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分摊高价地风险,禹洲23亿卖掉杭州项目半数股权

在土地市场的高位节点上,要规模还是避风险?

禹洲集团董事局主席林龙安

记者 | 马一凡

前几个月拿地势头较猛的禹洲地产(01628.HK)正在项目中引入合作方,且目前已经显著减少在公开市场拿地。

禹洲在5月17日拿下的杭州拱墅区地块,近日已经引入宋都基业投资股份有限公司,宋都将出资23.28亿元获得项目公司50%的股权,禹洲则拥有剩下的另一半权益。

这幅土地的地价高达46.57亿元,楼面价24815元/平方米,拿地时的溢价率为29.83%,在将半数股权转让给宋都后,禹洲能缓解20多亿元的资金压力。

针对这次项目合作,禹洲地产方面回复界面新闻记者称,在公开市场获取土地、以股权合作获取土地,都是房企增加土储的方式,企业会根据市场情况和时机,选择合适方式扩充土储,同时,宋都是杭州本土房企,此次合作有利于项目更快落地。

尽管不少房企大呼现在的土地市场已经陷入疯狂,但类似杭州这样的热点二线城市土拍仍然热火朝天,且地价高企。在禹洲拿地当天,杭州主城一日便揽金163亿元,4宗宅地都被房企以最高限价竞得。除了要缴纳数十亿的土地款,这些地块还要求一定的自持比例和配建公租房,更加重了房企的成本负担。

少拿地意味着在规模上失去话语权,但大举拿地后如何回血也是困扰着房企的问题。

面对2020年就要达成的1200亿目标,年初开始禹洲就在拿地这件事情上显得非常积极。禹洲内部人士告诉界面新闻记者,2019年至今,禹洲获取了12宗土地,尽管数量不多,但主要集中在北京、上海、郑州、合肥、青岛、杭州这些核心一二线城市,截至今年5月底,禹洲布局30城,土储面积约2000万平方米,约80%可售货值位于一二线城市。

尤其是在很多开发商已经谨慎进入的一线城市,禹洲今年数度落子,2月份在北京拿下通州一地块,第一季度还上海一举拿了4块地。

不过,开局即积极拿地的禹洲,实际上在进入二季度后,已经显著放慢拿地步伐。

在3月底的香港业绩会上,禹洲集团董事局主席林龙安曾透露,一季度已经花了109亿元在上海、北京等一二线城市拿下8块地,但一二月份土地成本已经上升了15%,林龙安称在接下来的高峰期会保持谨慎。因此4月和5月,禹洲只拿了4块地。

在克而瑞房企新增货值榜单上,禹洲的排名也下降不少。今年第一季度,禹洲新增货值总量排到全国房企第18位,新增货值288亿元,和中梁不相上下,甚至还排在了金地、世茂房地产、绿城的前面;不过截至4月底,禹洲掉到了第29位,新增货值相比上月仅增加了25亿。也就是说,从4月份起,禹洲在土地市场上已开始观望。

这表明有着强烈规模扩张需求的禹洲在面对风险时仍然纠结和谨慎。此前林龙安多次对媒体表示,禹洲不是一家单纯冲量的房企,他很重视规模、利润和风险的平衡。

面对光是地价就高达46亿的项目,选择和宋都合作,也是分摊风险的一种方式。

在今年一季度的地产金融形势论坛上,中梁控股投资发展中心总经理齐小创和禹洲集团投资发展中心总经理宋明的一场交锋,也反映出了两种房企的画风。

齐小创表示,中梁的基因就是高周转,不管在二线还是三四线,符合高周转的地就是中梁所需要的,拿地时中梁把资金周转作为第一要求。

在这种思路下,中梁的扩张确实非常快,从2016年走出江浙沪到现在,中梁已经覆盖了124个城市,不过其中大部分是三四五线城市,在棚改红利基本出尽后,许多三四五线城市被认为风险较高。

宋明则表示,禹洲拿地时的首要考量是回报率,因此他们始终聚焦于一二线,在现有的区域深耕,加强市占率,禹洲40%的土地投入在一线,40%在二线,20%在三四线。

相应的,禹洲的规模扩张相较这几年冲得很猛的其他闽系、浙系房企,就显得步伐缓慢。不过禹洲保持了民营房企中较低的负债率,截至2018年年底,禹洲的净利润率是15.3%,净负债率则为67%。

公开财务数据显示,今年1-4月,禹洲累计实现销售金额161.39亿元,同比增长约12.33%。

禹洲方面回复界面新闻记者称,今年4-5月份地价较高的时候,已经果断减少在公开市场拿地,一直以来,禹洲都不是只注重规模的企业。

要规模还是避风险,现在是摆在开发商面前的难题。

在今年房价和地价均大涨的苏州,政府近期已经发出声音称,没有义务保证开发商每块地都不赔钱,这让部分拿了新地王的开发商又一次面临被套牢的风险。对于禹洲这样的房企而言,也需要尽力去完成明年的1200亿销售目标,否则业绩不达投资人预期,房企也有逐渐失去市场话语权的风险。

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