文 | 中国房地产报 曾冬梅

5月25日，广州的夏日午后，海珠区石岗路金融街融御项目的售楼员王玲（化名）正带着客人参观位于30楼的样板房，南向的单位视野开阔，江景一览无余。

“这是全广州最贵的地王项目，光地价就5万多元一平方米，听说是明年开盘，按照售价等于2.5倍地价来计算，至少要卖12万元每平方米，我们这个项目现在才6万元一平方米。”她指着南面一幅已挖出部分地基的地块，熟练的对客人介绍。

王玲口中的广州最贵地王是时代中国2017年3月29日从20多家房企手中夺得的，总价20.37亿元，楼面地价约5.5万元/平方米，创下广州土地市场的最高单价纪录，并保持至今。当时，中国的房地产市场正处于新一轮调控的敏感窗口，新地王出现的第二天，广州便出台了被誉为史上最严的“330新政”。

正是因为诞生于一个敏感时期，这块地即便刻意低调也无法回避业内的关注。时代中国董事会主席岑钊雄曾公开表示，不觉得这块地买贵了，预计项目会有不错的回报率。

但一个严峻的事实是，在地块西面直线距离3公里的广钢新城，保利刚刚计提了两个地价超过4万元/平方米项目的存货跌价准备，地块北面2公里处楼面地价4.3万元/平方米的中冶·逸璟公馆，筹备了一年还未定下开盘时间。

最后的狂欢

2017年3月是广州房地产市场一个值得铭记的月份。当年3月17日，为响应全国新一轮房地产调控，广州发布了《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，进一步完善商品住房限购和差别化信贷政策，强调本地户籍居民限购2套，本市户籍单身(含离异)人士限购1套。

彼时，广州的土地市场已经保持了一年多的高热状态，开发商们依然沉浸在亢奋的状态，忽略了此前政策信号释放的种种迹象。因此，2017年3月29日，广州推出拍卖的9宗地块依然遭到了开发商们的激烈争夺。当天的重头戏是一幅位于海珠区广纸新城板块内的住宅用地——石岗路AH051028地块，南临珠江航道，拥有极为难得的南向一线江景。

围绕这幅住宅用地，包括万科、碧桂园、保利、中海等在内的20多家房企展开了龙争虎斗，最终以约20.37亿元+配建44100平方米安置房的总价成交，以3.67万平方米的可售建筑面积计算，楼面地价约5.54万元/平方米，这是广州有史以来的最高楼面地价纪录。出乎业内意料的是，地块的竞得者并非大型房企，而是广州的本土开发商——时代中国，当时这家公司的名称还是“时代地产”，2016年的销售额还不到300亿元。

新地王的诞生将市场情绪瞬间推高到了顶峰，当晚，广州各大在售项目纷纷借势营销，不少项目恭贺时代地产获得地王的同时也开始酝酿封盘涨价，这一幕，事后被认为是一场“最后的狂欢”。

事实证明，在开发商们狂欢的时候，地方政府也是一夜无眠。3月30日，广州打响了调控的第二炮，发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，收紧限购政策，要求新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让，同时精准打击具备居住功能的公寓产权。

半个月内的两次调控终于刹住了房价的上升势头，自此，广州楼市便进入了深度调整期，土地市场迅速降温，地王更是销声匿迹，石岗路AH051028地块的最高单价纪录保持至今。

“不觉得买贵了”

制造最贵地王令时代中国的曝光度瞬间提升，连续两年的业绩发布会，地王都是管理层无法回避的热点问题。

2017年8月，在被记者问及如何看待单价5.54万元/平方米地王的风险问题和回报率时，时代中国董事会主席岑钊雄直言，“我们不觉得买贵了”，因为广州拥有1000多万人口，是大湾区的重要中心，地块位置又好，“而且广州目前整体楼价也不算贵，预计项目回报率会不错。”

2018年8月，石岗路项目又一次被问及，岑钊雄透露地块已开工，并再次强调：“项目处于非常好的地方，一线向江，预期价格可以保证一定的利润率。”

