文|房趣财经  包希仁

江北新地王，又是栖霞建设“造的”

如果我没记错的话，这应该是栖霞建设今年创造的第二块“地王”宅地。仅在一周前，栖霞建设就全力“击溃”万科、海信的轮番进攻，豪气拿下城中“地标豪宅”地块。

可没成想，几天后栖霞建设再次“发飙”，又一次“击溃”万科、海信等一批大型房企，经过59轮“血战”，以23亿元拿下NO.新区2019G07宅地，其楼面价高达21973元/平米，成为该区域“新晋地王”。

据悉，该地块位于江北快速路以西、规划道路以南，其出让面积69782.75㎡，最大容积率为1.5。地块挂牌起始价17.2亿元，最高限价24亿元，起拍楼面价16432元/㎡，最高楼面限价22928元/㎡。

看到这些土拍信息，我们不免联想到上周城中G17地块，因为栖霞拿的这两块地都差点被对手“怼”到最高限价，上次差8000万，这次差1亿，其楼面价都已接近最高限价，就好像其他房企都知道栖霞对此地“志在必得”似的，而后拼命往上抬。

“面粉接近面包价”，房价若不大涨咋办

当然了，地产商通过故意哄抬地价，使得对手拿地成本大增的说法，只是本人“臆测”而已，权且当个笑话。我们所要关注的是，这块地到底咋样，前景如何？在“面粉价接近面包价”时，地产商的盈利空间还有多少？

据我们此前实探发现，新区G07地块目前较为平整，部分土地已用绿网覆盖，且地块紧靠浦口区知识产权服务大厦，西北侧又是江苏警官学院浦口校区。

该地块还背靠老山，一路之隔就是鼓楼医院江北分院，周边自然条件和医疗资源优越，但周边商业配套和轨道交通暂无规划，且离江北核心区还有五六公里路程。

目前该地块周边楼盘有观山悦、荣里、金地浅山艺境和通宇林景蘭园等。其中，观山悦目前在售小高层洋房，毛坯均价25500元/㎡左右。此外，该区域的二手房均价也在24000-25000元/㎡左右。

而据栖霞建设品牌部王总表示，该地块计划建设11层以下洋房。

这样一来，若照当前价格估算，栖霞建设这块地似乎很难赚钱，就算是未来两年后，该区域房价大涨20%以上，也不过就是30000元/平米。但在当下房地产调控政策收紧，以及“房住不炒”的大背景下，短期内出现大涨的概率非常渺茫。

家中“余粮”不足，不开荒或囤不起地

除此之外，栖霞建设要是想向六合地块那样拖个几年都不开工，就等着房价涨起来再盖房，而后靠高涨的房价来覆盖较高的地价的话，那基本没戏，因为栖霞自身的财务已扛不住这样拖下去。

截至今年一季度末，栖霞建设货币资金仅有26.7亿元，流动资产约148.6亿元，这其中有108.2亿元都是存货。而这笔存货啥时候变成现金，目前还尚未可知。

此外，其有息负债高达94.96亿元，且长期处于上涨态势。在巨大的资金成本压力下，栖霞建设已没有“底气”继续靠“囤地”来创造盈利空间。