文｜21世纪经济报道 李一戈

从昨日坊间到今天媒体都相继爆出监管部门进一步收缩部分房地产企业公开市场的消息，这反映出房地产调控进一步微调加紧。 

中央关于房地产最新可见的表述，是4月19日召开的中央政治局会议。会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。如你所知，这是对此前政策基调的重申。 

国家统计局5月15日公布的数据显示，今年1—4月，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1—3月提高0.1个百分点；商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%，商品房销售额39141亿元，增长8.1%。 

从数据看，房地产整体的形势还不错，并为经济发展作出了贡献。4-5月由于部分城市商品房交易增长，甚至出现了楼市小阳春的说法。 

无论是受楼市景气度回升的影响，还是企业自身补充土储的需要，4月起，全国以一批二线和三线热点城市为代表的土地市场开始活跃起来。土地出让流拍现象极少，溢价率提升，有些城市的成交地块出现了50%以上甚至达70%的溢价率。 

与土地市场的这种热度有关，近日，传出了金融部门对部分房企再融资限制（包括发债和ABS等）的消息。这显然是监管部门出于防范房地产领域金融风险的一种做法。

 关心房地产市场的朋友都知道，去年下半年起，楼市销售转淡，并持续到今年初。进入3月底，部分城市的一二手房交易市场“突然”好转，并传递到土地市场。但在我个人看来，4-5月份商品房销售和土地市场的活跃回暖，只是局部的、区域性的，更多是市场机制下的自我修复。这种修复既远未达到整体性的回升，房价也未出现报复性的反弹。 

主管部门显然随时监测着房地产市场的运行情况，并对任何地区、城市的异常指标，都保持着足够的警惕。住建部4月下旬对6个城市进行了预警提示，5月18日又对佛山、苏州、大连、南宁这4个城市进行了预警提示。随后苏州部分区域调控升级。 

这种主管部门预警、目标城市守土有责的做法，在贯彻“房住不炒”原则的前提下，是比较符合房地产市场实际的精准调控。当然，如果城市确实需要，也可以像山东菏泽市去年底取消限售那样进行微调。因为，城市政府是实施房地产调控的主体。 

今年全国两会政府工作报告对房地产工作的部署是：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。 

我个人理解，“平稳健康发展”的内涵主要有两个：一个是房地产政策的稳定，一个是房地产市场的稳定。房地产政策的稳定，核心是房地产金融政策的稳定。金融政策也是影响房地产各市场主体的关键因素。保持房地产金融政策的稳定，监管思路应拓宽、放远，不宜动用过猛过急的外科手术式手段，更应慎用某些术后反应大的监管工具，以免预期情绪传染，导致包括城市政府、企业和个人的误读。不得不用时，严格控制范围，并对预后要有推演。毕竟，刚处于修复过程中的楼市还是脆弱的，尤其是市场主体的心态。 

当前，房地产市场整体是基本稳定的。土地市场略有波动，部分地块溢价率提升。这方面完全可以交给地方政府来调控。通过设定最高价和溢价率的办法即可。至于舆论关注的所谓地王，包括两种，一种是单价地王，近两年已经很少出现；一种是总价地王，纯粹是因为出让地块面积大的结果。这种高总价地块，只要溢价率较低，就无须紧张。实践证明，如果将大地块拆分出让，反倒容易推高地价。只要资金来源合规，房企拿得起就让它拿好了。 

当下保持房地产市场平稳健康发展，尤为重要。目前的国际政治经济关系极为复杂，中美贸易摩擦充满巨大的不确定性，但越是这样，越需要经济保持稳定，这是进一步深化改革推进开放的基础。房地产是对经济影响最大的行业之一，正是在此意义上说，房地产（包括投资、价格和政策）的稳定对经济稳定至关重要。如何做到既能逐渐摆脱房地产的依赖，又不至于因此造成对经济运行波动过大，掌握这个平衡点并不容易。