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万达72亿拿下兰州1300亩地 住宅商业用地远多于文旅?

耗费数十亿拿下的超1300亩地,兰州万达城究竟有多少用在文旅项目上?作为房地产企业,万达集团又会用多少地建房帮助快速“回血”?

文|新旅界 欧阳明威

6月12日,据兰州市公共资源交易中心公告,万达地产集团有限公司以719240万元成功竞得兰州市七里河区崔家大滩片区28宗国有土地,共计1356.857亩。

早在2018年11月8日,兰州市与万达集团签订协议,共同打造占地约1300亩的兰州万达城,总投资近300亿元。而此前兰州大滩片区重点项目征迁指挥部官方文件显示,该区域因建设万达城等重点项目,需在2019年3月20日前拆迁完毕。

由此看来,万达地产集团如今竞得的超1300亩地基本无悬念用以建设“兰州万达城”。另外,耗费数十亿拿下的超1300亩地,兰州万达城究竟有多少用在文旅项目上?作为房地产企业,万达集团又会用多少地建房帮助快速“回血”?

300亿成兰州最大投资

曾背负巨额债务的万达集团,花了一年多时间的“去包袱”,刚把13座文旅城彻底卖给融创中国之后,2018年底,万达集团又卷土重来,出人意料接连签下延安万达城和兰州万达城项目。2019年,万达集团再开足马力超千亿投资沈阳,并在潮州投资200亿打造文旅项目,还与与天津蓟州区签订文化旅游及城市综合体项目合作协议。

从签约到成功摘得万达城建设用地,万达延安和兰州项目均表现出惊人速度。其中,兰州项目从签约到完成拆迁和拿地,这期间大约6个月;延安项目速度更快,从项目签约到摘下土地仅用3个月,到项目动工仅4个月。

值得注意的是,兰州万达城拟规划建设的七里河区崔家大滩地区,涉及到较为复杂的住宅和非住宅拆迁工程,但兰州当地政府可谓一路亮“绿灯”。

新旅界从兰州市发改委获悉,兰州万达城总投资300亿,这已是兰州市“2019年新建重大项目”中投资额最大的项目。其次是兰州中川国际机场三期扩建工程,总投资略低于兰州万达城,为293.55亿元。此外,与兰州万达城同类别的投资项目中,金额最高的仅有60亿元;2019年新建的文旅项目仅2个,总投资分别是18亿元和3亿元。

兰州万达城如此大规模的重点项目,自然得到兰州当地政府的重视。据兰州日报报道,今年1月25日,兰州市七里河区秀川街道打响重点项目征地拆迁“清零站”,其中崔家大滩片区是秀川街道2019年征迁工作的主战场,要保证兰州万达城、奥体中心等项目按期开工建设。

根据兰州市发改委3月消息,兰州万达城项目位于七里河区崔家大滩,占地面积1300亩,2019年年度投资额25.6亿元。项目计划于2019年9月开工建设,建设期限是2019-2023,建设内容为基础施工。

根据兰州万达城项目签约时的消息,项目计划2019年开工,2021年开业,由此推算项目建设期仅两年,跟发改委公布的建设期限提早了两年。

兰州万达城怎么建?

6月12日,万达摘得兰州1356亩土地之时,距离兰州发改委规划的9月开工也仅有不到3个月。王健林曾表示,万达集团一直看好中国文化旅游行业的发展前景,未来将继续在全国投资大型文旅产业项目。那兰州万达城要怎么建?

对于1356.857亩的兰州万达城项目用地,从土地面积来看,土地性质为“居住、商业”的用地占比高达58.07%;土地性质为“商业”的也占有较高份额,约40.91%;而文化设施用地仅有不到1万平方米,占比约1.02%。从土地成本来看,万达集团将更多的资金花在“居住、商业”土地上,占比高达66.47%;土地性质为“商业”的用地成本占比32.91%,文化设施用地的成本仅占了0.62%。

北京清华同衡规划设计研究院做旅游规划师张琦向新旅界介绍,可以用于旅游开发主要有三类用地,开发商一般按照难易程度会拿B>A>R类用地:B类是商业用地,一般做酒店、民宿开发;A类是公共服务设施用地,如博物馆或旅游公共服务设施;R类别墅用地,一般是旅游度假区的别墅,非常规住宅。

资料显示,商业用地,是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所,如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。2015年出台的《关于支持旅游用地政策的意见》明确,严格旅游项目配套商品住宅管理,不得为旅游项目配套安排商品住宅修改相关规划。

