文｜涂梦莹

除了物流地产，京东也想要做别的。

6月3日，东莞市第二宗新型产业用地（M0）成功出让，这宗位于东莞凤岗镇雁田村的2019WT034号工业用地被广东京东都市智能产业创新发展有限公司以10.63亿元竞得，使用年限为40年，要求产业类型为新一代信息技术如智能制造、人工智能等。

项目占地面积37.57万平方米，总建筑面积180万平方米，项目总投资200亿元。根据竞拍要求，项目自投产之年起，每年产值不低于280亿元，项目投产第二个完整年度起，每年财政贡献不少于25亿元。地块需在2020年9月6日前动工，2023年9月6日前竣工。

天眼查信息显示，广东京东都市智能产业创新发展有限公司成立于2017年10月，注册资本8亿元，三名股东分别为宿迁京东新荣信息科技有限公司（55%）、广东都市智谷投资发展有限公司（35%）和东莞市雁盛实业投资有限公司（10%），法定代表人为郑耀南，其身份是广东都市智能投资集团董事长，也是都市丽人服饰股份有限公司创始人。

这意味着，京东并不是单独开发地块，而是控股55%，捆绑了小股东以及当地村股份公司的利益。此前1月16日，东莞出让2019WT006号新型产业用地(M0)，由东莞市深投控投资发展有限公司以底价1.9亿元拿下，用于建设青湖湾科创中心，是东莞首宗招拍挂出让的新型产业用地(M0)。

此次被拍下的第二宗地块项目被命名为“京东智谷”，将建设180万平方米产业新城，其产业规划主要是围绕1+3+5产业生态体系。1是一整条AI全链条产业生态，3是基于5G开发的IoT（物联网）、机器人、云计算三大战略型新兴产业，5是指新一代电子信息、金融科技、智能制造、智能物流、电子商务五大支柱型产业。

随着粤港澳大湾区、广深科技创新走廊等规划的提出，东莞进入了产业升级、城市提质的重大机遇期，城市产业区作为产业地产经济发展的依托，成为了深入推进和创新升级的重点。通过产业地产实现三旧改造和工业用地市场化配置，引进一流的园区开发运营商及服务商，成为城市革新的捷径。

2016—2018年期间，东莞市生产总值（GDP）逐年稳定增长，分别为6827.67亿元、7582.12亿元、 8278.59亿元，年均增速为8.7%。2018年东莞GDP排名全省第四，仅次于佛山的9935.88亿元，增速高达9.19%，成为全省最高。

根据东莞“十三五”规划，从产业发展的角度，东莞未来发展方向是争取成为国际先进制造名城、珠三角创新创业基地。从2016年东莞市规模以上先进制造业增加值1435.17亿元，到2017年的增加值1675.49亿元，再到2018年的2043.77亿元，增速分别为15.2%、13.7%、8.6%。其中，2018年东莞先进制造业、高技术制造业占比持续提升，其增加值占规模以上工业比重为52.3%、38.9%。

东莞自2017年进入产业地产元年，如今高新技术企业数达5798家，总量居全省地级市第一。金地、万科、碧桂园、星河控股等品牌房企纷纷落地东莞，在塘厦、黄江、松山湖等镇街布局产业园区项目，作为专业产业地产商的天安数码城也于早前在东莞凤岗建设并运营，吸引了数百家深莞优质高新科技企业入驻。

“京东智谷”项目建成后，预计可实现1000家京东上下游产业链企业和1500家配套企业的聚集，将带动东莞市年综合产值与税收进一步提升。

早在2017年8月，京东集团就与东莞市政府签署战略合作协议，在电子商务、智能制造、云计算、大数据等领域与东莞展开全面合作。同时宣布了京东与凤岗镇政府、都市智能集团、雁盛实业投资有限公司四方达成项目合作协议，计划投资300亿在凤岗镇建设“京东·都市人工智能产业新城”，即如今拿地项目。

京东产业地产发展历程

2007年，京东决定自建物流后，开始在各个城市区域设立了仓储规划和物流产业的布局；

2009年，京东开始正式在全国购买仓储用地，拿下江苏宿迁、上海嘉定两地共计约37万平方米的土地，买地价格分别为2000万美元及3亿元；

2010年，京东买下北京亦庄经济开发区面积约13万平方米土地，计划建造亚洲最大的电子商务物流中心；

2013年，京东与重庆市签约，投资约20亿元在巴南区建设集物资集散、仓储加工、城市配送等多种功能于一体的综合性电商产业园；

2014年，京东与广东揭阳市签订战略合作协议，在中德金属生态城打造跨境电商产业园；同年，京东还计划总投资70亿元在武汉新洲阳逻开发区建立华中物流基地，规划用地约85万平方米。

2015-2016年，京东则布局了海南与合肥双凤开发区，项目占地共计约61万平方米，分别为京东（海南）运营中心项目以及安徽电子商务产业园项目。

2017年，京东便加快布局物流产业步伐。3月起，京东布局肇庆、济南和南昌，项目占地共计超过82万平方米；4月，京东在广东汕头投资2亿元建造“互联网+产业园”模式的新型产业园区，占地6.66万平方米；5月，京东在西安计划投资205亿元，建设全球物流供应链总部和全球无人系统生产基地；8月，京东再次布局北京，以38.5亿元竞得北京经开区商业地，建面为26万平方米。

截至2018年年底，京东已在30个城市获得了土地使用权以建设自有仓储设施。此外，京东在全国运营着超过550个大型仓库，总建筑面积超过1200万平方米。可以粗略测算，十多年里，京东在全国拿地估值达到了千亿元以上。

物流产业之外，京东近些年加大布局了人工智能、健康医疗与数字科技等产业，此次京东拿地东莞凤岗建设京东智谷，除了有意将其产业地产业务版图扩大之外，另一方面也旨在借助湾区红利，进行新一轮的“长线投资”。