近日，第一太平戴维斯发布年度旗舰报告《影响力——颠覆因素》，“颠覆因素”以时下政治、经济和社会发展的不确定性作为主因，全方位深度探讨对全球尤其是亚太房地产市场带来的巨大冲击。值得一提的是，中国力量已然成为亚太经济巨擘，报告紧扣市场脉动，多元解析国内房地产未来走势。

报告从宏观趋势入手，藉由多维度的全球城市韧性指数排名、技术城市排名以及超级城市群三大板块，衍生至中国房地产走向的方方面面，包罗万象。人口结构变化、全球财富流动、技术革新的影响等因素都促使市场参与者重新探索商业模式，把握机遇，直面挑战。

宏观趋势剖析

城市韧性指数，抵御颠覆力考核“硬指标”

第一太平戴维斯韧性城市指数识别出全球面对房地产市场诸多颠覆力量时，能够承受考验、或顺应潮流并加以善用的20座城市。中国城市占据6个席位，北上广深四大一线城市赫然在列，此外天津、苏州入榜新兴韧性城市。

“亚太区在2018年赶超美洲，成为500亿美元以上GDP城市最多的区域。中国城市在过去十年中所展现的韧性表现尤为值得称道。”第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管 James Macdonald（简可）表示。

韧性城市研究另行挑选出八座挑战者城市，这些城市将于2028年进入韧性城市榜单前50名。杭州作为国内新一线城市代表位居榜单前列。2008年至2028年，20年间名次攀升25位，迅猛发展令人印象深刻。

“杭州被视作全国数字经济标杆和创新产业高地——以城西科创大走廊为核心联动大城西地区和周边发展，以城东智造大走廊为产业聚集地推动科技应用，以钱塘江两岸楼宇经济串联金融产业，依托‘拥江发展’之杭州规划大格局，城市沿钱塘江向东北和西南进一步扩张，从湘湖到之江，从城东新城到艮北新城，杭州东西南北全面发展。而近日下沙经济开发区和大江东合并官宣了钱塘新区的成立，更是杭州升级制造业的重要一步。随着人口净流入的不断持续，以及高质量人才的不断增多，未来杭州房地产市场规模可期。”第一太平戴维斯杭州公司总经理陈昆葳认为。   

超级城市群，韧性效果“加成”

城市人口不断增加，推动大都市区融合，形成联动发展的超级城市群，叠加城市韧性。区域内实现资源、人才的共享，并拥有充足的劳动力和广阔的消费者市场。另一方面，城际共通协作亦需面临一系列的挑战，包括市场规则、市场监管、信用治理的统一等。

粤港澳大湾区是中国开放程度最高、经济活力最强的超级城市群之一。现正投资建设以高速铁路、城际铁路为主体的城际快速交通网络，将连通区内11座城市。深圳、广州作为区内主要城市，其影响力也将继续增强。随着一体化进程的推进，大湾区将成为经济重地。湾区城市之间已有许多共同点，不少香港公司在珠三角城市设立工厂，还有大量人口往来于湾区各城市间寻找就业机会。

作为国家发展战略之一，长三角一体化示范区的建设备受关注。以上海为核心，政府力求实现产城融合、交通互联、以及公共服务置换，将长三角打造为具有全球竞争力的世界级城市群、全球资源配置的亚太门户。

“杭州作为长三角南翼中心城市，在推动长三角一体化高质量发展上扮演着举足轻重的角色。在城东，亚运前将完成大江东高铁站、杭州南站以及萧山机场扩建工程。在城西，杭州西站和城西通用机场正在规划中，整个大杭州城际复合型交通网络持续建设，全面打造多点联运的国际空港、陆港枢纽，拓展融杭都市圈、推进区域一体化建设，从而实现长三角一体化‘三城一枢纽’的上位规划和大湾区资源共享机制。”陈昆葳表示。

技术城市排名，技术领域 vs房地产

第一太平戴维斯技术城市指数排行榜中，从商务环境、技术环境、城市活力及健康、人才储备、房地产成本、移动性六大层面考察全球30个技术城市。作为全球走在技术前沿的中国城市，上海、北京、香港、深圳、杭州及成都六城榜上有名，杭州凭借技术企业规模和共享交通优势跻身中国技术城市榜前列。

中国作为技术创新的主力军之一，有志于引领人工智能（AI）的发展。中国的科技人才储备在全球首屈一指，每年有近500万科学、技术、工程和数学（STEM）专业毕业生。

杭州作为阿里巴巴、海康威视等互联网和高新科技企业的大本营，又抓住近年来移动支付、物流产业和互联网+的风口，企业和城市成长迅速，不断吸引技术企业及人才涌入。陈昆葳表示，“数字经济和智慧城市的发展，著名景点西湖和运河被列为世界文化遗产，新兴产业高地和传统宜居环境、以及颇具竞争力的薪资都是吸引人才聚集的重要因素。未来，杭州会继续优化人居环境，实现‘美丽中国’和‘未来社区’的样本区建设。”

