文｜黎珏伶

作为粤港澳大湾区的重要城市之一，珠海楼市的风吹草动备受关注。近期，珠海局部区域放松限购的消息传得沸沸扬扬，但官方尚未发布相关正式文件，开发商疑似接到窗口指导。

界面楼谈致电珠海市住建局，工作人员回避该问题，并表示想要在哪个区域买房，就咨询哪个区域的住建局或区政府了解相关政策。珠海市不动产登记中心斗门分中心工作人员则表示，目前非户籍人士在斗门买房，二手房需要2年社保，一手房看开发商，“如果能卖给你，就能办证”。

界面楼谈以购房者身份致电斗门一个楼盘营销中心，得知非户籍人士如果在珠海无房，可以购买1套房，斗门区没有社保要求。

限购局部放松的消息源于一份网上流传的《珠海市限购政策情况表》，非户籍人士（非人才）限购1套房，在珠海大桥以西、高新区买房，一手楼无社保要求，二手楼2年社保或纳税证明；在香洲区买一手楼需要3年社保，买二手楼需要5年社保；横琴区买房一律需要5年社保。

另外，港澳居民限购2套（珠海大桥以西东只能买1套），在全市范围内买一手楼无社保要求，二手楼5年社保或纳税证明。高端人才限购1套，无社保或纳税要求。

按照此前的限购政策，非珠海户籍居民家庭限购1套房，且须提供购房之日前连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明。

图片来源：每日经济新闻

在珠海楼市浸润多年的杨天（化名）告诉界面楼谈，事情确实属实，目前珠海的买房条件确如表上所言。

珠海设有香洲、金湾、斗门3个行政区，并设立横琴新区、高新区、保税区、高栏港经济区、万山海洋开发试验区5个经济功能区。

珠海的限购政策开始于2011年11月1日，户籍居民家庭、提供1年以上的个税缴税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。

2014年限购松绑，外地人可在中心城区购买一套商品房；到2016年3月16日，珠海全面取消“双限令”。

珠海世联市场研究中心报告显示，受市场政策放松的刺激，2016年珠海网签成交一路高走，三月份达到历史新高，之后成交量均在5000套以上，前8个月的成交量超过2015年全年。当年房地产市场的销售也整体呈现上升趋势，月均销售量超过50万平方米，9月份成交量高达95.5万平方米，是历史最高量。

好景不长，2016年10月6日，珠海宣布重启楼市限购令，同时推出限贷令。当年11月、12月网签降至全年最低点，市场陷入冷清状态。

2017年4月8日，限购升级，范围扩大至“全市”及“所有户型”，非本市居民购房需5年个税或社保。这一整年，珠海网签持续走下坡路，2月份的网签仅有439套，即使是6月网签最高峰，也不过成交了1278套。

直至2018年10月，限购政策逐渐松绑，非户籍居民购房，不再执行连续缴纳5年社保，只需1年社保加珠海市人才证明即可，由珠海市人社系统根据个人条件开具人才购房证明。12月，珠海相关区域降低购房门槛，非户籍居民购房，按个人条件已从此前的需要连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。

限购放松后，珠海市场迅速回暖，2018年11月、12月网签均突破2000套。尽管今年前两个月网签量有所下跌，但3月、4月市场再次大幅度攀升。

乐有家研究中心数据显示，4月珠海一手住宅网签3767套，环比上涨3.09%；一手住宅网签均价约2.48万元/平方米，较上月无明显变化。事实上，近12个月以来，珠海的一手住宅网签价保持平稳，甚至微微呈现下跌趋势。

图片来源：珠海世联研究中心

关于珠海放松限购的原因。杨天分析，第一是因为房地产市场具有周期性，2003年开始房地产市场每两年到两年半调整一次，一线城市则是三年左右。从2016年底重启限购到2018年底限购松绑，珠海的市场调控持续了近两年时间。

第二，土地财政因素。珠海实际上算是准二线城市，房地产是支柱产业。对于拥有大量土地储备的珠海而言，土地拍卖是财政收入的主要来源之一。想要土拍市场好，前提是房子卖得好。珠海拥有大概200万常住人口，但是西区（指金湾和斗门区）的住宅体量巨大，不可能全部消化掉，甚至可能连三成都消化不了，所以推出的房子主要面向外来人口。

“如果没有放开政策，市场不好，谁来拍地？之前高价拿地的开发商怎么办？这是政府亟需解决的问题，所以一定会放开口子。”杨天认为。

珠海近年的楼市数据侧面佐证了杨天的说法。据珠海世联市场研究中心统计数据，珠海在2016年、2017年、2018年的住宅总存量分别为24086套、40784套、48003套，截至2018年底，去化周期为26.58个月。

土地方面，近三年珠海分别成交了13宗、32宗、15宗住宅用地，占地面积47.81万平方米、138.51万平方米、66.39万平方米，整体成交楼面价却不断下滑，从超过1.3万元/平方米跌至约1万元/平方米，再到6441元/平方米。

“珠海就是比较典型的三线城市，但之前的楼市调控差不多是一线城市严格级别，外地户籍需要五年社保，2017、2018年，珠海楼市成交量都非常惨淡，适当放松限购也是情理之中的事情。”深圳资深房产投资人、深圳楼市独立评论人海浪表示，2019年国内二三线城市楼市主旋律将是以政策放松对冲楼市降温。楼市自去年下半年之后整体降温，不少二三线城市过于严厉的楼市调控措施也必然会调整。

海浪分析，调控政策一定程度放松后，短期内市场会逐步复苏，成交量上升，但因珠海有限售三年政策，抑制“短炒”冲动，短期内价格应该也不会有明显上涨。

“可以说今年珠海楼市的热度是比较高的，根据我们监控的数据显示，仅五一黄金周期间，外省及港澳看房购房人群比例达65%以上。”Q房网珠海市场调研专员肖迪透露，截至5月29日，全市累计网签共19617套，其中住宅14665套，同比2018年全年网签38163套，其中住宅网签18071套。

海浪认为，作为大湾区三大极点（港深、广佛、澳珠）中的一极的组成部分，珠海是珠江西岸的代表城市，与澳门融合，带动中山江门一起发展，在粤港澳大湾区的规划定位比佛山、东莞还要高，有一定的规划红利及政策倾斜，但短板也较为明显，城市人口少（不到200万），经济总量低（仅比江门、肇庆多），当前房价已不便宜，不是特别看好珠海楼市发展的长线潜力。

尽管数据报告显示近三年珠海的住宅成交量、成交面积都处于下降趋势，但杨天表示，实际上珠海的成交量在提升，尤其是放开政策后。即使是在去年限购升级、市场冷淡的情况下，珠海的成交总面积达到了历史第二名，第一名是2016年。“西区七八成都是外地客在买。”

杨天认为，无论一个城市的发展规划有多好，能否实际带动发展最重要还是看规划能否落地，以及未来的产业结构是否更加完善。