据了解，该地块在2018年7月动工，根据2018年9月份广州市国规委网站披露的设计方案，地块被分为东西两部分，东部规划为住宅区，将建设4幢17-35层高层住宅，东南侧规划有幼儿园，西部地块则规划建设小学。

在拿地之初就有业内人士帮时代中国算过一笔账，认为这个项目的盈亏平衡点约在8万元/平方米左右。

两年过去，广州业内对这个地王兴趣不减，各种小道消息不断传出。该地块的北面是金融街融御，目前南向的江景单位售价约为6万多元/平方米。据王玲介绍，石岗路的地王项目将主打190至240平方米左右的大平层户型，预计明年可上市，售价至少10万元/平方米起。

“这个项目的定位是奔着广州老城区最高端江景豪宅去的，售价目标是15万元，每平方米。”广州一位业内人士对中国房地产报记者透露。

据中国房地产报记者了解，时代中国内部对这个地王项目颇为重视。该公司有关人士透露，项目的产品设计还在研究阶段，因为地块一线临江，很受市场关注，所以公司在建筑、规划及产品设计上会做很多细致准备和反复推敲。目前已经明确的是会按较高规格的住宅项目来打造，但暂未确定入市时间，售价和盈利测算也无法披露。

地王的困窘

就目前的市场环境而言，地王产品确实需要反复推敲。与广纸新城一江之隔的广钢新城，在售楼盘的价格已经稳定了两年，地价约为4.16万元/平方米的保利东郡预计今年6月开盘。而在2018年的年报里，保利才刚刚计提了保利东郡和广钢新城内另一个地价超4万元/平方米项目的存货跌价准备，参考2018年底周边的产品售价，保利预计这两个项目将录得超过10亿元的亏损。

在石岗路地王北面2公里处，是中冶2016年以约4.3万元/平方米竞得的逸璟公馆项目，早在2018年6月就传出过开售消息，预计单套类别墅产品的总价超3000万元，但至今仍未开盘。对于这个项目，据闻中冶也没有将盈利当作最重要的考核指标，而是更看重落子一线城市的战略意义。

一个正在开发高价土地项目的操盘手表示，2019年广州的市场走势相较2018年略有好转，但形势依然严峻，总价上千万元的豪宅产品去化速度很慢，广纸新城并非广州的核心豪宅区，一线江景产品的可用面积单价预计能够达到7万元/平方米，但如果再想往更高价位突破难度就比较大了。

“目前每个月都有成交的，高端产品的定位主要是走品牌影响力和产品力，所以不会和刚需产品一样追求快速销售，只要按一定节奏销售就可以了。”对于盈利空间的问题，广州某个售价接近10万元/平方米的地王项目开发商并没有正面回答。

明源地产研究院的一份研究报告总结了地王的困境，指出地王项目需要等待好的市场时机，但很多房企在竞拍时对未来预期过于乐观，结果没想到遇到调控，一入市就遇冷，开盘不利，导致后续去化艰难。

时代中国曾在2015年、2016年间拿下珠三角不少城市的地王，该公司管理层曾解释过其中的投资逻辑：“公开市场拿地，大家每次都觉得贵。但现在来看，事实上并不是这样的。我们在2015年、2016年购买的土地，看起来不便宜。现在来说，可能就是个零头，之前买的土地，都已经升值了。这反映出我们对价格的准确判断。”他们说这段话的时间节点是2017年。

从2017年之前的经验来看，这种乐观判断是有事实依据的。但2017年之后的两年，市场并没有按照预期发展，这块楼面地价5.54万元/平方米的土地在当下看，依然还是很贵。

以2018年时代中国7.7%的平均融资成本计算，即便是2020年开盘，光是地块沉淀的融资成本便达4.7亿元，算上利息，届时的土地成本将上升至6.8万元/平方米，给产品定价和营销带来更大压力。

产品设计、定价、销售策略等固然是开发商可以控制的因素，但最终决定高价土地能否走出“围城”却是市场和趋势。至少从目前来看，好时机仍需耐心等待，在积极抢收还是坐等风起的问题面前，地王们面临着比过往更为困难的抉择。