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五块地卖了224亿,深圳房价没有“天花板”?

“太贵了,很不理性。”

6月24日深圳土地拍卖现场

记者 | 罗强

深圳土地拍卖,已经成为了一个“勇敢者”的游戏。

6月24日,深圳公开出让位于宝安、光明、龙华、坪山新区的五宗地块,总建筑面积68.97万平方米,起拍总价为154.35亿元,初始配建人才住房面积约为9.35万平方米。

这是深圳近10年以来,最大规模的住宅地块出让,吸引了80多家房企争夺,最终越秀地产、龙光地产、中海地产、电建地产、平安不动产各拿下一宗地块,成交总价达到223.84亿元,总体溢价率约为45%,另外配建人才住房的面积被推高至16.04万平方米,溢出率约为72%。

由于地块总价受最高限价的影响,配建人才住房的面积没有设定上限,因此地产商对成本的接受度,应以配建人才住房溢出率为准,72%的数字,差不多是2016年前后深圳土地拍卖疯狂时期的溢价率。

“太贵了,很不理性。”现场一位房企人士告诉界面新闻,此次土地拍卖不仅总价高,楼面价也高,一般企业都承受不起。

高溢价直接造就了高楼面地价,“面粉贵过面包”的故事再次在深圳上演。拿下五宗地块的企业,都是“不一般”的房企。

广州国企越秀地产旗下的广州越璟房地产开发有限公司拿下宝安尖岗山地块,代价为59.08亿元+配建19610平方米人才住房,如以2000元/平方米的建筑安装成本测算人才住房成本,尖岗山地块可售面积楼面地价为5.85万元/平方米。

尖岗山地块与“泰禾深圳院子”地块仅一路之隔,泰禾2015年年末拍下两宗项目地块,楼面价分别为5.13万元/平方米、7.99万元/平方米。如今三年半过去,泰禾项目仍未入市。

如果说尖岗山不相信“眼泪”的话,龙光拿下龙华地块则仍然笃定是可以赚钱的。龙光当天以65.85亿元+配建36700平方米人才住房拿下龙华地块,同样以2000元/平方米的建安成本测算人才住房成本,这块土地的可售楼面地价约为5.97万元/平方米。

凭借这幅地块,龙光再次刷新了深圳龙华区的土地价格,成为新的区域地王,这个项目距离龙华上一个地王”深圳金茂府”不足三公里,金茂府的楼面地价约为5.6万元/平方米。

深圳房地产业内有句调侃的话,敢举牌龙华土地的房企,要么是在龙华赚过钱,要么就是被“套”在龙华。当日与龙光争夺龙华地王的为中海、金茂。金茂府地块2016年拿地,至今仍未入市销售。

龙光和中海都曾在龙华片区创造“地王”,金茂被“套”在龙华,未来房价的天花板将成为“良药”,深圳金茂府传言将开出10万元/平方米以上的价格,如果销售顺利,那么龙光可能依然是最后赢家。

深圳中海总经理蒋晓洲亲自带队参与土地拍卖,虽然在龙华地块上“落败”于龙光,但在光明区地块上却成功摘地。

这对于中海来说是“等着下锅的菜”,总部位于深圳的中海地产,在深圳土地资源枯竭让其处于尴尬状态,甚至导致深圳总经理的更换。光明地块的代价为54.08亿元+配建42330平方米人才住房。

以2000元/平方米的建安成本测算人才住房成本,中海拿下的光明地块可售楼面地价约为3.87万元/平方米,这创造光明区土地单价新高,上一宗光明项目最高楼面地价为3.35万元/平方米,为金融街去年末拿下。

另外一宗光明地块,以及一宗坪山新区的地块,分别被电建地产(深圳)有限公司、平安不动产拿下,可售楼面地价为3.75万元/平方米、2.1万元/平方米,这两宗地块区位相对偏僻。

虽然有80多家房企报名参加土地拍卖,但每块土地真正举牌的不过10多家,同时一些房企联合体并未拿地,规避风险的意味浓厚。

这五宗地块中,位于宝安尖岗山、龙华的地块,都有“失败”案例摆在周边,而光明、坪山的地块,按照目前售价无法赚钱,光明区的售价为4.5万元/平方米左右,坪山区域均价约为3.5万元/平方米。

这意味着,如果未来三年房价不涨,这些项目均会亏损,而现实是,深圳房价已经三年未见大幅上涨。这对于今天拿地的开发商和深圳房价来说,都会是一个严峻的考验,也是一场赌博。

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