文|文軒实验室

75套，23%的开盘去化率，这是中梁在成都打造的首个作品壹号院交出的第一张成绩单。

不知正在二次IPO期间的中梁将如何看待这样的结果？

开盘去化23%，一手好牌被打烂了？

2018年8月29日，中梁以8750元/㎡竞得十陵回锅地块。地块占地面积为40亩，容积率为1.5。

经过9个月的准备，5月底项目开盘。据中原地产的统计，开盘共推出333套房源，开盘认购75套，开盘去化率为23%。

在开发龙泉驿壹号院项目之前，中梁已经在各地布局了多个壹号院产品，在四川也布局了绵阳壹号院、南充壹号院等。

一位不愿具名的业内人士严先生向文軒实验室表示，从壹号院产品线来说，布局较好，也为中梁全国业绩的提升创造了较好的条件。

龙泉驿项目的开发，已经有着一定得产品研发和运营经验，1.5的超低容积率，也有着更好的产品设计和想象空间。

龙泉驿壹号院项目定位御系。

据公开资料显示，中梁的“御系”产品，以正统美学，回归传统礼序空间，传承城市和区域的人文底蕴，还原人们内心深处的文化情怀，被誉为区域市场上的“劳力士”产品模式。

但有媒体在看了产品后表示中梁壹号院是“刚改错配高端”、“将就”了。

中梁壹号院，由12栋洋房和2栋高层住宅组成，主力户型为100-132㎡的套三套四户型。

在外界看来，这样的尺度空间，更匹配刚改需求。

同时，项目所处的区域发展现状，也为产品的定位，带来了挑战。

成都中梁壹号院位于龙泉十陵板块。

因城市面貌更新与生活配套建设推进缓慢，大型商业配套缺失……使得该区域一直背负“城乡结合部”称号，区域的生活品质远低于其他区域。

“将就”的产品，“价格”却不将就。

5月10日拿到预售证的龙泉驿中梁壹号院，推出的带装修后价格约17416-24815元/平，这远高于龙泉驿区新房销售均价。中成房业数据显示，截止6月2日统计，龙泉驿区新房住宅成交均价为10375元/㎡。

与此同时，今年以来，成都近郊范围内的新房供应呈持续上扬趋势，但去化却在走下坡路，存量达677万㎡，环比、同比分别上涨3.9%、3%。

一位不愿具名的业内人士也指出，5月份后，成都开发商推盘加快，但走量下滑。

竞争环境日渐严峻，市场是否接受这样的价格和产品，开盘结果说明了一切。

逆市而行，重仓三四线，内部架构复杂，影响成都市场开拓？

公开资料显示，中梁成立于1993年，是一家以房地产开发为主业的多元化、综合性集团公司，具备一级房地产开发资质，总部位于上海市。

集团业务围绕“聚焦长三角，辐射京津冀和珠三角，延伸至一带一路经济带”的战略布局，在全国多个省市相继成功投资开发了300多个项目，开发面积达4000多万平方米。

靠着深耕三四线城市，自2014年起，中梁连续四年入围“中国房地产百强企业”。

中梁财报数据显示，2016年、2017年及2018年的全年销售额数据分别为190亿、649亿、1015亿，近三年年复合增长率超过70%。

被业界称作“实力黑马”。

不过随着三四线城市棚改政策的缩紧，中梁销售增速放缓，2019年前3个月，其合约销售额为248亿元，同比增长12.2%。

中梁开始不断加大对于二线城市的投资比重。目前，中梁已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。

但中梁在成都市场的进展并不顺利。

天眼查数据显示，2017年8月13日，成都中梁置业有限公司成立。据媒体报道，当时中梁在成都的发展战略是着重在成都二圈层拿地。

后虽然参与过几次土拍，但面对众多新进开发商的强势争夺，怀揣15-20亿元的中梁并没有及时获得成都市场的入场券。

在成都伺机拿地的同时，中梁开始在四川二级城市密集拿地，达州、绵阳、南充、眉山……等地都有了项目。

2018年8月29日，中梁终于拍下龙泉驿十陵板块的回锅地块。

和其他新进企业急切拿地动作不同的是，中梁后续在成都再无新地进账。

这样的进度，不知和中梁在四川的运营模式有着多大的关联。

据了解，中梁在四川设置了三个区域平台公司，分别是四川区域公司、川成公司、川中公司。

这样的模式，让内部员工都感到关系复杂。

这些区域公司，根据控股集团的划分，在各自所属区域运营，互不干涉。

如龙泉驿壹号院项目归川成公司运营管理，此外，川成公司还负责新进的自贡项目。

据川成公司内部人士透露，今年他们预计还将拿两三块地，但也直言“现在拿地竞争激烈，不好拿啊。”

