文｜解红娟

丰台区享受着区域内的北京西站、北京南站和正在升级的丰台火车站已带来或即将带来的便利对外交通的同时，也被众多轨道线切割的略显破碎，北京三环内最后一片成规模开发的商务区——丽泽金融商务区就位于丰台区离成熟商务区最近的位置。

丽泽金融商务区恰好位于三个火车站的中间地带，是一块非常完整的待开发用地。这块能借助三个火车站之间的交通优势的商务区，早在十年前，就正式启动开发建设。

据高力国际发布的《新兴金融产业聚集地——丽泽金融商务区写字楼市场概览及展望》显示，丽泽已出让土地规划建筑面积约224万平方米，其中近98%为写字楼项目，总规划建筑面积约219万平方米，其中租赁型写字楼约占55%。2018年已有四栋写字楼入市，总供给量约28.7万平方米。

(高力国际华北区董事总经理严区海)

负重前行

“这两年将会是丽泽最困难的时期。”

“困难主要是因为丽泽缺乏产业基础。”高力国际华北区董事总经理严区海向界面楼市表示，“2年到3年，丽泽将度过一个非常艰难的发展期；3年过后，一旦商圈成型，很多优质的企业、金融企业会迁入到丽泽。因为丽泽是高品质绿色生态商务区。”

不可否认的是，产业聚集需要一个过程。无论是依靠银监会、保监会、中国人民银行、工商银行总行等传统金融业集聚而形成的金融街，或是由创投、独角兽、高校人才等创业生态构成中关村，在产业聚集上都耗费了不少时日。

丽泽的商务启蒙有点晚。2008年4月，规划丰台丽泽商务区为新兴金融功能区的意见正式下达，没能搭乘上上世纪九十年代的北京第一批商务区建设的风口。高力国际严区海表示，“虽然人们愿意将丽泽称为第二‘金融街’，但目前传统金融企业对这里的兴趣并不大。”

“高力国际”也曾尝试将金融街的金融企业搬迁至丽泽，但遇到很大的阻力。“主要是因为传统金融企业对于地理位置的黏性非常强。”高力国际严区海说道，“金融街上有着最完整的金融业务链，银监会、保监会、中国人民银行、律师事务所之间的生态系统十分良性。离开这里对于金融企业的业务会产生较大的冲击，除非大家一起搬走。”

产业聚集尚未形成，年内还有大量入市的写字楼供应，更是让丽泽商圈负重前行。高力国际预测，2019年和2020年将分别有77.9万和53.3万平方米写字楼竣工，其中租赁型项目约占64%。

截至目前，丽泽金融商务区已吸引480家企业入驻，其中350家金融类企业中有新兴金融业企业336家，占金融类企业总数的96%。入驻企业以证券衍生、股权投资基金、登记结算、行业协会、要素市场、互联网金融类为主。吸引了中国证券金融股份有限公司、银行业信贷资产登记流转中心有限公司、中国人民银行数字货币研究所、中华联合保险集团股份有限公司等重点金融机构落地发展。

价格洼地

金融街是中国大陆最贵的一个商圈，没有之一。

23元/平方米·天的平均净有效租金，超过北京CBD、上海陆家嘴和深圳前海。而长1.7公里，宽不足1公里的金融街未来几年内只有一幢甲级写字楼供应市场（目前已经被区域的金融企业全部预定）。

“望京的租金虽然不是最高，但受互联网行业的推动，租赁情况一直特别火热。CBD商圈十分成熟，以总部和服务业为主。”高力国际严区海表示，“定位为互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新兴业态的丽泽商务区距离金融街仅6.5公里，可以承接金融街的外溢需求。”

“北贵南贱”，常常被人用来调侃北京房价差异。而这一准则，似乎在写字楼上也可以通用。

报告显示，丽泽当前已交付项目净有效租金介于人民币180-210元之间，远低于三环内其他商圈的平均水平，仅为金融街商圈甲级写字楼平均租金的30%。

“非常震惊，但这是真的。金融街的租金是丽泽的三倍。”高力国际严区海表示，“一方面，金融街过去十年间的租金都处在高水平。另一方面，丽泽因为基础设施、商圈吸引力等方面的原因影响了租金水平。”

规划落地后的十年内，丽泽就处在不断的拆迁建设之中。虽然丽泽不少写字楼已经面向市场出租，然而出租率却很尴尬。2017年丽泽商圈开始预租的项目空置率高达99%，2018年丽泽商圈正式入市的项目空置率有所下降，截至2018年末空置率为89%。

“虽然丽泽的目前不太乐观，但未来的前景还是十分正面的。”高力国际严区海表示，“预计随着周边基础设施的改善，轨道交通施工进度的推进，特别是2019年大兴国际机场及新机场线开通以及2021年丽泽城市航站楼投入使用，丽泽将在2020-2022年迎来快速发展期，未来五年租金平均增长率将高于全市平均水平。”

洼地也有变成高地的一天。

五年盘活商务区

巨大的价差之下，企业闻风而动。

高力国际资料显示，自2017年以来，包括龙湖地产、丰树集团、华夏人寿、华夏幸福等企业纷纷在丽泽购置写字楼或商业项目。同时众多金融机构包括长城资产、中华联合保险、银河证券等在纷纷丽泽购地建设自用型项目。

不仅如此，新华社计划投资40亿元在丽泽建设项目，未来新华社相关企业如新华网、中国经济信息社等将进驻。“企业的进驻不仅有利于丽泽写字楼市场未来的加速成熟，还对盘活整个商圈有重要的作用。”高力国际严区海说道，“盘活金融街、中关村，大概用了五年的时间，但丽泽显然还需要更多的素材来堆砌。”

丽泽在建及规划的轨道交通线路高达5条，而在接受采访的当天，丽泽的地铁站点还处在甩站不停的阶段。“停靠地铁站点的前提是地面和地铁需要一定的工程量，但丽泽站点的工程量至今还没有结束。”高力国际严区海表示，丽泽的主路也没有通，基础设施还没有做到完全竣工。

这与三元桥商圈形成之前极为相似。在首都机场还未修建之前，三元桥附近多为菜地，交通不畅，写字楼租金也一直在低位徘徊。但随着机场、地铁等立体化交通的发展，三元桥商圈吸引了不少跨国企业聚集。

不过，大兴国际机场在丽泽设置城市航站楼要在2019年9月机场开航后，约2021年才能将机场快轨延伸至丽泽。“所以现在对于丽泽而言，是接受考验、挑战的时期。”而当记者问及需要多少时间来盘活丽泽，高力国际严区海表示，“大概需要五年，或许更短。”

“金融街发展之初也是一片荒凉，受益于经济发展速度和传统金融机构的搬迁，在五年内迅速形成了金融产业。”“不过，经济发展的速度不一样，同样的难度，丽泽所用的时间也许更短。”

丽泽需要时间，不过别着急，一切才刚刚开始。