万科要分拆物业公司独立上市已经不是秘密。但是，物业行业整体利润偏低，万科物业如何在跑马圈地的同时提高利润率，成为资本市场最为关心的问题。界面新闻记者独家了解到，万科物业上海公司正在将万科地产在上海区域已交付楼盘的空置房源（包括未完成销售的尾盘和业主投资性空置房）整体承包，并联合链家旗下租房企业“自如友家”将这部分房源打包出租，正式介入租房市场。

自如友家一位内部人士透露，目前，已经进入该租房计划的万科楼盘包括上海金色里程、上海新里程、上海春申万科城、万科金色雅筑等共7个项目。双方合作具体分工为，万科物业负责万科地产房源的收集承包，这包括业主信息采集、业主签约管理，同时，万科物业还将负责房源出租后的售后服务。自如友家则负责房源装修升级及租客开发签约。

一位曾接洽过万科物业该项目的租房公司管理人士称，万科地产开发的已交付项目遍布全国，体量非常巨大，同时，万科的交付楼盘数目还在逐年攀升，如果盘活空置房源进入租房市场在上海试点成功，万科物业将该模式全国复制，带来的新业务非常可观。

实际上，万科做大物业公司已经运作多年。早在2008年，万科地产就已经开始“断供”万科物业，而当时万科的物业公司运营难，住宅物业经常“入不敷出”。2009年，万科物业扭亏，实现盈利。2011年，万科物业公司成立独立事业部。

万科还在合伙人制度上为物业的独立创造条件。6月26日下午，万科宣布公司董事已于6月23日审议通过了《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》，同意万科物业业务通过市场化道路及引入事业合伙人机制。

与项目跟投制度类似，这次的事业合伙人机制也只面向万科物业体系员工。具体方式为，由万科物业业务对应的境外或境内主体面向万科物业员工参与设立的一个或多个持股主体增发10%（以增发后的股本为100%）的股份，其中3.3%（以增发后的股本为100%）的股份在2015年内分配给物业员工，剩余6.7%的股份暂不明确到个人名下，未来在满足设定的考核指标后，再转让给物业员工。

这将是万科首次把事业合伙人制度引入非地产业务，也是基于万科整体合伙人制度在具体板块的深化。万科于2014年5月28日正式宣布启动股权激励、项目跟投等领域的地产事业合伙人制度，在全国上市房企中开先河。截至2015年1月27日，由万科员工组成的盈安财务顾问企业（有限合伙）增持万科A股股份494,277,819股，占公司总股本的4.48%。

“在物业板块引入合伙人制，万科其实已经酝酿多时。”万科总裁郁亮此前在接受界面新闻专访时曾称，万科未来的方向是“普遍跟投”，“任何地产业务，地产跟投、物业也跟投。”

但在物业上市方面，万科却失去了尝鲜的机会。2014年6月30日，房企花样年旗下物业公司彩生活在香港联交所上市，成为“中国内地第一社区运营股”，风光无限，上市仅三天，彩生活的市值已经超过母公司花样年。彩生活在资本市场的成功打开物业管理公司资本市场的想象空间，万科物业发展也开始提速，2015年5月，万科物业签下首个非万科开发项目，开始正式跑马圈地抢占市场份额。

同时，万科也在竭力改革物业公司运营模式，以最大程度减少开支。万科总裁郁亮在接受界面新闻记者采访时曾表示，万科物业设立了一支五千万的内部创业基金，鼓励内部员工承接物业项目，以不少于万科公司出资额同等投入，此举开创了新的运营模式。另外，万科物业在小区基础设施建设项目引入了社区居民跟投模式，这两种运作模式改革都为万科减少了投资额，同时也提高了项目运作效率。

除此之外，万科物业还通过大量并购与合作实现快速增长。去年9月，万科物业发布“睿服务”体系，提出所谓的“FIT模型”，这是一个基于移动互联网的物业管理平台。今年6月5日，万科物业发展有限公司与北京（楼盘）佰嘉置业集团有限公司宣布共同出资，成立誉鹰佰嘉物业管理有限公司；6月20日，深圳万科物业宣布净资产控股卓弘物业。

然而，从彩生活上市一年的表现看，物业板块的规模和盈利水平依然是决定能否把盘子做大的关键。根据万科2014年年报显示，万科物业管理业务2014年的营业利润率为13.24%，这与花样年彩生活上市时公布的2013年29.5%的纯利润率水平有较大差距。

对此，万科集团高级副总裁、物业事业部首席执行官朱保全曾公开称，如果仅仅是从物业服务自身的盈利成绩来看，万科物业还是亏损的，万科物业的盈利主要来自于包括二手房买卖在内的多样化经营。

此次万科借力地产资源介入租房市场，正是其多样化经营的一部分。上述租房企业管理人士称，目前，北京、上海这些一线城市已经出现诸多盘整市场房源整体承包出租的企业，例如魔方公寓、蘑菇公寓，这些企业备受资本市场青睐。不过，万科物业借助万科地产资源介入租房市场，承担的角色依然是传统的住宅物业身份，这项业务市场份额巨大，但是能否为万科物业带来较大的利润，还尚需观察。