记者 | 孙梅欣

恒基兆业李兆基的退休，代表着香港商业“四大天王”时代落幕，也意味着新生代正式接棒。

进入到新阶段的港资巨头，正以全新的策略面对内地市场，和前几年的大举出售不同，他们又重新回来了。

在李兆基退休当日，恒基兆业也时隔21年再次回到北京住宅市场，代价是30亿元。而更早做出转变，表示依然看好内地市场的，是新世界集团。

2016年是新世界的转折年。当年9月，新世界创始人郑裕彤去世，其子郑家纯开始掌舵，新世界集团由此进入到一个新时期。

当年新世界还完成了对内地地产业务构架的调整，新世界中国被母公司新世界发展强制收购后退市。为了完成这起私有化，郑氏家族花费了210亿港元的代价。

在更早之前的2015年，新世界则把持有长达10年的多个内地项目作价300多亿转让给恒大，这一举动，曾被外界认为他们也要退出内地市场。

在急剧变化的这一年，新世界中国组建了新的管理团队，来重塑他们在内地市场的投资。

苏仲强就是在这一背景下被郑氏家族邀请而来，出任新世界中国董事兼行政总裁，主管内地的地产业务。为了展现对他的支持，苏的首次公开亮相，还是由郑家新任掌舵者郑家纯正式向外介绍。

当年晚些时间，苏仲强在新鸿基的同事黄少媚也加入新世界中国，加上早在2011年入职的董事兼行政副总裁陈礼文，新世界中国的全新高管团队组建完成，他们在内地的新变化也由此开始。

今年3月份，苏仲强和陈礼文代表新世界中国和腾讯签署了一项合作，期望将“互联网+”融入到新世界中国的内地项目上，让他们的地产项目和社区增添一些新东西。

苏仲强告诉界面新闻，“和腾讯的合作是全方位的，主要侧重方向是企业管理服务和建筑，其中包括智慧工地。”这一服务主要包含两个维度，一个是在建筑过程中，一个是建成后的运营。

新世界中国在他们位于天津的地标建筑——高达530米的“华北第一高楼”天津周大福金融中心上，就深入运用了超高层建筑上广泛认可的BIM技术。

BIM是指建筑信息模型，核心是通过建立虚拟的建筑工程三维模型，利用数字化技术，为这个模型提供完整的、与实际情况一致的建筑工程信息库，有助工程技术人员对建筑信息作出正确理解和高效应对，对提高生产效率、节约成本和缩短工期有重要作用。

天津周大福项目负责人马涛介绍，由于周大福金融中心的建筑设计为流体几何造型，幕墙由1.5万块板块组成，其中包括400多种不同形状的玻璃，以及3.2万个幕墙灯，并采用13根钢结构交汇于一点的帽桁架的结构构件，以及5.5米混凝土大底板，制造和施工难度都很高。

但通过采用全人员、全过程的BIM施工技术，解决了这一超高层建筑拆改量大、工期拖延、成本控制等问题。

“这项技术目前比较多用于新世界中国建筑过程比较复杂的综合体、超高层建筑上，未来通过互联网技术或者AI可以把BIM技术发挥的更好，成熟之后会逐步推广到住宅项目中去。”苏仲强说。

过去10年，以金融发展为繁荣基础的香港，在科技创新时代却不在突出。不仅甚少科创新产业，相较于内地房企如碧桂园、恒大、龙湖等房企在高科技产业上的布局和尝试，港资房企的互联网技术创新显得乏善可陈。

不过在郑氏第三代“准掌门人”郑志刚的带领下，这家老牌港资似乎对科技创新有着更大的兴趣和热情。

除了在建筑上使用BIM、尝试“智慧工地”，今年2月，新世界发展还和香港应用科技研究院合作，搭建了香港首个置业区块链跨界平台，以利用区块链技术，为一手房买家、银行及相关机构提供一站式的支援。

