文｜涂梦莹 谢斯临

东莞，“世界工厂”的代名词，也差点成为色情行业的代名词，如今的产业转型升级与粤港澳大湾区规划同步，努力与深圳、广州对接融入大湾区，房地产行业也是。

作为粤港澳大湾区的重要城市，无论是地产商，还是购房者，都不会忽视东莞，备受青睐使其成为深圳、广州外溢需求的重要承接地。尤其是2016年，外地开发商开始大力布局东莞，土地价格随着房价上涨而上涨，全城地王频出。

三年后的今天，这些土地全部入市，“面粉贵过面包”、自持、限价等土地条件，成为地产商日子难过的根源。有些地产商不得不亏本出售，有些地产商干脆囤地，打算以时间换空间。

毫无疑问，东莞有着良好区位优势，未来产业升级“腾笼换鸟”的空间巨大，但必须克制想象，将发展的时间拉到一个客观的维度中来，尤其是东莞与深圳交界的区域，交通、配套、教育、医疗、文化等短板，肯定不是三年可以快速解决的问题。

一片哀怨声中，也有不抱怨的地产商，他们在东莞一些成熟片区拿下地块，用产品、品牌作出溢价，取得合理利润。作为全国5个不设区地级市之一的东莞，拥有4个街道办和28个镇，每个镇都有不同的产业特色和自然资源，甚至可以说每个镇的经济发展水平、文化认知都不相同。

外来地产商对市场的认知需要加强，购房者也是。

虎门老城里的万科滨海大都会

位置：虎门人民北路与太宝路交汇处

户型：127—143平方米四房洋房；136—142平方米四房别墅

均价：2.8—3.1万元（住宅）；4万元（别墅）

总户数：洋房473户；别墅50户

简介：

虎门万科滨海大都会是由万科地产所开发，在2018年以总价9.14亿元 +自持面积30 %+自持年限70 年所斩获，是东莞首宗70年自持宗地，折合楼面地价15200元/平方米。项目位于东莞市虎门镇人民路与太宝路交汇处的东侧，占地面积约2万平方米，总建面约8.5万平方米，是由50套别墅、3栋高层洋房和1栋公寓（泊寓）组成的复合型社区。

项目主要在售高层洋房，127和143平方米的四房，两梯三户，2020年7月份可交房；别墅则为四层小洋房，地面三层，地下一层，户型为136和142平方米的四房，共有50套，截止6月7日开盘至今，别墅项目已去化近半。

项目位于虎门中心城片区，也属于虎门老城区，临近人民路、连升路等区域主干道，周边生活配套丰富，医疗、交通、教育相对完善，商业街和菜市场步行几分钟就可到达，三公里范围内则有虎门万达广场、万科云城等成熟商业区，以及虎门国际购物中心、大润发、乐购等购物中心。

虎门万科滨海大都会位于城市主干道人民路与太宝路交汇处，距离京港澳高速、广深高速约为8公里，通往深圳、广州十分便利。此外，项目距离东莞R2延长线虎门北站直线距离约900米，距离穗莞深城际轨道虎门商贸城站（万科城市之光）约1700米。不过因位于主干道的原因，项目周边车流量和人流量较大，会产生一定拥堵。

与深圳、广州交通便利，但外地客户购买该项目并不多，大户型的产品也意味着主要客户是虎门本地的改善型客户。虎门是东莞万科布局的重中之重，同区域大概有七八个项目，距离大都会很近的万科城市之光，由于是轨道上盖物业，打造了小户型物业，剑指刚需客户和外地投资客户。

由于该项目拥有一栋楼为自持物业，将用于万科长租公寓品牌泊寓，因此该项目利润率预计并不会高。高价地、自持面积，是此前东莞为应对高地价、高房价作出的策略，成为如今多数房企日子不好过的根源。

旧改堆里的融创公园首府

位置：东莞黄江镇东环二路与鸡啼岗路交汇处

户型：82—115平方米三房四房

均价：2.4万元

总户数：540户住宅

简介：

2016年，融创以19.5亿元的总价击败十余位竞争对手拿下，溢价率高达689%，楼面价高达2.04万元/平方米，三年之后，融创公园首府以2.4万元/平方米的价格出售，利润较低。

更有甚者，与融创公园首府邻近的地块先于融创地块出售，目前已搁置近三年，北大资源以34.3亿元拿下该地块，楼面价高达2.53万元/平方米，东莞市相关规定显示，土地出售后三年内必须开工建设。

