“新型城镇化”进程带来城市群经济的快速发展，在2017年，长三角、珠三角及京津冀三大城市群贡献了全国36.6%的国内生产总值和41.3%的第三产业增加值。

仲量联行于2018年9月发布了《新文旅时代》白皮书，指出在消费升级的大趋势下，都市休闲客群已快速崛起成为消费和休闲的中坚力量，仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄预计，2020年46.6%的都市休闲客群将聚集在长三角、京津冀、珠三角这三个城市群中。

基于对城镇化水平与城镇居民消费水平的测算，2020年全国都市休闲客群的消费市场价值将达到9.3万亿元，三大都市群将构成其中的46.1%。预计到2030年，全国都市休闲客群的消费市场价值将达22.2万亿。

而在长三角、京津冀、珠三角这三个城市群中，不论在都市休闲客群数量、消费市场价值上，长三角都更胜一筹。仲量联行预计，长三角2020年都市休闲客群、消费市场价值将大于京津冀、珠三角的总和。

第三产业崛起

长三角是我国区域一体化起步最早、基础最好、程度最高的地区，也是“一带一路”和长江经济带的重要交汇点，承担着长江经济带发展“龙头”的重任。

资料显示，长三角地域面积约占全国的1/26；常住人口约为2.2亿，占全国的1/6；经济总量约20万亿元，占全国的近1/4。长三角一体上升至国家战略将有利于区域内城市的产业联动和升级，产业的集聚和升级将为办公楼市场带来新需求。

2018年，长三角区域内主要城市的第三产业占比为上海 70%， 杭州64%，合肥50%, 南京61%，苏州51%。而这个数字在全球成熟市场的占比基本在80-90%之间，换句话说，未来长三角区域第三产业还有很大的发展空间 。

仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示，“随着长三角战略升级，未来区域内第三产业占比将逐步提升，第三产业与办公楼市场的需求相关度非常高；一些新兴的板块有望受益，如虹桥商务枢纽，我们已经注意到长三角以及国内的企业纷纷将总部选址于此。”

不仅如此，地产的其他板块也会有相应的变化。就零售地产而言, 长三角一体化将有效地拓宽区域的客群覆盖面。便捷的交通已经使得区域中相互流动的消费、休闲的人群大大增加。我们预计重点城市在零售领域的辐射区域扩大将会延续。未来城市间的人流、物流、信息流、资金流的流动也将更为频繁。

物流仓储地产方面，从区域协同发展和城市辐射范围来讲，长三角一体化将扩大重点城市辐射区域。长三角未来几年将加快推进综合交通基础设施互联互通等一系列重点工程，这些趋势都将为物流仓储等带来新的增长机遇。在过去几年中，卫星城市物流仓储地产的需求及租金上升较为明显。

 住宅市场，一直是房企必争之地。

从人口来看，未来长三角城市群的人口集聚效应将不断强化，人口的导入将为当地的住宅市场创造新需求，人才的聚集也会为城市群内部产业升级提供有力支撑。区域内的重点二线城市如杭州、南京、苏州、宁波、合肥等对人口吸引力将大大加强。

“对于房企而言，可以加强长三角区域的布局，重点关注那些人口净流入、产业升级显著的城市的住宅市场，特别是那些受到落户政策放宽政策影响的城市。对于涉及办公楼、零售地产、物流地产的房企来说，在布局一些新兴区域的同时，传统中央商务区的城市更新机会也值得关注。”仲量联行吴允燊说道。

消费升级

长三角一体化战略背景下，城市间协同将由核心城市的点对点阶段发展进入区域经济深度一体化阶段。

在此基础上一方面核心城市的创新核心区位，包括上海的龙头引领作用、南京与杭州作为南北两翼都市圈的核心区位都将进一步凸显。仲量联行徐岱雄说道，另一方面，包括德清、嘉兴、扬州等城市将充分发挥自身禀赋优势，在长三角一体化产业协同发展、资源整合和流动等方面发挥更为重要的多元支撑作用。

而在去年9月的新文旅报告上，仲量联行徐岱雄开始正视消费升级给长三角带来的力量。他表示，至2020年长三角将拥有6219万休闲客群，构成2.2万亿的消费市场，同时区别于传统消费需求，都市休闲客群对于文化归属、高品质服务及沉浸式体验等方面有着更为显著的需求特征。

“因此，长三角一体化战略背景下，预计区域协同相关制度将得到进一步的创新实施，跨城市的办公、出游、消费、求学等等将更为便利，从而进一步推动产业及人才跨城市的协同发展。”仲量联行徐岱雄说道。

不仅如此，区别于传统的快速扩张复制的住宅地产开发，未来长三角区域将更为注重区域高质量发展模式，聚焦产业社区氛围营造与配套完善，重视优质项目的导入及其辐射带动作用。

“对于房地产企业而言，如何改变短线思维，整合有效资源，以服务于区域科创产业社区的高品质综合配套，以城市长线运营思维服务于区域整体发展，将对房地产企业长期发展提出了更高的要求。”仲量联行徐岱雄表示。