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融创接盘阳光100重庆项目,成为吴尊新房东

融创成为了重庆阳光壹佰的新主人

阳光100董事长易小迪

文 | 地产K线 王泽红

重庆南滨路慈云老街店飞纵健身,是吴尊在中国大陆的首家健身门店。

每天来健身的人都有不少,各路“小迷妹”和“真爱粉”还在期待吴尊的现身,就像去年他为阳光100(02608.HK)慈云老街明星码头站台一样。

 也许吴尊还会出现在慈云老街店,但是背后站着的已经不再是阳光100了。

6月13日晚间,阳光100连发两条公告,第一,以13.34亿元的总代价向融创西南公司出售重庆阳光壹佰70%的股权;第二,向佳兆业附属公司凯择有限公司转让卓星集团全部已发行股本的100%,代价为43.97亿元,同时向凯择及指定人士转让未偿还总额为2.64亿元的贷款,股权代价及贷款代价的总代价为46.6亿元。

这也意味着融创成为了重庆阳光壹佰的新主人。公告显示,重庆阳光壹佰的主要资产有两部分,分别是重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目。其中,重庆阳光100国际新城项目是重庆“黄金地段”——南滨路上的地标项目;而慈云寺老街项目则是易小迪寄托情怀之作,最初的规划是将其打造为文化旅游街区综合体。

而转让给佳兆业的卓星集团,主要资产为广东省清远市清城区龙塘镇的物业开发项目,可开发作住宅用途。在出售事项前,除一部分基础性的施工工程,并未进行任何实质性的开发。

这两笔交易合计为阳光100回笼资金约60亿元。

卖地偿债

针对出售事宜,阳光100国际金融部相关人士此前就曾表示:“重庆及清远项目均为普通住宅产品,交易可使我司提前获利退出,有利于改善现金流,持续降低财务风险。”

周转慢、负债高是阳光100被诟病最多的地方。过去几年,阳光100处于由传统住宅开发向“街区综合体”模式转型的进程当中。随着其业务重心从高周转的住宅转移到回报周期冗长的街区综合体及自持物业上,整个周转速度被拖慢,负债也随之升高。截至2018年底,阳光100的净负债率已由2017年的231.6%上升至2018年的261.6%

对于阳光100来说,将投入周期长周转慢的项目转手换取现金可以解燃煤之急,也有利于降低负债。截至2018年12月31日,阳光100总债务为296.95亿,长短债务占比分别为65%和35%。短期债务约104亿元,而其在手现金及现金等价物仅25.89亿元。

阳光100的钱都去哪了?针对这个被问得最多的问题,易小迪在2019年年初给出了答案,阳光100的资金都放在了土地上。“阳光100的土地储备接近1500万方,对应货值达到2000亿元。就算按照每年200亿元的销售节奏计算,我们的土地可以卖十年,这其中还不包括一级开发的土地。”

而如今,对于公司的资金流动性缺口,割肉卖地回笼基金,成为了阳光100的选择。在不久前的2018年业绩会上,阳光100管理层表示:“2019年将进行优质土地出售,来支持公司流动性缺口,且为公司未来2至3年的业务转型作资金补充,预计今年土地出售收入为几十亿至上百亿元。”

转型拖累

作为最早的“万通六君子”之一,易小迪一直保持着低调的风格,阳光100这几年的业绩增长缓慢,在众多房企奔赴千亿的格局下,阳光100始终在百亿徘徊。

在其他开发商寻求规模突围,到处寻找收购土地的时候,阳光100却选择出售土地和项目,这或许与阳光100的转型息息相关。阳光100管理层认为,传统住宅市场的竞争已白热化,而非住宅市场潜力巨大,竞争格局尚未成形,因而阳光100需要主动转换赛道,由传统住宅开发向“街区综合体”模式转型,并确定了三大核心产品线:街区综合体、喜马拉雅服务式公寓和阿尔勒小镇。

 

前期投入大、运营周期长、获利慢,对于阳光100转型之路的现状,易小迪心中很清楚,“我们走了一条艰难的路,但是只要我们创造价值,市场就有我们的立足之地。”

而对于阳光100这几年的转型成效,易小迪颇为满意,并表示:“喜马拉雅产品线势头良好,2019预计四个喜马拉雅项目合共销售约20亿,将成为阳光100未来最大的增长点;阿尔勒产品线也走上了运营创造价值的新赛道,产品价格也在不断提升;街区综合体项目也成为当地城市会客厅,交付的十个项目均有良好的运营,形成品牌效应。”

但是,但从其2018年年报来看,其收入构成中,物业销售收入占比依然在九成以上。2018年物业销售收入在69.44亿元,占比约为92%,其他的收入包括物业管理及酒店经营收入、投资物业租金收入、轻资产运营收入几项加在一起,还不足10%。

Wind数据显示,2018年阳光100 “多用途商业综合体”的销售收入为14亿元,与2010年的13亿收入相差并不太多,而在2012年仅为9亿元。

来源:地产k线

原标题:融创中国:吴尊的重庆新房东

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