记者 | 罗强

为了压制土地市场越来越明显的非理性情绪，东莞对土地出让规则打了一次“补丁”，中心思想是“出价最高的地产商，不一定能拿到土地”。

6月6日晚间，东莞市公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》透露，在竞自持、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌交易时，当所有条件达到上限后，转为通过网上最终一次性报价方式（以下简称“终次报价”），以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得人。

要理解这个规则，首先要了解东莞目前的土地出让模式。东莞公开土地出让只采用线上报价方式，一般会设立土地最高限价，达到限价后转入竞配建人才房面积、自持面积、自持年限等限制条件，自由报价时间一般介于2-15天之间。

在此情况下，为了避免土地“花落别家”，有些地产商在报价开始之后，开启疯狂报价模式，以最快速度将土地价格和限制条件报到最高，即成为这宗土地的“主人”，只需静静等待报价截止时间。

如在5月中旬两宗土地出让中，报价时间开始后，融创仅仅用了24秒，就已将所有限制条件报到最高，最终成功竞得地块；深圳豪宅开发商鹏瑞地产也仅耗费8分30秒，以23.6亿元总价和9.36万平方米商业面积100%自持的条件，拿下东莞南城一宗商住地块。

这种报价模式，能够“提前锁定”地块，但也颇受市场质疑，因为胜利的天平往往偏向于有实力的大房企，以及财务测算“胆大”的企业，同时也可能在某种程度上误导市场，以为土地供不应求以及土地价格只会一路上涨。

此次“终次报价”规则，即是为了避免“提前锁定”情况的出现，打破谁最先将限制条件报到最高、“价高者得”的固有模式。

终次报价之前，已报出至少一次有效报价的竞买人，均自动获得终次报价资格。未报出有效报价的竞买人，须在资格确认环节同意接受上限报价后，也能获得终次报价资格。

终次报价时长为5分钟，每位竞买人只有一次报价机会，且交易系统不接受相同报价，报价区间为土地出让最高限价至不高于最高限价加一口报价（一个加价幅度）；只有一个有效报价的，以此报价确定竞得人；两个或以上的有效报价，按照有效报价计算平均价，所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得人，如果绝对值相等，以绝对值最小且高于平均价的确定为竞得人。

如一块土地起始价为49427万元，最高限价为70610万元，每次报价增幅为300万元。如所有限制条件已到最高，进入终次报价模式，终次报价有效区间为70610万元至70910万元（70610+300）。假如A房企报价70620万元、B房企报价70810万元、C房企报价70820万元、D房企报价70900万元，四家房企的终次报价平均价为70787.5万元。根据规则，B房企报价最接近平均价，因此竞得该地块。

上述规则和模拟测算显示，终次报价规则最大的意义，即避免土地被“胆大者”不顾一切拿走，增加“玩家”的数量。如此煞费苦心制定规则，东莞政府意在平稳土地市场预期，压制越来越频繁出现的“地王”和“提前锁定”情况。

东莞并不是唯一采取这种土地出让方式的城市，早在2016年8月，苏州就出台过类似政策，当时的8宗地块采取了上述方式来确定最终买家，而出台的背景同样也是为了抑制土地市场过热。

2019年以来，东莞已经出让11宗商住地块，其中保利地产旗下保利湾区投资有限公司拿下两宗，总代价高达34.23亿元；佳兆业、时代中国、中海地产、首创置业、融创、鹏瑞等9家企业各拿下一宗，其中中海地产拿下的万江地块，折合楼面价格为1.62万元/平方米，打破了阳光城保持两年的纪录。

与其他二线城市土地热一样，东莞土地市场的“走俏’一方面来源于深圳土地资源稀缺，地产商的需求外溢；另一方面也来源于粤港澳大湾区的规划发布，大量外来房企开始布局粤港澳大湾区城市，东莞的城市发展机遇与地产商需求匹配度高。

同时，东莞也有大量的土地正在出让途中。公开资料显示，东莞今年计划供应商服用地29.11万平方米，住宅用地271.64万平方米，合计为14宗商服用地和51宗住宅用地，这一数据相对于2018年翻了将近两倍。

去除上述 11宗已出让的商住用地，2019年东莞还将有54宗商住地块推向市场，未来的抢地仍将继续，但“终次报价”规则的发布，也意味着游戏规则的改变，增加了市场公平性和理性情绪。

东莞的土地出让规则也与房地产市场发展趋势紧密相连，在东莞房价上涨最为猛烈的2017年，东莞开始在土地出让规则方面作出调整，最简单粗暴的机制为“熔断”机制，即为地块设定最高限价，当地产商报价到最高限价后，该地块取消出让；后来，东莞又引进“限地价+限自持面积、时间+配建人才房面积”出让规则。

2016年-2018年，东莞土地出让金额分别为295亿元、212亿元、245亿元，按照目前的趋势来看，东莞2019年土地出让收入有望再创新高，但这对于东莞这座城市以及参与地产商而言，理性平稳发展仍然是最重要的。