房地产趋势之变

高端住宅市场流动

全球经济放缓，财富不断增长、豪宅买家需求和偏好不断演变，伴随市场调控措施等不确定性，一系列“颠覆”因素正以不同方式影响着全球高端住宅价值。

中国新秀城市的房价在过去十年中增长惊人，例如上海，累计涨幅高达133.3%。由于比较基数较低，加之中产阶级财富累积，买房保值升值观念的推动，房价上涨态势迅猛。

“尽管有预测称全球经济增长将适度放缓，但鉴于高净值人群数量不断增长，预计高端住宅房地产需求将持续受到支撑。就国内豪宅市场过去10年来的涨幅而言，国内一线城市蕴藏巨大潜力，对国内高净值人士颇具吸引力。而放眼全球，中国买家也正积极寻求资产的多元化配置。欧洲经济持续复苏，收益稳定，主要城市的大型新建住宅项目进一步向境外人士开放，导致中国买家置业需求升温，成为资产配置多元化的理想之选。”第一太平戴维斯中国国际地产董事周玉表示。

新零售、体验消费起势

随着消费者行为的转变，消费场景也被重新定义。业主和运营商引入新的休闲概念，提升零售综合体项目的价值。传统休闲业态（如餐饮、健身和影院）需求仍在，但真正引领消费的却是新兴休闲业态，以及技术为支撑的新概念。

2013年至今，新兴休闲业态共吸金198亿英镑，休闲扩张浪潮席卷全球。购物中心的传统零售主力业态正逐渐被客流效应显著的新概念休闲所取代，包括快速兴起的竞技社交，催生出“社交+餐饮”新消费模式。伦敦Swingers、旧金山Urban Putt、墨尔本Holey Moley，都印证着室内高尔夫与精酿啤酒/鸡尾酒和美食结合这一模式的成功。

而沉浸式VR助力引入体验式品牌。加拿大公司The Rec Room将VR与餐饮、街机游戏相结合。而中国电竞运营商英雄互娱近年与K11购物中心达成价值2.2亿英镑的合作交易，将在中国九个城市的K11购物中心合作建立VR体验馆及电子竞技主题的酒吧餐饮娱乐互动区。“如今零售商场想要吸引人群到店消费需要花费更多心思，业主希望通过互动体验吸引年轻消费者，游戏在亚洲一直拥有巨大市场，最终都需要实体场馆来支持运营。” 第一太平戴维斯中国商铺部零售商代表高级董事招启怡表示。

城市更新进行时

线上零售持续火热，业主和开发商亟需调整策略，焕新零售空间。第一太平戴维斯专家奉上来自世界各地最具创新性的解决方案典型，为业主和开发商提供决策参谋。走文艺路线的北京万科时代广场从商场变身城市综合体，通过艺术装置和巨型浮雕式雕塑营造空间戏剧感；美国俄亥俄州的兰德尔公园购物中心前身为全球最大购物中心，坐落于黄金地段，现被亚马逊改造为大型多层配送中心，集聚效应有望吸引餐饮和零售业态；位于伦敦的Cantium Retail Park原本是废弃公园，现被改造为集住宅、零售与餐饮于一体的高端综合体。

陈昆葳认为：“杭州老城区面积较小，发展几近饱和，传统的城市更新面临成本高昂、交通拥堵等困境，而基于TOD模式的城市更新策略尤其值得杭州探索。以钱江新城核心区规划为例，一方面通过连廊等连通地上建筑，另一方面以发达的地铁网络实现地下空间的贯通，实现停车场、地铁站、步行及公交系统、地下人行系统、交通换乘枢纽之间的互联互通。齐全、完善的商业配套满足人们的一站式消费需求，高标准的商业楼宇吸引了大量金融、咨询行业的租户、以及集团总部的入驻；这一TOD模式释放了更多的城市空间，是土地集约化利用的典型示范，未来会进一步带动杭州的可持续发展。”

共享经济繁荣（共享居住、共享办公）

当代年轻人重视协作、联系、分享，世界正受到新生代价值观的影响。共享居住和办公应运而生。

年轻一代居住需求不断变化，国内共享居住的概念始于2012年，大部分以长租公寓的形式出现，成为千禧一代的理想居住选择。

共享办公空间灵活的办公对经济有利好作用，使传统业主为挽留租户做出更多努力，成为“空间即服务”概念的运营商，或将引发办公空间租赁期限缩短。业主还将越来越多地与专业运营商合作，最大限度释放资产潜力。

共享办公在国内竞争激烈，不单是同业竞争，还需面对来自传统业主的竞争。当前已处于行业洗牌、大鱼吃小鱼的并购阶段。未来共享办公租赁市场仍然具有上行空间，但亦面临严峻挑战。

工业、物流地产新视角

城市物流日益复杂，使得现有道路网络的负荷增加，更对城市房地产空间提出更多需求。仓库选址应尽可能接近其送货目的地，同时避免尽可能避开交通拥堵。城市仓库租户的房地产需求将发生变化。

中国计划到2025年建设150个物流枢纽。这是政策干预影响房地产市场、推进未来物流发展的典型案例。国家物流枢纽分为陆港型、港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型、陆上边境口岸型这六大类。届时还将借助自动驾驶和无人机技术，提高空运、高铁、冷链和农村电商的快递服务能力。