文 | 刘军伟

房价连续上涨6个月后，西安提高限购门槛，扩大限购范围。

6月20日，西安市住房保障和房屋管理局发布《西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组关于进一步加强住房市场调控管理的通知》，收紧限购政策。

通知显示，自下发之日起，从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）。

非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。

此次，临潼区也被纳入住房限购范围，严格执行西安市住房限购政策。

通知提到，此次限购是为深入贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，坚决遏制投资投机性购房需求，稳定住房市场发展。

背景：西安房价5月涨幅全国第一

在此之前，6月18日，国家统计局公布70个大中城市房价数据，西安5月新房价格指数与4月相比，环比涨幅2%；与2018年5月相比，同比涨幅24.4%。

同时，自2018年12月至2019年5月，西安房价连续六个月同比涨幅全国第一，房价连续39个月上涨。

此外，西安商品住房意向登记平台显示，6月17日结束登记的盘中，出现了超过7368人登记选购396套房源的罕见情况。同比、环比位居70城首位，两天后，西安严格限购令出台。

据西安房地产资深分析师、西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁介绍，此次政策出台背景是西安楼市正处于一个上升通道，数据表现为连续39月上涨，连续6个月领跑全国楼市，大环境下全国都在控市，唯独西安比较抢眼。基于这种情况下，相关部门出台了限购政策，算是一个被动应急措施，也是短周期或阶段性维稳措施。

美城股份首席市场分析师沈玮表示，与西安同级别的城市，如长沙、杭州、成都都已经有市场调控政策升级的表现，且政策出台时间较早，西安也到了这个时间节点；而且从70城指数来看，西安房价一直在连续上涨，政策出台也是在意料之中。

分析：短期内优化供需平衡关系

此次新政内容较上次有了很大升级，管控较为严厉。朱郁认为，截至5月份统计的房价数据，西安同比价格是在涨，但环比价格却在降，限购新政将会给潜在需求打个折扣，改变楼市的供求结构和供求预期，房价短期可能会受到一定制约，未来客户争夺和营销大战将更加激烈。

沈玮表示，之前无论西安的限购政策还是摇号细则，严厉打击了投资客，有效遏制了这部分人群的投机需求，吸引了真正愿意留在西安的人，对现在供不应求的楼市起到调节作用。

目前，西安市场处于供需不平衡状态，限购升级是遏制供需不平衡有力的一个政策，短期内优化了供需平衡关系。

对于临潼纳入限购，朱郁认为，2017年至2018年，临潼房价跳长比较明显，临潼是作为旅游度假新区，房地产的发展并不像西安主城区发展稳健成熟，而且处于初期阶段，又受制于地理位置和地块因素，包括周边环境业态的分布，临潼房价每平方米在1.2万到1.5万之间，甚至更高，限购短期内会让临潼市场进入“天花板”。沈玮表示，临潼是热点区域，而且土地市场和商品房市场供量也不多，反而是西咸新区中的沣西和秦汉更被人津津乐道。不过在大力发展西咸的时候，临潼限购就变得顺理成章。

预判：缺乏长效机制，房价或再明显上涨

据悉，2017年1月1日起，西安出台限购政策，本市及非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在本市城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区）范围内只能新购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。

2017年4月18日起，长安区纳入限购行列；同年 6月28日起，西安限购政策升级，非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会险证明。

2018年3月30日，西安发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确，意向购房人数多余可售房源的，应采取公正摇号方式公开销售，有公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

此次限购政策在2017年基础上，非西安户籍居民2年期限提高到5年。沈玮表示，目前的政策是一个短期调节的作用，短期内能保持市场平稳发展的，但长期看，还需要其他长效机制来调节市场供需关系，如果后续政策跟不上，后期市场爆发或将更加明显。

朱郁表示，从市场走势来看，政策出现后会有一个季度的消化周期，到9、10月高供应量出现后，一些知名品牌及规模化的开发企业，会采取相应的价格调整策略，应对区域市场的变化，白热化竞争会进一步升级。未来，市场还是趋向良性状态，仍处于上升通道之中，只是做慢跑战略。