融创公园首府主要由住宅和商业产品组成，商办公寓户数为1608户、住宅为540户。项目分为两期销售，最早一期于2018年8月份开盘，一期入市的是1-4号楼，为4栋公寓产品；第二期主推第8栋住宅以及第5栋住宅，于2019年5月20日入市开盘，户型为82—115平方米的三房四房，均价2.4万元。

融创公园首府项目具体位于黄江北部旧城改造区域，属于黄江最早发展的区域，面貌较为老旧。北面是黄江人民公园以及黄江镇中心，西面是北大资源（黄江地王）项目所在地，东面目前则是工业厂房为主，未来将改造为配套学校，南面是黄江重点改造项目——裕元科技园。

交通方面，项目距离东莞地铁R1线黄江北站约1.3公里，北向4站到松山湖，南向4站到深圳，东莞地铁R1线已在规划建设中，预计2022年通车。此外，根据现场楼盘销售透露，在地铁R1线路还没开通前，会有专属班车接送抵深上下班。

龙光虎门首个项目玖龙玺

地址：东莞市虎门镇滨海大道与长德路交汇处东北侧

户型：95-120平方米三房、四房

开盘时间：2019年6月8日

交房时间：2021年01月01日

简介：

东莞龙光玖龙玺位于虎门中心城片区，占地3.4万平方米，总建筑面积约为9万平方米。包含3栋高层住宅楼，1栋公寓以及11座商墅。其中1栋为开发商自持住宅，2、3栋为可售房源，总计300多套，此次主推3号楼中的90套房源，整体均价在2.7万元/平方米左右。

龙光玖龙玺地处虎门新城中心片区，东面为万福妇科医院，西面是虎门第三中学；西北侧为虎门公园。综合来说各项配套较为丰富，但片区内整体发展还不够全面，有待改善。

商业配套方面，1公里内包含有虎门天虹和虎门国际购物中心，但四周的沿街商业主要以五金、建材类为主，商业氛围不算浓厚。将来规划有空中连廊连接虎门商贸城及万达广场，加上项目自带的底部沿街商业，可满足日常生活所需。

项目紧邻滨海大道，自驾出行较为方便。在轨道交通方面，项目距离穗莞深城轨虎门商贸城站1.9公里、R2延长线虎门大道站1.4公里。穗莞深城轨预期于今年年底通车，但R2延长线作为长期规划，还未开始施工，短期内将更多依靠自驾出行。

项目主推95-120平方米的三房、四房，其中三房户型客厅开间较小，但总体来说户型方正，卧室布局分布合理。销售时会采用双合同形式，精装修将单独签一份合同。龙光玖龙玺地块为东莞首宗自持租赁地块，于2018年6月15日被深圳市程明投资有限公司（龙光地产子公司）以总价12.5亿+自持租赁面积50%斩获，可售部分楼面价达2.8万元/没平方米，一度成为东莞单价最高的商住用地。相比龙光玖龙玺均价2.7万元/平方米的售价，就是典型的“面粉比面包贵”的情况。

东莞城里的中海莞府

地址：东莞市东城区八一路与莞长路交汇处

户型：240平方米3-5房

可售套数：110套

交房时间：2020年底

简介：

中海莞府位于东莞市东城区八一路与莞长路交汇处，东莞市商业学校东侧，占地面积约1.6万平方米，总建面近6万平方米，由两栋高层住宅和两栋写字楼组成。南面不远处有东华学校，教育资源优异。

项目主推高端豪宅产品，仅有110套240平方米的大平层产品，户型上对外宣传是私人定制豪宅，实质上是在已规划好的四种户型中选择。容积率小于2.8，一梯两户的设计，整体舒适性较高。价格区间在3.5-4.2万元/平方米，较周边楼盘来说价格不占优势。

作为豪宅项目，中海莞府的景观资源是其亮点之一，项目北面即东城体育公园、黄旗山城市公园，无遮挡。项目地理位置优越，紧邻主干道八一路，西面可达环城东路，东面连接东莞大道，自驾出行便利。

项目距离在建地铁R1线新源路站约400米，轨道交通便利，未来可一站抵达R2线鸿福路站，出站即是东莞地标性商业项目民盈国贸中心，周边还有汇一城购物中心、海得壹号广场，出行购物便利程度高。

但周边一公里内商业环境一般，主要以综合市场和沿街商业为主。且现阶段项目周边仍存有一定量的民房和工厂，一定程度上降低了项目的宜居度。

该项目地块为中海于2017年9月斩获，地价较为理性，楼面价为1.63万元/平方米。如此来看，地产商应避免过度迷恋临深片区，拿下高价地块难以消化，在东莞成熟片区拿地仍然是可以赚钱的。