不过此前有媒体在中梁成都区域董事长何涛离职之时，曝出中梁在四川的发展中遭遇拿地困境。

报道指出，成都周边土地市场有好几家中梁队伍在相互竞争，同时西南集团在集团没有太高的话语权，比如拿地决策，需要上海总部的批准。

无论是受什么因素影响，中梁在成都的发展，都将面临来自市场的挑战。

一位不愿具名的业内人士吴女士认为，成都作为准一线城市，城市具备配套与产业基础，土地供给稳定但有所收紧，随着今年土地成交价格的节节高涨，推动预期上涨。

从去年10月份后限价的放松，到目前限价基本名存实亡，预售价格上涨，房价上涨，特别是主城区供应量小，平均价格快要突破2万这道坎。

吴女士预计成都未来价格上涨，市场会有一段时间的消化期，量缩价稳，开发商去化压力会加大，中小开发商面临转行或淘汰。

二次递交招股书：急需上市，引鸩止渴？

在市场趋紧后进入成都市场，面临一把手离职以及内部队伍之间的竞争，首开去化率23%……中梁在成都发展道路实为坎坷。

对于正在IPO期间的中梁来讲，或许不是好事情。

《棱镜》报道指出，早在2017年，杨剑就开始筹措中梁上市事宜，准备财务资料。

2018年11月13日，中梁向香港联交所递交了上市申请材料，但在经过6个月的等待后，该版招股书最终显示“失效”。

随后2019年5月17日又重新更新了最新一版的招股书。最新一版招股书更新了中梁2018年财报情况。

最新招股书显示，截止2016年、2017年及2018年，中梁的净资产负债率分别为1790.23%、339.51%和58.11%。

招股书还显示，2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，与之对应，近三年土地储备分别是770万㎡、1900万㎡、3640万㎡。

易居研究院百家房企拿地报告统计显示，2019年至今，中梁已斥资171亿元拿下33块土地，二线与三四线城市各占比一半，合计建筑面积约373万㎡。

快速拓展市场规模的中梁，对资金的渴求尤为凸显。

上述业内人士严先生表示，对于中梁来说，实际上企业基本面还是不错的，这两年规模做的比较大，外部给予的评价其实不错，尤其是在地价把控和项目盈利等方面其实还是有较好的表现。

“规模和负债数据增长，基本上是企业这两年的导向所决定的，尤其是中梁拿地规模大，不可避免会形成较多的投资，这个时候负债规模也会上升。

从企业本身来说，负债数据需要积极把控，尤其是要在当前房地产市场没有完全复苏的时候，积极消化存量土地，同时注重把控财务风险。

中梁的上市，其本身会考虑很多问题，比如说土地储备的结构。如果说项目过多布局在三四线城市，而此类城市又面临市场的降温，那么实际上也会有各类压力。”

对于中梁在上市过程中的经历，严先生表明，中梁上市确实比较尴尬，是这一轮上市中节奏最慢的，甚至从预期来说，中梁本身企业规模很大，按理很容易成功上市。

“类似企业对比过去一轮香港上市的企业，其实力更强，也属于成长性很高的企业。建议后续上市积极研究一些漏洞，进而顺利拿到上市的资格和机会。

而且此类企业上市后，预计会成为房企中的黑马。”

但宏观经济环境也面临着下行压力。

吴女士指出，目前经济发展压力巨大，贸易战艰巨且为持久战，经济面临下行压力，今年前5个月，房地产托底经济明显，加杠杆或会重新启动。

从2016年起经历了约两年的去杠杆过程后，经济具备加杠杆基础；从中国经济发展小周期看，近期经济增速承压，同时外部输入性压力，将影响新兴经济体，中国实施定向宽松政策应对经济增速下滑的可能性较大。