文｜克而瑞地产研究 杨科伟、俞倩倩

近期，南京、济南、青岛都频频放出调控松动的信号，目前南京已经“落地”，即日起外地人在高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明，对外地购房者不再需要个税或社保证明。一叶知秋，高淳区的限购放开是否意味着南京限购的全面松绑，这一政策的落地又会对本地楼市造成怎样的影响呢？

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高淳区供求均衡、成交维稳

限购放开有助于缓解库存高企问题

追根溯源，高淳区限购起始于2017年3月，南京市出台《进一步调整住房限购政策的通知》，外地人在六合区、溧水区、高淳区范围内只能新购1套住房，同时，外地人在申请开具购房证明时，要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明，且不允许通过补缴的方式获得购房资格。条件还是相对严苛的，主要是为了应对投机炒房带来的短期市场过热现象。

时至今日，随着调控政策的不断发酵，区域市场也发生了显著变化：一方面调控取得了阶段性成果，供求大体均衡，整体成交维稳。据CRIC监测，2019年以来，高淳区商品住宅的月均成交量基本维持在7.31万平方米，较2018年有了稳步提升，前5月供求比维持在0.96，基本实现了供求平衡。另一方面区域市场暗藏下行风险，高淳区的商品住宅库存量自2018年以来节节攀升，2019年至今都维持在60万平方米左右的高位，去化周期维持在10个月左右，5月末降至8.24个月，仍显著高于南京整体水平。而南京政府选择在此时局部放宽限购政策，也有利于刺激短期市场需求，达到促进成交，谨防库存风险的目的。

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区域限购放宽并不意味整体限购解绑

政府“因区施政”修正调控效果

而针对高淳区限购放宽意味着南京限购松绑的说法，我们认为这样的解读难免有夸大其词的嫌疑，究其原因：一是高淳区属于南京的远郊区域，类比于杭州、苏州下属县市并不限购的情况，之前的限购“收紧”难免有矫枉过正的嫌疑，此次的 “放松”不失为一种修正调控的举措，无需过分解读。二是南京楼市成交维稳，除2月以外，月均成交量基本都维持在80万平方米，前5月累计成交量为342万平方米，同比增长27%，5月末消化周期在7个月左右，库存风险可控，暂无限购全面调控放松的迫切性。三是从目前楼市调控的思路来看，“房住不炒”仍是主基调，夯实地方政府主体责任使得“因城施政”细化到“因区施政”成为可能，针对部分商品住宅库存量较大，存在去化压力的区域，地方政府完全可以实现区域性的调控松绑，对市场暗藏的下行风险做到防患于未然。

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远郊放开限购有助于平抑房价

以居住需求拉动人才导入

而此次高淳区的限购放宽究竟会对南京楼市产生怎样的影响呢？我们认为大体可分为以下几点：

首先，成交层面，短期内势必会刺激高淳区商品住宅整体成交量的攀升，毋庸置疑，区域的库存压力会得到部分缓解。对南京整体成交的带动作用有限，考量到前期需求透支严重，房价也的确到达阶段性高点等客观因素，即便南京整体成交量上涨，涨幅也不会过大。

其次，房价层面，因高淳区属于南京的远郊区域，房价相对较低，成交占比的提升也会使得南京“控房价”取得显著成效，当前南京商品住宅的整体均价为23103元/平米，后期有望维稳或小幅下调。

最后，结合南京近期在“抢人大战”中种种亮眼的表现：顶级楼盘人才专购、人才安居房“先租后售”等等，区域的限购松绑一定程度也会加快外地人才的导入，为南京远郊区域的经济发展注入新的活力。

综上，推此即彼，对于当前部分城市诸如济南、青岛频传调控放松的信号，我们认为，需要理性看待：第一，中央层面“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。地方无论出台何种“放松”措施，对于炒房等投机行为仍会持平抑和打击的态度。第二，因强调城市政府主体责任，地方政府可依据实际情况调整政策走向，这也使得“因区施政”成为可能，后期调控也会逐步细化，更加具有针对性和有效性。第三，核心二线城市基本都加入了“抢人大战”，未来还会有愈演愈烈的趋势，与此相结合的调控政策“放松”也会层出不穷，诸如落户门槛降低、购房优惠、契税补贴等也将成为吸引人才的主要手段。