文 | 21世纪经济报道​ 李振

在东莞拿地，不一定“价高者得”。

6月6日，东莞市公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》（简称“报价规则”）。

报价规则指出，对竞自持、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌交易，当所有的条件达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式（以下简称“终次报价”），以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地最终报价。

有效竞买人在终次报价环节出价时只能在指定的报价区间出价。终次报价区间为土地出让最高限价至不高于最高限价加一口报价。

举例来看，假如一宗地块的初始价为10亿，最高限价为20亿。假设所有的条件均已达到上限，则启动终次报价。假定一口报价为200万，则终次报价的有效区间为20亿-20亿200万。此时若有三个有效竞买人，终次报价分别为20亿80万，20亿100万和20亿150万，最终三个有效竞买人的平均价为20亿110万。根据上述规则，20亿100万最接近平均价，该竞买人竞得该地块。

这意味着，报价最高的20亿150万竞买人，并不能成为最后的赢家。

规则指出，终次报价时长为5分钟，交易系统以倒计时方式计时。在规定的时间内未出价的，视同放弃报价资格。在终次报价环节只有一次报价机会。交易系统不接受相同报价，竞买人报出相同价格的，交易系统只接受先报出的价格，后报价的竞买人须调整报价后重新出价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这一规则在全国都是首创。

在此之前，东莞的土地拍卖，在达到最高限价后，达到限价后转入竞配建人才房面积、自持面积、自持年限等限制条件。

按照这一规则，买家通过不断加价迅速触及最高限价及其他条件，以提前锁定地块。在不久前的一次土拍中，有房地产企业仅用24秒即“赢得”该宗地块。

东莞市2019年度国有建设用地供应计划显示，今年计划供应商服用地29.11万平方米，住宅用地271.64万平方米，合计为14宗商服用地和51宗住宅用地。相比于2018年，今年的供地计划大幅增加。

此次“终次报价”拍地新规的发布，能避免“势在必得”的买家迅速报得最高限价以锁定土地，推高市场预期，或有效为市场的“疯狂”降温。