文 | 观点地产网 黎倩

自2016年高调完成更名后，石榴置业再次成为地产行业里“沉默的大多数”，除偶尔在公开土地市场露脸以及有项目推出，外界很少会听到这家北京房企的消息。

近日，一份2019年公司债券募集书给市场一个全面观察石榴的窗口，从2007年在北京成立，这家发展逾十年的房企也成为一家非典型房企。

5月27日，石榴置业集团股份有限公司发布公告称，公司拟2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期），总规模不超过人民币1.7亿元，询价区间为6.8%-7.8%。

据观点地产新媒体获悉，2017年石榴置业销售额为115.16亿元，至2018年增长到180.34亿元，去年销售商品提供劳务收到现金129.04亿元。

另外，截至2016年末、2017年末和2018年末，该公司资产负债率分别为78.68%、78.67%和81.14%。

作为一家非上市房企，融资的渠道相对较窄，而不断攀升的负债率对石榴的现金流考验逐渐加大。

增加的拿地与负债

资料显示，石榴集团的前身为K2地产，成立于2007年，其背后的最终控制人——崔巍共持有公司58.08%的股份。

不过，网上对崔巍的着墨并不多，除了1968年2月出生，曾就职于上海宝钢集团公司和上海梅山冶金公司外，可搜寻的资料寥寥无几。因此，无论是崔巍还是石榴都显得颇为神秘。

尽管鲜少出现在公众视野中，但经过十余年的发展，如今石榴集团的主要布局已涉及北京、上海、广东、江苏、山东、浙江、河北、安徽、四川等三十余城市和地区，产品业态涵盖住宅及住宅综合体、商业、写字楼及商业综合体等。

数据显示，目前石榴在售项目46个，公司整体确权部分储备货量约1100万平方米，储备货值超过1100亿元。

不过与同行相比，石榴近几年的销售增长并不突出，2016年-2018年，公司分别完成销售110.52亿元、115.16亿元和180.34亿元，结算金额为84.06亿元、90.87亿元、97.26亿元，三年的复合增长率不到30%。

另一方面，在拿地上，石榴则一向较为激进，2016年、2017年、2018年，公司新增土地规划建筑面积分别为129.31万平方米、36.20万平方米和468.43万平方米。

据观点地产新媒体了解，仅2018年，石榴就新增33宗地块，是2017年拿地数量的11倍。

其中，4月15日，石榴以溢价108.24%拿下安徽滁州1宗商住地；6月20日，再以194%的溢价率夺江苏淮安商住地；6月28日，石榴更刷新了四川南充的土地楼面价。

而在更早的时期，彼时还是K2的石榴也曾多次拿下地王。

据了解，2009年6月，该公司曾以17.4亿元和1.88亿元连续拿下北京通州九棵树地块和通州区永顺镇杨家庄地块两块“地王”；2013年，石榴则以46亿元拿下上海当年的总价地王，更成为当年的“北京住宅销售五强企业”，风头一时无两。

不断攻城略地，石榴对资金的需求也在加大，并通过不同的手段进行融资。

数据显示，截至2016年末、2017年末和2018年末，石榴负债总额分别为382亿元、428亿元和522亿元，资产负债率也逐年攀升，分别达到78.68%、78.67%和81.14%。

其中，截止2018年底，石榴置业短期借款、一年内到期的非流动负债余额分别为20.70亿元、98亿元，期末货币资金为33.74亿元，受限制的货币资金合计4.34亿元，除此以外，该公司还有长期借款162.06亿元。

与此同时，2016年、2017年和2018年末，石榴经营活动产生的现金流量净额分别为29.5亿元、-68.12亿元和-23.97亿元。

为此，在融资上，2018年石榴拟非公开发行2018年住房租赁专项公司债券，发行金额45亿元；2019年，公司获准发行不超过19.84亿元的公司债券。

不过，对于还未上市的房企而言，融资渠道相对较窄，或许会对负债不断上升的石榴形成不小的现金流压力。

浮亏11亿的股票与净利腰斩

值得一提的是，作为一家非典型中小房企，石榴也不乏多元化的尝试。

据了解，2016年末更名时，石榴集团总裁桑春华曾对外宣称，未来公司将形成“地产+科技+金融”的商业模式，打造“地产开发、科技孵化、创业投资”三大业务板块。

尽管目前石榴集团98%以上的营收仍旧来自房地产业务，但在地产之外，公司曾多次投资A股上市公司，并偏爱股权投资。

资料显示，截至2018年末，石榴集团分别持有首钢股份、开创国际、中水渔业7.69%、12.69%和4.33%的股份。

然而，上述股票基本处于浮亏状态。

其中，石榴以23.1亿元的初始资金持有首钢股份40679.55股份，截至2018年末，该部分股份的账面价值仅为15.17亿，浮亏超过34%，此外，其他几个股权投资也全部浮亏。

数据显示，受市场价格波动影响所致，截至2016年末、2017年末和2018年末，石榴以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产分别为33.09亿元、34.33亿元和19.53亿元，较初始投资金30.89亿元，缩水近37%。

受此影响，2016年-2018年，公司的净利润分别为25.59亿元、11.96亿元和4.36亿元，其中，2017年-2018年，公司净利润同比分别下降53.26%和63.5%。

值得注意的是，无论是首钢股份、开创国际，还是中水渔业，都是国企背景，此前，石榴集团也曾在多个场合公开表示，希望介入国企改革。

与此同时，通过持有上述公司股份，石榴还达到了质押股权融资的目的。

观点地产新媒体了解到，石榴集团子公司北京塞纳投资有限公司以其持有的10.00亿元首钢公司债以质押形式转让并远期受让，向中粮信托有限责任公司借款8.00亿元。

截至2018年12月31日，石榴共取得质押借款40.26亿元。