文 | 华商报杜蒙 狄芳

5月数据出炉，西安主城区商品住宅成交均价13234元/平方米，成交量31.42万平方米，量价双涨。同时，两万余个家庭加入住房意向登记平台，市场供求比为0.5；土地市场供应持续低位，楼面价不断攀升；商办市场无新增供应，表现“凉凉”……

业内人士分析，西安楼市刚需产品及性价比高的项目为去化主力，地价攀升，未来大户型和改善类项目将越来越多，市场两极分化明显，刚需和性价比高的首改类项目依然一房难求。

住宅：21498个家庭住房意向登记

可登记房源总量为7401套

克而瑞数据显示，5月份，西安主城区商品住宅供应量65.09万平方米，环比下降61.1%，同比下降55%，成交总量31.42万平方米，环比上涨6.6%，同比下降32.4%，供求比0.5，西安楼市依然走在供不应求的路上。华商报记者统计了解到，5月共有21498个家庭加入到住房意向登记平台，而5月住房登记平台可登记的总房源量为7401套。

从价格来看，5月西安主城区商品住宅成交均价13234元/平方米，环比上涨2.8%，同比上涨23.2%。

记者从西安市住房意向登记平台以及沣东新城住房意向登记平台统计了解到，5月共有34个楼盘完成了住房意向登记，6月1日-14日共有12个楼盘完成登记，5月1日-6月14日全部完成住房意向登记的46个楼盘中，有23个楼盘需要摇号开盘，占比50%。在摇号楼盘中，中签率最低的为康桥悦蓉园10号楼，可售房源47套，意向登记人数868人，中签率5.4%，成为“最难抢”项目。据了解，康桥悦蓉园自首次开盘以来，每次开盘都保持着摇号开盘、即开即罄的纪录，成为市场上关注度比较高的楼盘之一。

在这23个摇号开盘的楼盘中，“千人摇”分别有保利天悦项目地块一3#、5#、7#，华润置地·悦府A地块一期3#、4#，天地源·万熙天地，华润置地·曲江九里1#、3#、6#、7#。绿地新里公馆三期1#、2#，为“两千人摇”。这几个楼盘销售均价最低的是位于沣东新城的绿地新里公馆三期，为12162.66元/平方米，其他几个皆是均价在15630元-20924元/平方米之间的中高端产品。

从住房意向登记平台的统计中可见，5月1日以来，均价在1万元/平方米以内的楼盘仅西港·碧水湾一个，1万-1.5万元/平方米的楼盘共26个，1.5万-2万元/平方米之间的楼盘共13个，2万-3万元/平方米之间的楼盘4个，3万元/平方米以上的楼盘仅翼中心和曲江玫瑰园两个，市场的主力楼盘均价在1万-1.5万元/平方米之间。

从弃验率来看，绿地国港城一期11#、12#，蓝光·公园华府三期18#、19#、20#等楼盘很是显眼，这些楼盘的弃验率均为100%，也就是说这些楼盘意向登记的购房者最终都未现场核验或撤销了申请。

商办：整体表现“凉凉”

供应成交疲软但价格坚挺

数据显示，5月份，西安办公市场共销售2029套，销售面积13.74万平方米，同比、环比均有下降。销售价格17944元/平方米，同比、环比均有上涨。值得注意的是，5月份没有新增供应。

据昇昱地产统计分析，市场在售写字楼项目共62个，其中，高新区28个，城北含经开区23个，占比第二位。目前，西安写字楼市场依旧以去库存为主要任务，高新区和经开区的存量依旧巨大，去化时间长，去化任务重，去化周期约为20个月。

商业市场方面，5月成交512套，同比、环比大幅下降，销售面积6.97万平方米，同、环比均下降，同比下降幅度大约66%；销售价格为32166元/平方米，环比下降约4%，同比涨幅近半。整体市场供应寥寥无几，大幅缩减。

土地：供应持续低位但高于去年同期

楼面价环比、同比涨幅翻倍

受新地块报建暂停影响，5月份，西安土地市场依然延续4月份供应少的状态。该月有18宗土地供应，供应面积为54万平方米，环比上涨38%，同比下降78%。居住用地占全月供应量的一半。从供应区域来看，主要集中在未央、经开和浐灞。值得关注的是，供应地块区域全部集中在西安市区，西咸新区和外围郊区没有新增地块。

成交方面，5月份共有6宗地块成交，成交面积18.8万平方米，环比、同比均大幅下降，环比下降接近100%；成交总金额35.1亿元，环比下降60%，同比上涨233%；平均楼面价4157元/平方米，环比、同比上涨2倍、4倍多。

5月成交地块中，碧桂园摘得航天新城夏殿村居住地分外抢眼，两地块共200亩左右，为城改住宅用地，虽然没有溢价，但是需要支付拆迁费。据计算，楼面价是5133元/平方米，这是5月获地最多的企业。此外，获得住宅用地的还有浙系房企荣安，以12%的溢价竞得雁塔东仪路小幅住宅地。合景泰富以2%的溢价竞得同为雁塔东仪路一小宗商服用地。

美城股份分析，整体来看，5月份受土地政策调整，西安和西咸新区无论是新增供地还是成交土地都几乎停滞。但值得说明的是，今年得益于年初的集中大量推地，虽然四、五月份供地受影响，但当前总供地依旧高于去年同期。其中仅居住用地高出去年同期近2000亩。整体看，今年供地依旧好于去年，特别是短期内商品住宅一级市场影响不大。

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健分析，西安楼市5月共有16个项目4424套房源备案，其中精装占比86%，毛坯房成为稀缺产品，该批房源整体均价为16615元/平方米，对比5月新房成交均价13234元/平方米，说明刚需产品及性价比高的项目为去化主力。而市场价格的攀升除了楼面地价上涨，更主要的原因是精装和改善类项目增加所致。可以预见，因地价攀升，未来大户型和改善类项目将越来越多，市场两极分化明显，刚需和性价比高的首改类项目依然一房难求，而大户型产品未来会面临一定的市场竞争。