对于兰州万达城、沈阳万达城等项目的业态占比等问题,万达集团并未明确作出回应。广东某房地产项目负责人陈先生告诉新旅界,兰州万达城的“居住、商业”用地为双性质用地,并不会明确规定该地块在居住和商业上的建设比例,不排除房地产商全部建造商品房,商品楼一楼建造为商铺,这是当前国内房地产业界的普遍现象。

可以肯定的是,住宅依然是兰州万达城项目非常重要的组成部分。兰州方程式网络科技有限公司根据地块位置、官方资料和万达城项目的建设内容猜测,四块宗地约78.9亩地将用于建设酒店群、商务商住和旅游集散中心、展示中心,约28#、29#两块宗地具有临街特性,未来或将建设商务商住和小学。

剩余的21宗土地可以分为两大块区域,一大块区域位于万达茂以南,一大块位于深安大道以西。从用地属性上看,这两大块土地大部分都属于二类居住用地,这些地方将建成兰州万达城除了其文化、旅游、体育等产品之外的重要组成部分——住宅组团以及配套的幼儿园和小学。

根据上述猜测,住宅组团及配套的幼儿园和小学将占据较大比例用地。从土地用途来看,面积占比高达58.07%的“居住、商业”用地,其土地备注上均显示将建社区配套、幼儿园、小学等传统住宅配套建设,而这些配套建成后将全部无偿上交给政府。

万达集团官方消息称,兰州万达城内容包括万达茂、度假酒店群、旅游观光塔、酒吧街、旅游集散中心等。万达茂全部为室内项目,包括海洋乐园、娱雪乐园、体育乐园、水乐园以及商业中心等设施。预计开业后年游客将超过1000万人次,为兰州创造上万个直接就业岗位和巨额税收。

“万达城”真离不开房地产?

从兰州万达城项目用地性质看,万达集团可用于住宅建设的空间最大,而除了居住,商业项目建设如酒店、酒吧街、美食街等业态,也是带来可观盈利的部分。文化设施用地面积极最小,且土地单位面积价格也是最低。张琦表示,这种文化设施用地很有可能是建设游客中心,游乐设施等应该属于商业类用地。

但在万达集团对兰州万达城的描述中,文旅属性被重点强调,如“打造文旅新品牌”,万达集团董事长王健林曾明确表示,兰州万达城打造成“一带一路”文化旅游的新名片。

房地产项目能弥补旅游开发巨额的现金流支持,但如果旅游业态占比过低、房地产占比过高,则有“挂羊头卖狗肉”之嫌。据万达文旅内部信源透露,在过去的2018年,曾属于万达集团的文旅城项目全部未完成客流量目标。不过这不妨碍项目中房地产销售,事实上,在文旅项目开业前,房地产通常已经销售一空。

例如,6月15日正式开园的广州融创乐园(前广州万达城),在乐园开业4年前,2015年的商品楼销售就已经达到65亿元,该项目商品房销售曾占据广州花都区“半壁江山”。在2016年开园的原南昌万达城,当年该项目的商品楼销售亦有45.52亿元,名列年南昌商品房销售第二名。

张琦指出,旅游项目回收期太长,一般开发商配住宅的目的就是为了尽快回现。地产销售是依附在旅游经营上面的,旅游经营聚拢人气、带动地产销售,卖房可以快速回笼资金,然后再投入到文旅项目的开发中。地产业务的利润率高,可能达到70%,而一般旅游项目能收支平衡就不错了。

不过,与此前的万达模式略有变化的是,如今的项目更“贴近”国家的大政方针,例如兰州万达城强调“一带一路”属性,延安万达城的“红色旅游”属性,丹寨万达小镇的“旅游扶贫”属性。此前,有接近万达集团的业内人士也对新旅界(LvJieMedia)表示,跟过去项目不同的是,未来的万达城项目会侧重于商业元素以外的地方,如红色旅游、扶贫等社会效益因素。

“在万达丹寨小镇基础上,万达还会继续开发其他省份的类似项目,主要目的是扶贫。但因为有了丹寨小镇的成功,万达接下来的扶贫项目或不再只是公益项目,商业业态也会更多纳入其中。”上述业内人士表示。丹寨小镇项目本身是成功,但并没有为万达集团带来实际性的盈利收入,未来其它项目植入商业业态,尤其是房地产也是情理之中。

过去,万达在海外投资上栽跟头,原因就是国家在金融去杠杆、严控海外非理性投资之时,万达在国内大肆举债,在海外大肆投资,金融风险留给国内,经济繁荣送给海外,有“吃里扒外”之嫌。吃一堑长一智,如今的万达虽然依旧是“地产+旅游”模式,但万达更明白经营企业不能脱离为人民谋福祉的初心,造福社会、回馈中国才是生意越做越大的目的。

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