记者 | 吴波

房地产行业融资经过一轮短暂放松后，又将会有所收紧了。

5月31日，市场消息称数家地产商被列入暂停公开市场发债业务的名单。 当日晚间，21世纪经济报道表示，从数位接近金融监管的人士处获悉，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

界面新闻近日也从多方获悉，上周住建部曾联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

这意味着，此轮融资收紧可能并不仅限于某几家房企。一位负责融资的开发商人士也表示，这次收紧地产行业融资暂未出台具体措施，主要是“窗口指导”，而“点名必然有收缩的传导效应”。

收紧房地产行业融资并不仅限于上述“窗口指导”，稍早前的5月17日，银保监会也出台了相关政策。银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知（银保监发[2019]23号文）》（以下简称“通知”），对房地产行业融资提出具体要求，尤其体现在前端融资方面。

在房地产领域，上述《通知》对银行机构提出五点融资要求：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

自去年以来，相关政策就要求商业银行不能有资金介入房企拿地前端融资领域。目前商业银行的房地产融资业务主要是房地产开发贷款。但在银行融资收紧的情况下，信托在前端融资的业务则展现出优势。

因此《通知》也对信托领域前端融资做了严格管控，具体为：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

上述负责融资的开发商人士称，这一政策对于房地产融资影响需要细分来看，对本身前端融资较少，正在收缩前端融资或收缩非银融资的企业影响小。“它是针对前融（前端融资）的、正常项目是可以做的。如果是依靠前端融资拿地取得发展的企业，就会受到掣肘。如果本身就要调结构，减少非银融资结构的，影响较小。”

尽管融资收紧主要影响开发商的境内再融资，但标普却指出，房企近期发债筹资虽然能改善流动性，但也提升了未来再融资风险，2021年境外债券到期规模将达逾400亿美元新高。虽然不太可能出现2015年那样的境内发债高潮，但非标债权融资再度涌现。

标普引用的用益信托网的资料显示，房地产新增信托融资贷款的年化利率在今年已达到高峰，超过8.5%。

左手融资，右手拿地，这一进一出是开发商商业模式的关键。在房地产行业，钱和地相互影响甚密，融资宽松也会在一定程度上影响土地市场的冷热。

标普在报告中称，去年很多受评开发商在融资环境趋紧状况下减少土地收购支出金额。2018年主要受评开发商的购地支出金额平均下降32%；从现金流角度看，2018年开发商购地支出占合同销售的平均比例降至近六年来的低点，只有23%。

但2019年以来，随着土地拍卖竞争加剧，土地市场自3月后逐渐回暖，热度超出预期，或许也和融资放松有一定关系。

华泰金融控股（香港）有限公司在一份研究报告中表示，开发商对地块的激烈竞争已经引起了监管层注意，开发商重新获得流动性渠道是其能够开展强劲土储补给的主要原因。

华泰金融控股（香港）有限公司监控下的300城平均土拍溢价4月同比增长了28%，5月小幅回落至23%；相比之下，今年前两月的数据仅为10%。此外，前10大地产开发商（按2019年1-5月已支付土地款）用于支付土地收购的金额平均占到了其合约销售额的50%以上。

今年3月以来，一二线城市和部分三四线城市土地市场都在升温。从3月底至今，包括上海、杭州、南京、武汉、天津、西安等城市土拍竞争激烈。

中指研究院数据显示，2019年1-5月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交6111亿元，同比增长13%；规划建筑面积TOP10城市成交14585万平方米，同比增长11%。

从城市成交总价的同比和环比变化来看，部分城市5月土地成交规模加速上升，其中杭州、天津、武汉表现亮眼。尤其是武汉，土地市场趋于火热，成交总价和规划建筑面积均有明显上涨，其中规划建筑面积2018万平方米，位居首位。

2019年4月全国住宅用地成交总价前10中，武汉有4宗土地入榜，杭州和苏州各有2宗。

4月，杭州土地市场涨幅显著，单月成交379亿元，已累计成交总价850亿元；滨江集团52亿拿下的杭州上城区地块， 楼面均价达到45325元/平方米，创下了新的均价记录。

刚过去的5月，杭州土地市场延续上涨趋势，单月成交265亿元，累计成交总价1115亿元，依然高居榜首。

与此同时，房企今年以来拿地也比较积极。中国指数研究院《2019年1—5月全国房地产企业拿地金额TOP100》显示，今年前5个月拿地金额最高的房企为碧桂园、融创和新城，拿地金额分别为658亿、653亿、461亿。

其他房企如绿地、万科、世茂、旭辉等，也同样拿地不少。根据克而瑞数据，今年前5个月，碧桂园、绿地和融创新增货值超过2000亿元；万科、世茂、新城、恒大、旭辉则超过1000亿元。而在热点二线城市中，新城、蓝光、旭辉和正荣表现也很进取。

华泰金融控股（香港）有限公司预测，若土地市场持续过热，监管层或将采取更多措施限制开发商融资渠道和土地交易过程，为土地市场降温。