记者 | 陈慧东

日前，天地源高管受贿2500万细节曝光，这家西北最大上市房企沉寂多年后再因丑闻回到公众视野。

据裁判文书网6月6日发布的两则判决书显示，天地源（600665.SH）原总裁李炳茂和原副总裁马小峰利用职务之便，为他人谋取利益，非法收受他人财物，其行为构成受贿罪，分别被判处有期徒刑12年和有期徒刑8年。

上市11年来，手握西安乃至陕西最优质房地产项目资源的天地源，早已从西北最大上市房企的宝座上“坠落”，甚至连续两年跌出西安地产市场房企销售额榜单TOP10。

“对内守城无力，对外扩张无方”是一位业内人士对天地源多年来发展结果的评价，该名人士告诉界面新闻，天地源面临着所有西北房企共同的“尴尬”，眼睁睁看着近两年西安楼市的红利时期到来又溜走，手中却无大型项目资源储备，逐渐在竞争激烈的地产市场中走向边缘。

陷高管贪腐案

2018年8月15日晚，天地源发布重大事项公告称，公司于近日接到陕西省监察委员会留置通知书，因公司董事总裁李炳茂、副总裁马小峰涉嫌违纪违法，决定对上述二人采取留置措施。

一位知情者对界面新闻记者称，向李炳茂和马小峰行贿的人系原陕西省预防腐败局预防腐败室主任胡传祥。公开资料显示，胡传祥于2013年4月至2018年1月担任陕西省纪委、省监察厅、省预防腐败局预防腐败室主任，2018年8月6日，胡传祥被通报落马。

据裁判文书网6月6日发布的判决书显示，在天地源发布上述公告的4天前，李炳茂已被陕西省纪委监委立案调查，马小峰则于更早的2018年7月31日被陕西省纪委监委立案调查。

在上述判决书中，铜川市人民检察院指控称，2010年至2014年期间，李炳茂利用担任天地源公司总裁职务上的便利，违反公司规定，未经请示报告和集体研究，擅自决定，授意马小峰，将西安天地源房地产开发有限公司（下称天地源房产）的四个楼位转让给胡传祥，致使胡传祥获取巨额利益。自2012年至2017年间，李炳茂先后13次收受胡传祥贿赂共计2000万元。

另一份判决书显示，据铜川市人民检察院指控，马小峰在转让天地源房产的一个楼位时，私自安排财务人员将胡传祥付给天地源房产的3000万元楼位款，两次违规退还给胡传祥方，并将胡传祥方支付的3100万元楼位款调账至另一个楼位款上，为胡传祥提供帮助。2015年至2016年期间，胡传祥先后四次送给马小峰现金共计500万元人民币。

公开资料显示，天地源是西安知名的国资房企，为西安高新技术管委会下属的重要地产上市平台公司。天地源于1992年在上海成立，2003年借壳沪昌特钢上市。彼时的地产市场一片蓝海，如今的地产巨头碧桂园（02007.HK）、中国恒大（03333.HK）、融创中国（01918.HK）先后于2007年、2009年、2010年于港交所上市，甚至在天地源上市那一年，融创中国才刚成立。

2018年11月，天地源完成了工商变更登记手续“荣归故里”，成为陕西第一家、亦是唯一一家上市房企。目前，天地源主要经营范围包括房地产开发和经营，自有房屋租赁、物业管理、实业投资、资产管理等业务。

从股权结构来看，天地源第一大股东为西安高新技术开发区房地产公司（下称高新地产），持有上市公司56.52%股份。天眼查数据显示，高新地产为西安高科（集团）公司（下称高科集团）旗下的全资子公司，而高科集团则为西安高新技术开发区管委会的“长子”。

背靠大型国企西安高科集团，天地源所持的“底牌”与其他房企相比并不逊色。西安市一位房产机构人士告诉界面新闻，天地源开发的项目多在黄金地段，占据市区高房价区域，这或是因为该公司的旧城改造业务较多。

错失发展良机

上市16年时间，天地源未能凭借早期登录资本市场的优势实现快速扩张，错过了房地产发展的黄金时代。

财报显示，2014年至2018年，天地源实现总营收32.17亿元、29.74亿元、37.25亿元、39.56亿元、52.67亿元；实现归属于上市公司股东的净利润为2.95亿元、2.07亿元、2.30亿元、2.54亿元、4.20亿元。

2018年，天地源的总业绩和利润总额的增幅分别达到33.18%和65.46%，算是在多年乏善可陈的成绩单上亮眼之处。然而，与其他上市房企的业绩进行对比，天地源的业绩规模可以称得上“惨淡”二字。

据易居中国旗下克尔瑞研究中心发布的2018年《中国房地产企业销售排行榜》TOP200显示，碧桂园以超过7286亿元的销售额位列榜首，紧随其后的是万科地产、中国恒大，销售额分别为6069亿元、5511亿元，天地源以63亿元的销售额排名第183位。2018年，中国房企销售额top100的门槛是218亿元。

截至2019年6月18日收盘，天地源报收4.04元/股，总市值为34.91亿，排名全国房地产企业总市值前百名之外。股价方面，2003年上市以来，天地源股价曾在2007年9月和2015年5月走出小高点，其余多数时间在3至5元/股的区间内浮动。

值得注意的是，天地源不但对外扩张无力，还正在失去其大本营西安市场。据界面新闻记者不完全统计，在2015年至2018年的西安地产市场房企销售额榜单中，天地源已连续四年与TOP10企业无缘。

值得注意的是，天地源房地产业务的毛利率呈现连年下滑趋势。财报显示，2014年至2018年，天地源房地产业务的毛利率分别为28.15%、25.55%、24.26%、22.79%、22.85%。

资金方面，2016年至2018年，天地源经营活动产生的现金流量净额分别为13.65亿元、-1.40亿元、8.70亿元；资产负债率分别为48.88%、59.29%、62.15%。

2016年至今，西安房价已创下连涨39个月的“奇迹”，也因此成为全国地产大鳄的竞逐之地。硝烟之下，以天地源为代表的本土房企不断走向市场边缘。

陕西省房地产研究会会长王圣学在接受界面新闻记者采访时表示，与碧桂园、万科、融创等大型房企相比，西安本土房企在资金基础、开发经验、项目品质、营销策略等层面存在实力差距。此外，多家本土房企因体制问题存在行政化倾向，难以适应急剧变化的市场环境，因而在无形中落于下风。在此种差距下，西安本地房企要想“走出去”就更为艰难，特别是开发沿海发达地区项目，更需要雄厚的资金和相关政策扶持。

此外，有分析人士将天地源的业绩下滑归咎于“过多依赖旧城改造项目”。2013年，天地源曾以39.27亿元资金投入西安市北沈家桥村城改项目，换算为收购单价在当时已是“天价”。然而，由于此后涉嫌利益输送等争议不断发酵，这桩“天价”城改项目让天地源深陷资金泥潭长达三年，此后的天地源不得不一直靠借钱“过日子”。

对此，西安商业房产网董事长刘露泽告诉界面新闻，“本地房企依靠资源投入城改项目，然而，城改项目需要大量的资金投入和较长的回款周期。在此过程中，多数资金基础较薄弱的本地房企都会出现资金问题，加之又随时面临政策变化，多数城改项目做得不是很顺畅，因此外地房企较少涉及此类项目。”

“近两年我们对天地源西安的项目了解较少。”刘露泽称，或是因为天地源近年主要推动全国性战略布局。

界面新闻就高管涉腐事件影响、全国布局的发展现况等问题于6月18日联系天地源董秘办相关负责人，该名负责人称目前公司不方便接受采访。