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避免房企疯狂抢地,东莞首开“价高者不一定得”

煞费苦心制定规则,东莞意在压制地王频出的现象。

图片来源:视觉中国

记者 | 罗强

为了压制土地市场越来越明显的非理性情绪,东莞对土地出让规则打了一次“补丁”,中心思想是“出价最高的地产商,不一定能拿到土地”。

6月6日晚间,东莞市公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》透露,在竞自持、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌交易时,当所有条件达到上限后,转为通过网上最终一次性报价方式(以下简称“终次报价”),以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得人。

要理解这个规则,首先要了解东莞目前的土地出让模式。东莞公开土地出让只采用线上报价方式,一般会设立土地最高限价,达到限价后转入竞配建人才房面积、自持面积、自持年限等限制条件,自由报价时间一般介于2-15天之间。

在此情况下,为了避免土地“花落别家”,有些地产商在报价开始之后,开启疯狂报价模式,以最快速度将土地价格和限制条件报到最高,即成为这宗土地的“主人”,只需静静等待报价截止时间。

如在5月中旬两宗土地出让中,报价时间开始后,融创仅仅用了24秒,就已将所有限制条件报到最高,最终成功竞得地块;深圳豪宅开发商鹏瑞地产也仅耗费8分30秒,以23.6亿元总价和9.36万平方米商业面积100%自持的条件,拿下东莞南城一宗商住地块。

这种报价模式,能够“提前锁定”地块,但也颇受市场质疑,因为胜利的天平往往偏向于有实力的大房企,以及财务测算“胆大”的企业,同时也可能在某种程度上误导市场,以为土地供不应求以及土地价格只会一路上涨。

此次“终次报价”规则,即是为了避免“提前锁定”情况的出现,打破谁最先将限制条件报到最高、“价高者得”的固有模式。

终次报价之前,已报出至少一次有效报价的竞买人,均自动获得终次报价资格。未报出有效报价的竞买人,须在资格确认环节同意接受上限报价后,也能获得终次报价资格。

终次报价时长为5分钟,每位竞买人只有一次报价机会,且交易系统不接受相同报价,报价区间为土地出让最高限价至不高于最高限价加一口报价(一个加价幅度);只有一个有效报价的,以此报价确定竞得人;两个或以上的有效报价,按照有效报价计算平均价,所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得人,如果绝对值相等,以绝对值最小且高于平均价的确定为竞得人。

如一块土地起始价为49427万元,最高限价为70610万元,每次报价增幅为300万元。如所有限制条件已到最高,进入终次报价模式,终次报价有效区间为70610万元至70910万元(70610+300)。假如A房企报价70620万元、B房企报价70810万元、C房企报价70820万元、D房企报价70900万元,四家房企的终次报价平均价为70787.5万元。根据规则,B房企报价最接近平均价,因此竞得该地块。

上述规则和模拟测算显示,终次报价规则最大的意义,即避免土地被“胆大者”不顾一切拿走,增加“玩家”的数量。如此煞费苦心制定规则,东莞政府意在平稳土地市场预期,压制越来越频繁出现的“地王”和“提前锁定”情况。

东莞并不是唯一采取这种土地出让方式的城市,早在2016年8月,苏州就出台过类似政策,当时的8宗地块采取了上述方式来确定最终买家,而出台的背景同样也是为了抑制土地市场过热。

2019年以来,东莞已经出让11宗商住地块,其中保利地产旗下保利湾区投资有限公司拿下两宗,总代价高达34.23亿元;佳兆业、时代中国、中海地产、首创置业、融创、鹏瑞等9家企业各拿下一宗,其中中海地产拿下的万江地块,折合楼面价格为1.62万元/平方米,打破了阳光城保持两年的纪录。

与其他二线城市土地热一样,东莞土地市场的“走俏’一方面来源于深圳土地资源稀缺,地产商的需求外溢;另一方面也来源于粤港澳大湾区的规划发布,大量外来房企开始布局粤港澳大湾区城市,东莞的城市发展机遇与地产商需求匹配度高。

同时,东莞也有大量的土地正在出让途中。公开资料显示,东莞今年计划供应商服用地29.11万平方米,住宅用地271.64万平方米,合计为14宗商服用地和51宗住宅用地,这一数据相对于2018年翻了将近两倍。

去除上述 11宗已出让的商住用地,2019年东莞还将有54宗商住地块推向市场,未来的抢地仍将继续,但“终次报价”规则的发布,也意味着游戏规则的改变,增加了市场公平性和理性情绪。

东莞的土地出让规则也与房地产市场发展趋势紧密相连,在东莞房价上涨最为猛烈的2017年,东莞开始在土地出让规则方面作出调整,最简单粗暴的机制为“熔断”机制,即为地块设定最高限价,当地产商报价到最高限价后,该地块取消出让;后来,东莞又引进“限地价+限自持面积、时间+配建人才房面积”出让规则。

2016年-2018年,东莞土地出让金额分别为295亿元、212亿元、245亿元,按照目前的趋势来看,东莞2019年土地出让收入有望再创新高,但这对于东莞这座城市以及参与地产商而言,理性平稳发展仍然是最重要的。

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