记者 | 李祖阔

成立20年，佳兆业的“护城河”已实质筑成，并相应的抵消了市场周期波动带来的风险。

5月30日，福建地产商阳光城集团发布公告称，与佳兆业拟签署战略合作框架协议，双方共同成立项目公司积极推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作，阳光城及佳兆业拟按照同等比例对项目进行投入，阳光城总投入金额不超过45亿元。

与本地企业合作，或者直接并购项目，是外省地产商布局粤港澳大湾区地产市场的“捷径”，此前有融创并购莱蒙国际、卓越与新城集团合作的先例，而阳光城与佳兆业的合作协议涉及到具体金额，90亿元的投资标的，可见项目已推进到一定阶段。

阳光城在公告中，毫无保留的称赞佳兆业在粤港澳大湾区及周边区域深耕多年，具有良好当地口碑及相关资源。这里的资源首要是指土地资源，佳兆业虽然目前尚未达到千亿元销售规模，但众所周知，佳兆业除了在公开土地市场中竞得土地之外，还拥有丰厚的、处于不同推进阶段的“旧改”土地储备。

3月底，佳兆业2018年业绩发布会中，佳兆业董事局主席郭英成公开强调，佳兆业在“旧改”领域中的能力，是佳兆业最强有力的优势，这些优势一方面可以为佳兆业源源不断的提供土地，另一方面也支撑了佳兆业的高利润率，旧改毛利率平均为40%-60%。

公开资料显示，截至2018年底，佳兆业土地储备面积2400万平方米，此外公司还有3000.57 万平米的旧改项目还未纳入土地储备。预计未来1-2年内，旧改土地能够转化163.5万平米可售面积的项目，3-5年能够转化850万平方米。

云锋金融研究报告评价称，随着这些低成本旧改项目逐渐转化为可供开发的建筑面积，佳兆业的利润也会不断增厚，盈利能力逐渐加强。

无论是正式土地储备，还是潜在旧改土地储备，粤港澳大湾区可以说是佳兆业的“主场”，其中佳兆业大湾区土地储备货值达到2595亿元，在房地产企业中排名第七，占公司总货值的73%；此外，佳兆业在大湾区有未纳入土地储备的旧改项目2990.2万平方米，是粤港澳大湾区旧改市场的“王者”。

这是一家出生并成长在深圳这片热土的企业，在改革开放四十年的历程中，一大批企业家在这里白手起家，创造了商业奇迹。佳兆业的旧改土地储备怎么来的？这需要回溯佳兆业20年的发展历程，其中位于深圳龙岗区布吉片区的“桂芳园”项目不得不提。

1998年亚洲金融风暴过后，资产价值暴跌，同时也出现了大量不良资产，这样的背景下佳兆业接手“烂尾楼”桂芳园，将其重新打造成为颇具港式豪宅风格的大型项目，推入市场后一举成为该片区“楼王”；位于福田南园片区的佳兆业中心，也是接手的烂尾楼项目改造成市场受欢迎的小面积公寓。随后，佳兆业开始介入“城中村”改造领域。

20年沉淀带来专业能力的提升，以及项目储备的增加，这是佳兆业丰厚土地储备的来源之一。除此之外，佳兆业在数年之前开始的多元化产业发展战略，直接给佳兆业带来部分土地储备，如旗下航运集团自有物业以及东角头地块，货值超过300亿元；多元化产业还给佳兆业中标旧改项目，提供了空间“内容”的支撑。

从地产商共有的特质来看，佳兆业20年的发展布局中，并未发生过重大战略失误。早期深耕深圳，2009年上市前后扩张至全国二三线城市，随后市场的调整促使佳兆业重新收缩战线至一二线城市，如今继续深耕粤港澳大湾区，总体业务布局路径清晰。

专业团队操作能力加上产品主义的落地，经过20年的发展，市场将佳兆业推入到千亿元销售规模的“门前”，以及随着土地愈加稀缺、社会消费愈加多元，佳兆业的发展潜力存在爆发的可能。

佳兆业2018年顺利完成700亿的销售目标，2019年可售货值1580亿元，销售目标875亿元，以60%的历史平均去化率计，大概率可以超额完成。最有可能的战略布局就是，佳兆业在2019年可能会突破千亿销售规模，为20年的发展带来“质”的飞跃。

以深圳为总部地产商，主要分为三类，一类万科、金地为代表的混合所有制企业，一类是以华润、中海、华侨城为代表的央企地产商，另外便是以佳兆业、龙光、卓越为代表的民营地产商，佳兆业曾经是深圳市场销售规模TOP1，如今在规模竞争道路上，同样可能成为首个突破千亿规模的民营地产商。

房地产领域宏观调控持续深入的背景下，部分地产商出现项目亏本卖、融资难、销售去化难的问题，而佳兆业专业的操作能力、产品能力以及丰厚位于核心地段的旧改项目，成为公司“护城河”，很大程度上抵御市场风险。

5月中旬，佳兆业首次获得穆迪首次授予“B1”稳定的信贷评级，标准普尔给予公司“B”稳的信贷评级，而惠誉也已首次给予佳兆业“B”稳定的信贷评级。

评级的上升，来源于佳兆业持续改善资本结构，降低整体负债率，2018年净负债率下降了64个百分点。债务结构也在不断优化，1年内到期的债务下降4个百分点。

作为资金密集型的行业，地产商“有债务不怕，最怕是借不到钱”，佳兆业凭借优质资产持续改善债务结构，2018年获得深交所4项资产支持专项计划额度，分别为50亿元供应链金融计划、30亿元长租公寓计划、6.85亿元购房尾款计划、4.75亿元海上航运客票收入计划，中短期内佳兆业的偿债压力得到极大缓解。

西南证券报告称，横向与其他地产公司对比，佳兆业当前市盈率和市净率分别为6.89倍和0.88倍，低于行业平均水平。考虑到佳兆业还有旧改项目尚未纳入土地储备，也尚未计入估值体系，因此看好公司的增长前景。

1999年成立于深圳；2005年开始逐步进入粤港澳大湾区其他重点城市，以及成都、无锡、上海、长沙等重点一、二线城市；2009年香港上市，目前佳兆业集团已进入全国约50个城市，并在物业开发、城市旧改、文化体育、酒店餐饮及多个细分领域展开布局。

总结过往，面向未来，专业能力、丰厚的优质土地储备、多元化产业平台，构成了佳兆业最高竞争的“护城河”。