.62亿元。

在融资环境相对宽松的情况下，房企资金压力有所缓解，拿地意愿随之逐渐恢复。同时，开发商的非理性竞买，也造成了溢价率上涨。

Wind数据显示，4月份土地市场的溢价率保持了自2019年开年以来的上涨趋势，在100大中城市中，4月成交土地溢价率相比上月再增6.67个百分点，上升至23.16%。

专家指出，本轮土地窗口期很短，目前资金面尚无明显收紧迹象，但继续大幅宽松的可能性不大。因此，江北嘴财经认为，即便是土地市场延续回暖，但也切勿盲目追高，若面粉贵于面包，将给企业带来运营风险，企业投资布局仍需谨慎。