对于公司在科技上的尝试，工科出身的苏仲强认为，这是发展的必然结果：“过去发展重点是香港。香港很小，小到对每一个部分都很熟悉，不用技术也知道用什么钱可以买什么包，所以对技术的需求没有那么强烈。但是将来不一样，不可能只留在香港，去其他地方发展必然需要数字技术工具，我们在广州、北京这些不同城市间已经感受到需求和习惯的不同，所以需要工具帮助我们做更深刻的理解。”

苏仲强告诉界面新闻，很多年之前，新世界中国就已经进行收集客户数据的工作，但做得不够好：“比如针对内地会员客户的新中会，会员数量很多，也累积了一些数据，但没有好好分析利用。现在正在重新搭建平台梳理分析，加强对客户行为的了解。”

2016年加入新世界中国之前，苏仲强在另一家港资房企新鸿基工作了35年，主要负责的是华南地区的地产业务。

加入新世界中国后，内地地产业务仍是他的主理业务方向。过去两年，他带领的新世界中国团队，对内地市场开拓的力度也越来越大。

新世界发展2018年的财报显示，截至报告期末，新世界集团在内地持有土地储备（不含车库）总建面积705万平方米，其中433万平方米为住宅，远远超过在香港持有的111万平方米总建面积。

对内地的重视，直观的体现在了新世界的投资额度上。去年他们曾表示在内地一二线市场会投入200亿港元新增土储，但实际的投资额度已远远超过。

目前，新世界在粤港澳大湾区的投入已经超过400亿元，是投资力度最大的港资房企，他们在广州、深圳的核心地段持有总面积超过80万平方米的土储，同时还在去年底发行20亿美元绿色债券，继续用于在深圳前海、广州增城的项目。

除了一些公开市场的土地外，新世界还在广州拿下多宗旧改项目，以此来深度参与城市的更新再造。

2018年10月，新世界拿下广州荔湾区面积达32公顷的山村旧改项目，今年4月，又确定参与到广州海珠南箕村旧改。旧改一直是广州的重点工程，加入这一行列，不但能以较低价格获得土地储备，还给未来参与更多城市更新项目积累经验。

不断获取新项目之余，新世界早年在北京拿下的核心地块也有了新进展，在最大限度享受到土地红利后，他们也期望获得开发运营的收益。

1993年，新世界曾拿下北京崇文门6号地块，如今时隔26年后，这一项目又有了新动作。去年5月，新世界中国宣布6号地块新规划为“K11艺术胡同”，地块围挡上一度曾出现清理地块的通知。

苏仲强告诉界面新闻，这将是由K11分支团队做的新产品，未来是一个项目群：“目前有一部分已经在建设，预计明年会有初步结果。”

从参与旧改到对迟滞数十年的核心城市项目再度推进，可以看出，新世界中国对内地市场的积极转变。

当然，在内地房企竞争激烈的规模战场上，他们显然不再有优势，转向更加复杂和更具标志性的项目，也是需要耗费更多资金沉淀的运营项目上。

去年新世界中国发布了新品牌口号“予城新蕴”，其传达的核心，是强调建立能够代表城市的地标建筑，也是表达通过参与城市更新给城市带来新的活力。

目前郑氏家族在内地的标杆项目，除了天津周大福中心外，还有楼高530米的广州第一高楼“东塔”，深圳前海“双子塔”，上海K11等。

这也体现出新世界中国的优势在于一些综合体项目，在一些核心城市发展重点项目，现阶段他们不会再进入三四线市场。

“相比国内企业，新世界中国的量其实挺少的，所以更要集中资源在重点项目。未来更多会发展在一线城市、二线城市和大湾区，京津冀和长三角，在这些国家重点发展的地方，做一些重点项目，这也是我们之前将三线城市项目处置掉，进行资产重组的原因。”

随着一代创始人陆续退居幕后，老牌港资房企正迎来更新换代的时刻，他们的传统商业优势是否还会延续？

苏仲强承认，他们这一代在传统做法中成长，累积了很多经验，有好有坏：“年轻一代思想前卫，创新超前，但把想法落成现实，就是需要我们去做的。以前一代人的经验手把手教出来，现在通过技术平台记录下来，年轻人不再需要走弯路，这就是我们的优势所在。”